【中古マンション売却】流れや必要な費用、注意点を完全解説！準備をしてスムーズに売ろう

査定～媒介契約

査定から媒介契約までにかかる期間は、1週間程度といわれています。この時期は、中古マンションを売り出す前の準備期間です。

具体的には、周辺の中古マンションを調査して相場を知る、不動産会社に出向き査定を依頼する、などの作業をおこないます。売却希望額と不動産会社の提示した査定額の折り合いを見つけながら、売り出し価格を決めていきましょう。

売り出し価格が決定したら、実際に買主を募集するために媒介契約を結びます。契約方法には下記の3つの種類があるので、希望にあう方法を選択しましょう。

売り出し～売買契約

売り出しから売買契約にかかる期間は、1ヶ月から場合によっては半年以上といわれています。この間、主に売主がしなければならないことは、「内覧時の対応」や「物件の清掃・管理」です。

買い手が見つかり、売買条件に買主と売主の双方が納得すれば、契約の締結となります。売買条件に折り合いがつかない場合には、ほかの買主が現れるのを待ちましょう。

一般的に、売買契約をおこなう際には売主・買主・不動産会社の3者が集まります。ここでは「重要事項説明書」「売買契約書の取り交わし」を行い、売主は買主から手付金の支払いを受け、不動産会社に仲介手数料を支払います。

決済・引き渡し

買主が住宅ローンを組む場合は、ローン審査通過後に決済および引き渡しとなります。一般的に、決済日と引き渡し日は同日で、売主は代金を受け取ったら買主にマンションの鍵や規約、そのほかの書類の引き渡しをしましょう。

決済日と引き渡し日を同日としたくない場合には、売買契約書の段階で特約を定めておく必要があるので注意してください。

登記費用

登記費用とは、不動産登記にかかる費用です。登録免許税として10万円前後の費用が発生します。

不動産登記は個人でもできる手続きですが、司法書士に依頼する場合には、別途依頼費用が必要となります。

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼りつける収入印紙にかかる費用です。中古マンションの売却価格に応じて異なります。

下記に売却価格に応じた印紙税をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

なお、2022年5月宅建業法が改正されることで電子契約が可能になります。

その場合は印紙税をカットすることができます。

一括繰上返済手数料

売却したい中古マンションに住宅ローンの残債がある場合、そのままでは売却できないのでローンを返済する必要があります。このローンの返済にかかる手数料が、一括繰上返済手数料です。

一括繰上返済手数料は、借入を行った金融機関によって異なりますが、2〜5万円程度といわれています。選択している金利のタイプによって手数料が異なる金融機関もあるので、事前に確認しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、中古マンション売却で利益が出た際に発生する所得税のことです。譲渡所得税の税率は売却した中古マンションの保有期間に応じて、以下のように異なります。

利益が出なかった場合には、この費用は支払う必要はありません。

マンションの売買実績で選ぶ

1点目のポイントは、マンションの売買実績で不動産会社を選ぶという点です。多くの不動産会社では「売買実績〇〇戸」「売買実績業界ナンバーワン」等のキャッチフレーズを掲げています。

販売実績の多さは、中古マンション売却のスキルが高くノウハウが豊富であることを意味しているので、信頼における不動産会社を判断する材料になります。

また、不動産会社の営業年数も選択する上でのひとつの指標になります。営業年数を確認するためには、宅地建物取引業の免許番号を確認しましょう。宅地建物取引業の免許番号は、不動産会社のHPにある「国土交通大臣免許（○）第〇〇〇号」という表記です。

括弧内には更新した回数に応じた数字が入ります。宅地建物取引業の更新は5年に1度なので、「国土交通大臣免許（5）第〇〇〇号」という免許番号を持つ不動産会社は、25年間営業しているということが分かります。

一概に、販売実績や営業年数のみで不動産会社の良し悪しは図れませんが、不動産会社選びの指標として覚えておくと失敗のリスクを軽減できるでしょう。

査定の詳細を提示してくれる不動産会社を選ぶ

2点目のポイントは、査定額の詳細を提示してくれる不動産会社を選ぶという点です。査定額は「絶対に売れる価格」ではないため、根拠もなく高額を提示してくる不動産会社には注意が必要です。

査定の価格よりも、この査定価格に至った判断材料を多く提示してくれる不動産会社が信頼できます。高い査定額が出た不動産会社で高く売れるわけではないので、くれぐれも気を付けましょう。

