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マンション売却時の税金について徹底解説!税金の種類や注意点

マンション売却時の税金について徹底解説!税金の種類や注意点
マンションを売却することで得た利益に応じて税金がかかるのは知っていても、どれくらいかかるのか不安だったり、税金の計算は複雑そうだとお考えの方も多いかと思います。

確かに複雑ではありますが、しっかりと理解して手続きを行えば税金がゼロになるケースも存在します。また、損失が発生しても他の所得を合算して税金を取り戻せる可能性もあります。

この記事ではマンション売却にかかる税金について解説していきます。

知識の有無で支払う税金を抑えられることもありますので、ぜひ最後までお読みください。

マンション売却にかかる税金の種類

マンション売却にかかる税金の種類

マンションを売却することによって得られた売却益には、税金がかかります。

売却時に発生する利益は、マンションを取得してからの年数で税率が変わることもあるので、注意が必要です。税金の種類によっても、注目すべきポイントは異なります。

印紙税

印紙税とは、正しくは収入印紙税といい、不動産の売買契約書に収入印紙を貼って納める税金です。
契約金額によって、以下のように収入印紙税額が異なります。

【契約金額に対する収入印紙税】

契約金額 収入印紙税
100万円を超え500万円以下 2,000円
500万円を超え1千万円以下 10,000円
1千万円を超え5千万円以下 20,000円
5千万円を超え1億円以下 60,000円

(参考:国税庁No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

収入印紙を契約書に貼る際、必ずはんこや署名で消印にします。仮に失念すると通常の印紙税だけでなく、過怠税も納税義務があるので注意しましょう。

2022年5月からは、不動産契約においてもオンライン契約が可能となります。オンライン契約の場合は印紙税が不要となります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の購入や売却など名義が変更されるときに納める税金です。売主・買主双方に支払義務がありますが、売主が支払う登録免許税は、住宅ローンなどを利用している際に登記されている抵当権抹消登記にかかります。

抵当権抹消登記とは、抵当権(万一返済ができなくなる場合に売却などができる権利)を外す手続きのことです。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つ(1筆)あたり1,000円かかります。土地、建物を別々で計算するため、マンションであれば2,000円かかるでしょう。

抵当権抹消登記には、住宅ローンの完済が必須であり、抹消手続きには抵当権設定契約書が必要となります。そのため、事前に完済日及び抵当権設定契約書の依頼を金融機関に連絡しておくことがおすすめです。

また、抹消手続きには司法書士を利用するのが一般的で、その費用もかかるので注意しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンション売却により発生した売却益(譲渡所得)にかかる税金のことをいいます。

一言に譲渡所得税といっても複数の種類があり、納める先も異なるのです。ここでは、譲渡所得税の種類と計算方法について解説していきます。

譲渡所得税の種類

譲渡所得税の種類には、所得税、住民税、復興特別所得税の3つがあります。

譲渡所得税の種類 内容
所得税 個人の所得にかかる税金。国に納める。
住民税 個人の所得にかかる税金。地方自治体に納める。
復興特別所得税 東日本大震災の復興のために2013年〜2037年までにかかる所得税。国に治める。

それぞれで納める先が異なるので注意が必要です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は、以下のように計算されます。

譲渡所得=マンションの売却金額―取得費―売却にかかった費用

それぞれの要素について説明します。

収入及び費用 内容
マンションの売却金額 ・売買により手にした金額
取得費 ・売却するマンションの購入価格

・購入時にかかった仲介手数料

・税金(登録免許税)

・マイナス減価償却費※

売却にかかった費用 ・印紙税

・仲介手数料 など

※減価償却費

建物は年数が経過すると価値が減少していくため、購入価格から減額する必要があります。減額する費用を減価償却といい、以下のように計算されます。

減価償却費=取得価格×0.9×償却率×経過年数

このとき、償却率は建物の構造などで異なります。

建物の構造 居住用マンション
耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.025
鉄筋コンクリート 70年 0.015

