マンション価格の今後は？高騰か下落か推移を徹底予想！

金融緩和政策による影響

マンションの価格が高騰している理由の1つに、2013年に日本銀行が打ち出した金融緩和政策の影響があります。

この政策によって住宅ローンの金利が低下し、前よりもローンの審査基準が緩くなったのでマンションを購入できる人が増加しました。

その結果、売主が価格を下げる必要がなくなりマンションの価格は上がり続けています。

公示地価の高騰

公示地価の高騰も理由の1つとして挙げられます。公示地価とは、毎年国土交通省が3月に発表する日本の地価を決める基準です。

2021年までは首都圏を中心に公示地価は上昇していました。その背景には、2020年に開催を予定していた東京オリンピックによって日本の外国人観光客が増加したことがあります。

それに比例して、商業施設の発展や地域の都市開発が進み、利便性の高い地域のマンション価格が上昇しました。

相続対策でマンションの需要が増した

マンションの価格が上昇しているのは、2015年に相続税法が改正されたことも理由として挙げられます。

相続税法の改正によって人々が負担する相続税が大きくなったので、資産を現金ではなくマンションなどの不動産として所有する人が増加しました。
自分の資産を不動産として所有することで、2つのメリットが得られます。

【資産を不動産として所有するメリット】

• 相続税が軽減される
• 家賃収入が得られる

資産を不動産として所有することで、節税になるだけでなく老後の収入源にもなるため、多くの方がマンションを購入するようになりました。

しかし、節税する人が増加したので国が不動産への課税強化を検討しています。今後、何らかの形で不動産に課税するための税金改革を実施する可能性があるでしょう。

東京オリンピックの開催

マンションの価格が上昇しているのは、2020年に開催を予定している東京オリンピックも影響しています。

東京オリンピックの開催が決まったことで、会場周辺の開発やインフラ整備に人件費や材料費が多くかけられることになり、建築費が高騰しました。

また、開催地周辺は海外の投資家からの需要が高まり、地価も上昇しました。

これらのことが要因となり、日本の不動産市場が一気に盛り上がりを見せたのです。

富裕層からの高級マンションの需要が増した

富裕層からの高級マンションの需要が増加したことも、原因の一つとして挙げられます。

近年では、都市部のマンションは富裕層向けに開発に力を入れているようです。富裕層からは、豪華なエントランス・共有スペースなど、付加価値やステータスになるものが求められます。また、都心へのアクセスの良さやマンションの景観も人気を左右するポイントです。

多少高価でも、これらを満たすマンションは非常に需要があるので、価格の上昇が続いているのでしょう。

景気の悪化

マンションの価格は、景気の悪化によって下落する可能性があります。新型コロナウイルス感染の影響によって、景気が悪化していると日本政府は判断しました。政府から経済が悪化していると判断されたのは、2009年に起こったリーマンショック以来です。

景気が悪化すると個人の消費が減少し、マンションの購入を踏みとどまる人が増えることが考えられます。その結果として、マンションの価格が下降するかもしれないというわけです。

金利の上昇

マンションの価格は金利の増減によって変動する傾向があります。金利の増減は住宅ローンの総返済額に関わるため、高騰するとローンを組みたくないと考える人が多くなり、買い控えが起こる可能性が高いです。

その結果、売れないマンションの価格が下落することが考えられます。

2022年の生産緑地の解放

マンション価格は、2022年の生産緑地の開放によって低下する恐れがあるでしょう。生産緑地とは、1992年に施行された生産緑地法によって国や自治体が指定した農地を指します。指定された土地は30年間税金が優遇される代わりに、農地として使用する以外の目的で売却するのを禁じられていました。

2022年は1992年から30年後にあたり、当時指定された農地の保有者が土地を手放せる年です。そのため、多くの土地が市場に出回ることが予想されます。土地が出回ると供給過多になるので、地価の下落と共にマンションの価格も低下することが懸念されています。

高齢者社会化

日本は2042年まで高齢化社会が進むと言われています。マンションに住む高齢者は多いので、彼らが亡くなった後に空き家になる物件は今後増える可能性が高いです。

空き家が多いマンションは、全体の収入が下がり管理状態が悪化することが懸念されます。その結果、質が悪くなって売れない中古マンションが増えることで、同時にマンション価格の低下も予想されます。