複数の不動産会社で査定をする

最後は、複数の不動産会社で査定をおこなうという点です。不動産会社によって、売却したい中古マンションの査定額が異なることはよくあります。

なぜなら、査定額を付ける際の明確なルールは存在せず、全ては担当した不動産会社次第だからです。

つまり、売却したいマンションの価値を深く理解し、取引事例に精通している不動産会社が査定すれば査定額は高くなり、マンションの価値を理解していない会社が査定すれば、当然査定額は低くなるでしょう。

このような理由から、複数の不動産会社で査定を出す作業は非常に重要です。

不動産会社に販売図面（マイソク）を作成してもらう

1点目のコツは不動産会社に販売図面を作成してもらうことです。販売図面は買主に対する物件の資料として、非常に重要な役割を果たします。

間取りや平米数、物件概要や価格まで分かりやすくまとめられており、口頭や難しい資料で物件を紹介するよりも買主の興味を引きます。

販売図面はフォーマットで簡単に作成できるので、媒介契約を結ぶ際に不動産会社に作成の依頼をしてみてください。

最適な時期に売り出す

2点目のコツは、売り出しの時期に気を配るという点です。中古マンション市場は4月の新生活を意識した1〜3月の時期に多く動きます。そのため、スムーズに売却したい方は1〜3月に売り出しをおこないましょう。

1〜3月に売り出しをスタートするためには、遅くても12月までには媒介契約を完了している必要があります。最適な売却時期から逆算して、査定や媒介契約を進めておきましょう。

内覧にしっかり対応する

最後に挙げられるコツは、内覧にしっかりと対応するという点です。買い手が内覧を希望した際、多くの場合で売主が立ち会いをおこないます。立ち会いの際には設備や共有スペースの説明をし、マンションの魅力を最大限伝えるようにしましょう。

また、マンションを少しでも良くみせるためにも、日々の清掃は欠かせません。地味なことかもしれませんが、買主は管理状態を注視しているので、しっかりと対応しましょう。

事前にマンションの売却相場を調べる

マンションを売却しようと考えたら、あらかじめ自分で売却相場を調べておくことが重要です。相場を知っておくと査定額が適切なものか判断できる力が養われる上に、資金計画も立てやすいというメリットがあります。

売却相場は、東日本流通機構のサイトや各種不動産ポータルサイトで簡単に確認できるので、ぜひ調べてみてください。

余裕を持ったスケジュールを組む

不動産を売却する際は、準備期間から契約・決済に至るまで、多くの時間を要します。無理なスケジューリングは、望まない値下げや売れ残りなどのリスクの元になる可能性が高いです。「なかなか売れないけど、早く売って現金を手にしたかったので、安値で売却して後悔している」という人もいます。

妥協のない売却をおこなうためにも、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

中古マンション売却前のリフォームは不要

「できるだけ高く売却したい」という気持ちから、中古マンションを売却前にリフォームしようと考える方は多くいます。

むしろ、リフォーム費用を反映させたせいで販売価格が相場よりも高くなり、逆に売れなくなってしまう物件は数多くあります。どうしてもリフォーム後に売却をしたい場合は、一度不動産会社と相談しましょう。

中古マンションは売れない？

中古マンションの売却を検討している方のなかには、築年数や立地等が理由で「本当に売れるの？」と思う方は多いでしょう。しかし、中古マンションの売却数は増加傾向にあり、需要は年々高まっています。

この背景には、2022年現在新築マンションの平均価格が6,260万円と高騰していることが挙げられます。バブル期の新築マンションの平均価格を大きく上回っているため、一般家庭ではなかなか手が届かない価格帯といえるでしょう。

さらに、中古マンションには買い手側から見て、新築マンションにはない下記のメリットが存在します。

【買い手側の中古マンション購入のメリット】

• 実際の部屋を内見してから決められる
• 選択肢が豊富
• 新築よりも資産価値が下がりにくい

これらの理由から中古マンションの取引は年々増加しています。「売れないかもしれない」と嘆く前に、一度不動産会社に相談してみましょう。

中古マンションの売却が失敗する理由は？

入念な準備をしておいても、中古マンション売却が失敗に終わることがあります。よくある失敗理由を以下にまとめたので、ぜひ参考にしてください。

【中古マンション売却が失敗する理由】

• スケジュールに余裕がなかった
• 中古マンション売却が得意でない不動産会社に依頼した
• 売り出し価格が適正ではなかった
• 内覧時の売主の対応が良くなった
• 物件の状態を正確に報告していなかった

上記からも分かるように、売却が失敗に終わる理由の大半は、調査不足や準備不足によるものです。事前に売却スケジュールを把握して不動産会社を比較・検討しておけば、上記のような失敗をする事態には陥らないでしょう。