(参考:国税庁「「減価償却費」の計算について」

譲渡所得税の税率

マンション売却により得た売却金から取得費、売却にかかった費用を控除して算出された金額が譲渡所得です。譲渡所得税額は譲渡所得に税率を掛けて譲渡所得税額を計算します。
具体的な計算式は以下の通りです。

所得税額=譲渡所得×税率

この時の税率に関しては、売却したマンションの所有期間により税率が異なります。

所有期間 税率(所得税・住民税・復興特別所得税の合計)
5年以下 39.63%
5年超~10年以下 20.315%

所有期間は売却した年の1月1日時点で計算するので、注意が必要です。

(例)

取得年月 2017年2月
売却年月 2022年3月
所有期間 5年1カ月
2022年1月1日現在の所有期間 4年11カ月
適用税率 39.63%

(5年以下に該当)

所有期間が5年を超えているにもかかわらず、売却した年の1月1日時点では5年以下であるため、税率39.63%が適用されます。(20.315%ではありません)

マンション売却時の税金控除4種類

マンション売却時の税金控除4種類

マンション売却時の税金について解説してきましたが、これらの税金を控除できる制度も存在します。
具体的には以下の通りです。

  • 3,000万円の特例控除
  • 物件所有期間10年超の場合の軽減税率
  • マンション売却で損をした場合の控除
  • 特定居住用財産の買換え特例

それぞれについて解説していきます。

3,000万円の特例控除の特例

マイホームであるマンションを売却したとき、所有期間にかかわらず譲渡所得より最高3,000万円控除される特例があり、これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

つまり、譲渡所得税額=(譲渡所得-3,000万円)×税率 となるのです。

ただし、3,000万円の特別控除を受けるためには以下の条件があります。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売る以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、マイホームあるいは敷地や借地権を売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年及び前々年に、この特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売った年、その前年および前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
  • 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

また、共有名義であれば控除は1人3,000万円であるので、夫婦の共有名義であれば、6,000万円の控除を受けることができます。ただし、各々が確定申告を行う必要があります。

控除の条件などの最新の情報は、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を確認するようにしましょう。

物件所有期間10年超の場合の軽減税率

自宅のマンションの所有期間が10年を超えて売却する場合、5年超の税率よりも低い税率で所得税額を算出できます。

また、この軽減税率は3,000万円の特例控除と併用して利用できるので非常にお得です。

譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 譲渡所得のうち6,000万円超の部分
所得税 10.21% 15.315%
住民税 4% 5%
14.21% 20.315%

例えば、以下のような条件でマンションを売却したとします。

  • 譲渡額7,000万円
  • 取得費5,000万円
  • 諸経費500万円

このとき、譲渡所得は「7,000万円 ― (5,000万円+500万円)=1,500万円」となり、譲渡所得が6,000万円以下なので軽減税率の特例を活用できます。

よって、一般税率との比較は以下のようになるのです。

  • 一般税率の場合:1,500万円 x 20.315% =約305万円
  • 軽減税率を適用した場合:1,500万円 x 14.21% =約213万円

このように、非常にお得になるため、物件所有期間が10年を超えていない場合は少し待った方が税率はやすくなるかもしれません。

特定居住用財産の買い換え特例

特定のマイホームを令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

例えば、以下のような状況で想定してみましょう。

1,000万円で購入したマイホームを4,000万円で売却→通常3,000万円の譲渡益が課税対象

この場合、売却後7,000万円のマイホームに買い換えると、特例によって売却した譲渡益3,000万円の課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

特例の適用を受ける要件としては以下の通りです。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売った年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。)またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
  • 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
  • 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、取得した時期により次の期限までに住むこと。
    イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
    ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
  • 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。
  • 買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

最新の条件に関しては、国税庁の「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」に記載されていますので確認をしましょう。

マンション売却で損をした場合の控除

マンションを売却したとき、売却価格が購入価格を下回った場合、売却損が発生します。損失が発生した場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。

