マンション売却時の税金について徹底解説！税金の種類や注意点

印紙税

印紙税とは、正しくは収入印紙税といい、不動産の売買契約書に収入印紙を貼って納める税金です。
契約金額によって、以下のように収入印紙税額が異なります。

【契約金額に対する収入印紙税】

（参考：国税庁No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで）

収入印紙を契約書に貼る際、必ずはんこや署名で消印にします。仮に失念すると通常の印紙税だけでなく、過怠税も納税義務があるので注意しましょう。

2022年5月からは、不動産契約においてもオンライン契約が可能となります。オンライン契約の場合は印紙税が不要となります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の購入や売却など名義が変更されるときに納める税金です。売主・買主双方に支払義務がありますが、売主が支払う登録免許税は、住宅ローンなどを利用している際に登記されている抵当権抹消登記にかかります。

抵当権抹消登記とは、抵当権（万一返済ができなくなる場合に売却などができる権利）を外す手続きのことです。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つ（1筆）あたり1,000円かかります。土地、建物を別々で計算するため、マンションであれば2,000円かかるでしょう。

抵当権抹消登記には、住宅ローンの完済が必須であり、抹消手続きには抵当権設定契約書が必要となります。そのため、事前に完済日及び抵当権設定契約書の依頼を金融機関に連絡しておくことがおすすめです。

また、抹消手続きには司法書士を利用するのが一般的で、その費用もかかるので注意しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンション売却により発生した売却益（譲渡所得）にかかる税金のことをいいます。

一言に譲渡所得税といっても複数の種類があり、納める先も異なるのです。ここでは、譲渡所得税の種類と計算方法について解説していきます。

3,000万円の特例控除の特例

マイホームであるマンションを売却したとき、所有期間にかかわらず譲渡所得より最高3,000万円控除される特例があり、これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

つまり、譲渡所得税額＝（譲渡所得－3,000万円）×税率 となるのです。

ただし、3,000万円の特別控除を受けるためには以下の条件があります。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売る以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、マイホームあるいは敷地や借地権を売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年及び前々年に、この特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
• 売った年、その前年および前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
• 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
• 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

また、共有名義であれば控除は1人3,000万円であるので、夫婦の共有名義であれば、6,000万円の控除を受けることができます。ただし、各々が確定申告を行う必要があります。

控除の条件などの最新の情報は、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を確認するようにしましょう。

物件所有期間10年超の場合の軽減税率

自宅のマンションの所有期間が10年を超えて売却する場合、5年超の税率よりも低い税率で所得税額を算出できます。

また、この軽減税率は3,000万円の特例控除と併用して利用できるので非常にお得です。

例えば、以下のような条件でマンションを売却したとします。

• 譲渡額7,000万円
• 取得費5,000万円
• 諸経費500万円

このとき、譲渡所得は「7,000万円 ― （5,000万円＋500万円）＝1,500万円」となり、譲渡所得が6,000万円以下なので軽減税率の特例を活用できます。

よって、一般税率との比較は以下のようになるのです。

• 一般税率の場合：1,500万円 x 20.315% =約305万円
• 軽減税率を適用した場合：1,500万円 x 14.21% =約213万円

このように、非常にお得になるため、物件所有期間が10年を超えていない場合は少し待った方が税率はやすくなるかもしれません。

特定居住用財産の買い換え特例

特定のマイホームを令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

例えば、以下のような状況で想定してみましょう。

この場合、売却後7,000万円のマイホームに買い換えると、特例によって売却した譲渡益3,000万円の課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

特例の適用を受ける要件としては以下の通りです。

最新の条件に関しては、国税庁の「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」に記載されていますので確認をしましょう。

マンション売却で損をした場合の控除

マンションを売却したとき、売却価格が購入価格を下回った場合、売却損が発生します。損失が発生した場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。

譲渡損失が発生した場合、その年の他の所得（給与所得や事業所得など）を相殺して所得税や住民税を減額することができ、これを「損益通算」といいます。

また、他の所得と相殺しきれないくらい売却損が大きい場合、「繰越控除」といって翌年以降も所得から繰り越して差し引くことが可能です。

繰越控除は最大3年間利用できるため、その期間、所得税や住民税が0または軽減されます。

相続税を取得費に加算する方法

相続により取得したマンションを売却する場合においても、通常の売却同様、譲渡所得税はかかります。譲渡所得を算出するには取得費が必要ですが、取得費については親がその住宅を購入したときの購入代金や購入手数料などから求められるのです。

その場合、相続したときの相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があり、これを「取得費加算の特例」と呼びます。

取得費加算の特例を利用できる要件は、以下の通りです。

• 相続などにより財産を取得していること
• その財産を取得した際に相続税が課税されていること
• その財産を、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌月以後3年を経過するまでに売却していること

また、取得費加算の特例を適用したときの譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

このときの取得費に加算する相続税額は、以下の計算式で求められます。

事前に相続税を取得費に加算する方法を知っておけば、税金を想定した上での売却が可能になるでしょう。

マンションの購入価格が不明な場合の対処法

相続したマンションの購入価格がわかっていれば、相続税を取得費に加算できますが、購入価格が不明な場合はどのように取得費を計算するのでしょうか。

結論から言うと、この場合はマンションを売却したことで得たお金の5%相当額を、取得費とすることができます。例えば、3,000万円で売却した場合は5%なので、取得費は150万円です。

もし、相続などで受け継いだマンションで取得費が不明な場合でも、上記の計算であらかじめ計画を立てておきましょう。

投資用マンションの売却は消費税の対象

自宅として居住していたマンションを売却する場合、消費税はかかりません。

しかし、投資用マンションとして所有しているマンションを売却する場合には、消費税がかかるので注意しましょう。

これは、マンションの売却行為が個人目的ではなく「事業目的」とみなされるためです。

このときの税率は10%であるため、例えば5,500万円で建物売却をした場合には、550万円の消費税が課税されます。

投資用マンションの売却を考えている場合には注意が必要です。

消費税は土地にはかからない

結論から言うと、土地には消費税がかかりません。これは、消費税の性質に起因しています。

そもそも消費税は、商品の販売・サービスの提供などに対してかかる税金です。土地そのものは「消費される」という性質を持ち合わせていません。

よって、土地部分の売却に消費税はかからないわけです。

このように、マンションを売却する際には建物部分と土地部分を分けて考える必要があるでしょう。