ワンルームマンションとは？他の間取りとの違いや投資の注意点をご紹介！

1R（ワンルーム）

ワンルームは、居住に必要なスペースや設備が1部屋に集まった間取りのことをいいます。一般的な広さは20㎡程度で、居住スペースとして広い方とは言えないでしょう。一般的には、単身の学生や会社員に適している間取りです。

また、ワンルーム物件の設備には「1口コンロ」「ユニットバス」が採用されているケースがあります。そのため、料理の頻度が高い方やバス・トイレは別が良いという方は、設備をよく確認しておく必要があります。

1K

1Kは、居室スペースとキッチンスペースが別になった間取りのことをいいます。似た名称の間取りである1DKや1LDKとの違いはキッチンの広さです。

間取りの表記では、4.5畳までのキッチンスペースのことを「K」と表すので、1Kではキッチンスペースがそこまで広くないことが想像できます。全体的な部屋の大きさは1Rとほとんど変わりません。

しかし、キッチンやトイレ・バスと居室が完全に分かれているので、スペースのゆとりはワンルームよりも大きく感じられます。1Kもワンルームと同様に、単身の学生や会社員に適している間取りです。

1DK

1DKは、1Kと同様にキッチンスペースと居室が別になっている間取りです。1Kの「K」の定義が4.5畳までであるのに対して、1DKの「DK」の定義は4.5畳から8畳となっています。

また「DK」はダイニングキッチンの頭文字でもあり、キッチンスペースにダイニングテーブルを置ける程度の広さがあることを表しています。ワンルームと比較すると全体的な部屋の大きさもかなり大きくなり、ゆとりを持った暮らしができるでしょう。

1DKには単身者も住みますが、荷物が少なめな新婚さんにも適した間取りといえます。

1LDK

1LDKは、居室スペースの他に8畳以上のキッチンスペースがある間取りです。「LDK」はリビングダイニングキッチンの頭文字で、食事をする以外にもテレビやソファを置いて生活するほどのスペースがあることを表しています。

実際に1LDKの間取りに住む方の多くは、居室スペースを寝室として利用し生活スペースをLDKとするケースが大半です。ある程度の収納もあり、キッチンなどの設備も充実しているので、子育て前の夫婦などにもおすすめの間取りといえます。

居住用の場合

居住用としてワンルームマンションを検討する場合、大学生や単身赴任者などで一人暮らしをする方におすすめです。2人以上で住むにはスペース不足に感じますが、一人であれば十分な空間といえます。

居住用の場合は、賃貸と購入の2つの選択肢があります。居住期間が予め決まっているなら賃貸・長期的に住み続ける予定の場合は購入がおすすめです。居住期間を基準に賃貸か購入か選択しましょう。

投資用の場合

ワンルームマンションを投資用として検討する場合、下記のような方におすすめです。

【投資用ワンルームマンションがおすすめな方】

• 少額の資金から不動産投資をはじめたい方
• ローリスク・ローリターンの運用からスタートしたい方
• 利回りの高いワンルームマンションを購入できる方

一般的にワンルームマンションは、ファミリータイプの大型物件よりも低価格から投資が可能です。立地にもよりますが、新築であれば平均して数千万円・中古であれば数百万円と不動産投資の中では資金調達の難易度は低いといえるでしょう。

昨今では少子高齢化や晩婚化の影響により単身マンションへの需要が高まっています。そのため、空室のリスクを抑えながら不動産投資をおこなえるでしょう。

家賃収入がゼロになるリスクが高い

1点目の注意点は、家賃収入が0になるリスクが高いことです。ワンルームマンション投資とは、一般的にマンションの1室を購入して、オーナーとして家賃収入を得る投資スタイルのことをいいます。

入居者がすぐに決まれば問題ありませんが、万が一決まらない場合には当然、家賃収入は0になります。家賃収入がない期間も住宅ローンの返済や経費は発生するので、赤字計上となってしまうのです。

一方でアパートやマンションを1棟で所有している場合には、1部屋の家賃収入に依存する必要がないので、空室へのリスクヘッジができます。もちろん、ワンルームマンション投資と比較すると費用は高くなりますが、家賃収入が0になるという不安は解消されるでしょう。