譲渡損失が発生した場合、その年の他の所得(給与所得や事業所得など)を相殺して所得税や住民税を減額することができ、これを「損益通算」といいます。

また、他の所得と相殺しきれないくらい売却損が大きい場合、「繰越控除」といって翌年以降も所得から繰り越して差し引くことが可能です。

繰越控除は最大3年間利用できるため、その期間、所得税や住民税が0または軽減されます。

相続したマンションの売却にかかる税金について知っておくべきこと

相続したマンションの売却にかかる税金について知っておくべきこと

相続したマンションの売却にかかる税金についても知っておくべきことがあります。具体的には以下の通りです。

  • 相続税を取得費に加算する方法
  • マンションの購入価格が不明な場合の対処法

それぞれについて解説していきます。

相続税を取得費に加算する方法

相続により取得したマンションを売却する場合においても、通常の売却同様、譲渡所得税はかかります。譲渡所得を算出するには取得費が必要ですが、取得費については親がその住宅を購入したときの購入代金や購入手数料などから求められるのです。

その場合、相続したときの相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があり、これを「取得費加算の特例」と呼びます。

取得費加算の特例を利用できる要件は、以下の通りです。

  • 相続などにより財産を取得していること
  • その財産を取得した際に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌月以後3年を経過するまでに売却していること

また、取得費加算の特例を適用したときの譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額-取得費-取得費に加算する相続税額-譲渡費用

このときの取得費に加算する相続税額は、以下の計算式で求められます。

=(その者の相続税額)×(その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額)÷{(その者の相続税の課税価格)+(その者の債務控除額)}

事前に相続税を取得費に加算する方法を知っておけば、税金を想定した上での売却が可能になるでしょう。

マンションの購入価格が不明な場合の対処法

相続したマンションの購入価格がわかっていれば、相続税を取得費に加算できますが、購入価格が不明な場合はどのように取得費を計算するのでしょうか。

結論から言うと、この場合はマンションを売却したことで得たお金の5%相当額を、取得費とすることができます。例えば、3,000万円で売却した場合は5%なので、取得費は150万円です。

もし、相続などで受け継いだマンションで取得費が不明な場合でも、上記の計算であらかじめ計画を立てておきましょう。

マンション売却時の消費税について

マンション売却時の消費税について

マンションを売却した際の消費税についても事前に知っておく必要があるでしょう。
ここでは、マンション売却時の消費税について解説していきます。

  • 投資用マンションの売却は消費税の対象
  • 消費税は土地にはかからない

それぞれを解説していきます。

投資用マンションの売却は消費税の対象

自宅として居住していたマンションを売却する場合、消費税はかかりません。

しかし、投資用マンションとして所有しているマンションを売却する場合には、消費税がかかるので注意しましょう。

これは、マンションの売却行為が個人目的ではなく「事業目的」とみなされるためです。

このときの税率は10%であるため、例えば5,500万円で建物売却をした場合には、550万円の消費税が課税されます。

投資用マンションの売却を考えている場合には注意が必要です。

消費税は土地にはかからない

結論から言うと、土地には消費税がかかりません。これは、消費税の性質に起因しています。

そもそも消費税は、商品の販売・サービスの提供などに対してかかる税金です。土地そのものは「消費される」という性質を持ち合わせていません。

よって、土地部分の売却に消費税はかからないわけです。

このように、マンションを売却する際には建物部分と土地部分を分けて考える必要があるでしょう。

まとめ

ここまで、所有マンションを売却する場合にかかる税金について説明してきました。

マンション売却にかかる税金の知識があるだけで、納税額がゼロになる可能性があることをご理解いただけたかと思います。

また、所有期間の解釈を理解するだけで税額が半分近くに抑えられたり、共有名義であれば双方に3,000万円の控除を受けることができたりします。

マンションを売却する前に、どのような税金が発生し、どのような特例・控除が受けられるのかを理解して、有意義なマンション売却を行いましょう。