基本的には早期売却がおすすめ

マンションは基本的になるべく早く売却しましょう。その理由は、築年数が経つにつれて売却額が下落するからです。少しでも高く売りたいなら早期売却をおすすめします。

ただし、マンション周辺の環境の変化で購入時よりも価格が高騰するケースもあります。そのため、マンションを売却する時は、不動産一括査定サイトなどのツールを用いて相場価格を確認してから検討しましょう。

2022年以降は売却に適している

近年のマンション価格は少しずつですが上昇しています。そのため、2022年以降はマンションの売却に適していると言えるでしょう。

しかし、マンションの価格は状態や立地などで変動するものです。必ず不動産会社に不動産査定依頼をして、価格の相場を把握してから売却してください。

人気のエリアにある

マンションの価値は立地によって左右する傾向があります。特に以下の2つがポイントです。

【立地に関するポイント】

• 都心などアクセスが良い場所にある
• 近隣に商業施設や文化施設がある

以上の特徴を押さえているマンションは、築年数が経過しても高価格で売却できる可能性が高いです。

また、2020年以降は新型コロナウイルスの対策をしている地域への注目が集まっています。今後は地域の行政力がマンションの資産価値に影響を与えるかもしれません。

若い入居者が多い

マンションは空き家の割合が増えると価値が下がる傾向があります。そのため、現在入居している方の年齢も重要なポイントです。

入居者の高齢化が進むマンションは近い将来空き家が増えます。マンションを購入する前に不動産会社に入居者の年齢層を確認しておきましょう。

災害が少ない土地にある

災害が少ない地域に建設されたマンションは、価格が下がりにくいと言われています。近年予想できない台風による水害や停電で、ライフラインが機能しなくなるマンションが散見されました。中には災害対策が整っていないマンションもあります。

そのため、マンションを購入する時はハザードマップや災害履歴を調べておくのが良いでしょう。

最新の情報を利用して予測を行う

マンション価格をチェックする時は最新の情報をきちんと確認しましょう。インターネットで調べられる情報は数ヶ月前の情報の可能性があります。データの内容も重要ですが、まずはいつの情報なのか確認してください。

また、実際に売却する価格を決める時も、不動産会社の提示する売値をそのまま鵜呑みにするのは危険です。相場より安価なケースもあるため、最新のデータに基づいて考えることが必要でしょう。

マンションを売却する際は相場を調べる

マンションを売却する際は、不動産査定額だけでなく相場も参考にしてください。相場を把握することで、査定額が妥当な金額か判断できるようになります。自分のマンションと同じような条件の物件の相場を調べておきましょう。
マンションの相場の調べ方は以下の3つです。

【マンションの相場の調べ方】

• 一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼する
• 不動産ポータルサイトで自分のマンションと類似する物件の価格を調べる
• 不動産取引情報提供システムで過去の売買履歴を調べる

一括査定サイトで相場を調べるのが最も簡単なのでおすすめです。

ゆとりを持った売却スケジュールを組む

マンションを売却する時はスケジュールに余裕を持つことが大切です。急いで売却することになると、売却額を妥協しなければいけない可能性が出てきます。不動産会社や買手と交渉ができるように、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

マンションの売却には3ヶ月以上かかるケースが多いと言われています。そのため、売却したい時期の3〜4ヶ月以上前から行動を始めましょう。

似た物件の売却相場を把握する

自分のマンションに似た物件がいくらで売れているか把握することも大切です。マンション価格の相場を把握しておかないと、安価な条件での売却を提案されても気づけない可能性があります。

損をしないためにも、事前に相場を把握した状態で売却を決めましょう。

売却したい物件が得意な不動産会社を選ぶ

マンションを売却する時は、仲介してくれる不動産会社選びも重要です。不動産会社には物件の種類で得意・不得意があります。売りたい物件について得意な不動産会社を選びましょう。

また、高値での売却実績がある不動産会社を選べば、売却するタイミングやコツなどをアドバイスしてもらえます。