家賃保証がある場合は慎重に契約する

意外と知られていませんが、家賃保証がある際の契約についても注意が必要です。昨今では、空室のリスクを解消できる家賃保証付きの契約をおこなう不動産会社もあります。

家賃保証があればオーナーとしては安心と思いがちですが、実は契約内容をしっかりと確認しておかないと後悔するかもしれません。契約内容を確認する場合には、下記の事項をチェックしましょう。

【家賃保証を契約する際のポイント】

• 家賃保証の期間
• 保証金額
• 会社の倒産リスク

悪徳な不動産会社では、家賃保証期間や保証金額を分かりにくく記載していることがあります。また、不動産会社自体が倒産してしまい、家賃保証を受け取れなかったケースも過去に存在します。

このような事態に陥らないためにも不動産会社選びは慎重におこないましょう。

保険代わりとしては心許ない

3点目の注意点は、ワンルームマンションは保険代わりにはならないという点です。ワンルームマンション投資を保険の代用になると宣伝する不動産会社もいますが、実際には保険代わりとしては心許ないです。

ワンルームマンションの購入には、空室のリスクや修繕費用の発生、不動産会社への募集費用も加味して検討する必要があります。

「ローンの返済が終われば、あとは家賃収入で暮らしていける」というような甘い考えは失敗のもとなので、ワンルームマンションを購入する際にはしっかりと専門家の意見を聞き、不動産の需要確認や利回りの計算などをおこないましょう。

節税効果はあまり期待できない

最後は、ワンルームマンションの節税効果に関する注意点です。不動産投資に興味がある方は、一度は節税効果について聞いたことがあるのではないでしょうか。

不動産は減価償却額を大きくとることで赤字状態を作れます。その赤字を給与所得と相殺することで所得の圧縮ができるという仕組みです。

しかし、この節税方法は減価償却額を大きくとることがポイントとなるので、住民税や所得税がそれほど高くない方にはほとんど節税の効果がありません。

特にワンルームマンションの場合は、減価償却期間が長いので減価償却額が小さいです。節税効果を期待して購入することはやめましょう。

ワンルームマンション規制とは？

ワンルームマンションを購入する前に必ず知っておきたいのが、「ワンルームマンション規制」についてです。

ワンルームマンション規制は1980年代からおこなわれており、自治体がワンルームマンションに与える何らかの制限のことをいいます。

規制の背景には治安向上等の様々な事情がありますが、一番の目的は「一人暮らし世帯の増加を抑制すること」で、制限は市区町村により異なります。下記にいくつかの自治体の規制をまとめたのでぜひ参考にしてください。

自治体により異なりますが、ワンルームマンション規制では主に環境の改善や最低専有面積の引き上げに関する規制がおこなわれています。

ワンルームマンション規制の影響は？

結論から先に申し上げると、ワンルームマンション規制によって購入したワンルームマンションに悪い影響が出ることは基本的に考えられません。なぜなら、ワンルームマンション規制によって新規のワンルームマンション建築が制限されているからです。

昨今の晩婚化が進む世の中では、ワンルームマンションの需要はさらに高まることが予想されています。しかし、需要に反してワンルームマンション規制により新規のマンションの建築は難しくなっています。

そのため、供給不足の状態に陥りワンルームマンションの価値はさらに高まっていくでしょう。居住用としてはもちろん、投資用としてもワンルームマンションの購入は安定した需要が期待できます。

ワンルームマンションは賃貸と購入のどちらが良い？

ワンルームマンションを賃貸にすべきか購入すべきか正解はありません。なぜなら、同条件の不動産を50年間賃貸で住んだ場合と購入して50年間住んだ場合では、そこまで費用が変わらないからです。

最も大きな違いは、50年後に資産として残るかどうかです。しかし、資産といっても修繕や改修を繰り返す「負の資産」になる可能性も考えられます。

その一方で、定年後の住居費用には1,000万円以上必要と言われている昨今では、「老後を思うと購入の方が安心」という意見も多くあります。

このように、賃貸にすべきか購入にすべきかについては不動産の状態や自分の状況によって正解が異なります。

どちらの選択肢が適しているか知りたい方や、ワンルームマンションの利回りについて知りたい方は、専門家に相談するのが一番の近道です。現在ワンルームマンションの購入を検討している方は、ぜひ一度不動産会社に問合せをしてみてください。