【マンションオーナーは儲からない？】メリット・デメリットや経営の仕組み、収入例を徹底解説

マンションオーナーになるメリット

マンションオーナーになるメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

• 実物資産として形に残る
• ローンを組めば、自己資金が少なくても始められる
• 相続税・贈与税の節税対象になる
• 生命保険の代わりにもなり得る

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションオーナーになるデメリット

マンションオーナーになることで、デメリットになる点も存在します。

• 貨幣や株式のように流動性がない
• 空室・災害のリスクがつきまとう
• 固定資産税や修繕費などのランニングコストがかかる

後悔することのないよう、デメリットについてもしっかりと把握しておきましょう。

一棟マンションのオーナーの場合

一棟マンションの収益を見ていきましょう。ここでは、「1,200万円の価値がある部屋が合計8つあるマンションを、25年間のフルローンで購入した」という条件で、利回りを想定していきます。

金利は2%、想定家賃収入は1部屋あたり月8.5万円です。

上記の表からもわかるように、利回りは3.1%で家賃収入は月々24.8万円になります。8部屋だけでも会社員の初任給の平均以上の収入を得ることが可能です。

区分マンション1室のオーナーの場合

続いて、区分マンション1室のオーナーになった場合の利回りを見ていきましょう。ここでは、「1,200万円の居室1室のオーナー」と想定して計算していきます。

25年のフルローンで金利は2%、想定家賃収入は1部屋あたり8.5万円です。

上記の表からもわかるように、マンション1部屋の区分オーナーになった場合、年間の利回りは3.2%となります。一棟オーナーと区分オーナーをした場合、その利回りは大きく変わりません。

しかし、区分オーナーをする場合は、入居者がいなければ家賃収入を得られないため、空室リスクが大きいというデメリットがあります。まとまった収益を得たい、安定した家賃収入を得たい方は、一棟マンションのオーナーを検討した方が良いでしょう。

主な収入源は家賃収入（インカムゲイン）

マンションオーナーの主な収入源は、家賃収入です。家賃の他にも毎月徴収する共益費や、入居時に契約者から支払われる礼金も収入の一部になります。

毎月得られるものと随時得られる費用があるので、しっかりと確認しておきましょう。

売却益（キャピタルゲイン）も期待できる

マンションオーナーとして収益を得る方法は、家賃収入のみではありません。購入した時よりも高い金額で不動産を売却できれば、売却益（キャピタルゲイン）も期待できます。

購入した金額よりも不動産査定額が低くなる場合には、無理に売却する必要はありませんが、土地の高騰などで売却益が出ると予想される場合には、思い切って売却してみるのも良いでしょう。

マンション経営にかかった費用は経費にできる

マンション経営にかかった費用は、確定申告の際に経費として申請できます。具体的には、下記の項目を経費として申請できるので、ぜひ参考にしてください。

• 固定資産税をはじめとした税金
• 減価償却費
• 火災保険料などの保険料
• マンションの管理費
• マンションの修繕積立費
• 管理会社への管理委託費
• マンションにかかる通信費や交際費

上記からもわかるように、マンションに関わる費用のほとんどが経費として申請可能です。しかし、不動産投資で得た収入を確定申告する際の所得税や住民税などは、経費として申請できないので注意が必要です。

①予算を加味して物件の条件を決める

マンションオーナーになるためには、はじめに所有する物件を決める必要があります。そのため、予算をしっかりと定めて、予算内の最良物件を探しましょう。

物件を探す際には、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を参考にすると、相場感がつかめるでしょう。また、他にも不動産会社が運営している情報サイトなども参考になります。

②収益が出るか現地調査をおこなう

良い物件が見つかったら、次は現地調査をおこない、収益を出せそうな物件かどうか確認しましょう。具体的には、マンションの立地や管理状態、周辺地域に問題がないかを確認していきます。物件の綺麗さのみではなく、その地域に暮らす住民にとってニーズのある物件かどうかを見定めましょう。

しかし、自分だけでは物件の良し悪しを判断できないこともあるでしょう。その場合は、不動産投資会社などの不動産のプロに相談するのがおすすめです。

③買付証明書を提出し、金融機関でローン審査を受ける

投資用物件の契約の話がまとまったら、売主や仲介業者に購入する意思を伝えましょう。その際、買付証明書といわれる、購入の有効期間が記された書類を提出する必要があります。買付証明書には、下記のような事項を記入します。

• 氏名
• 契約希望日
• 購入希望金額
• 手付金
• 支払方法

買付証明書の提出が完了したら、不動産投資ローンの審査を受けましょう。

④売買契約を結ぶ

ローンの審査が無事完了し、買付が成立したら、いよいよ売買契約を結んでいきます。売買契約の際には買主・売主の他に、宅地建物取引士が立ち会います。

重要事項説明を受けて契約書に捺印し、手付金を支払いましょう。その際、契約内容に間違いや相違がないかをしっかりと確認してください。

⑤金銭消費賃貸契約を結ぶ

不動産投資ローンで不動産を購入する場合には、金銭消費賃貸契約を結ぶ必要があります。金銭消費賃貸契約を結ぶためには、手順④で取得した「売買契約書」が必要です。

⑥投資物件の決済・引き渡し

売買契約と金銭消費賃貸契約の双方が完了したら、投資物件の決済と引き渡しをおこなっていきましょう。決済時には、金融機関が売主に購入費用の全てを支払い、代わりに不動産の所有権を引き受けます。

ここまでの工程を無事に完了できれば、物件は自分の所有物となります。

⑦管理会社を選んで管理委託契約を結ぶ

最後に物件を管理してもらう管理会社を選び、管理委託契約を結びます。委託する管理会社は、物件管理を本業としている会社がおすすめです。ただし、管理会社への委託は、絶対ではありません。

とはいえ、集客・管理・契約などの業務をオーナー1人でおこなうには、限界があります。手間や空室のリスクを減らして、効率よく家賃収入を得るためには、管理会社との契約を結ぶことをおすすめします。

マンションの立地をしっかり調べる

1つめのポイントは、マンションの立地をしっかりと調べることです。不動産投資は、需要と供給があってはじめて成立します。

具体例を挙げると、近隣に大学がある郊外のエリアは、ファミリー層よりも単身層の需要が高いです。一方で、病院・幼稚園・郵便局などのライフラインが整っているエリアであれば、ファミリー層の需要が高いといえるでしょう。この他にも、地域人口の増減も立地選びの参考になります。

このように、マンションの広さ・設備と地域の需要を加味して、不動産選びをおこないましょう。

利回りなどを考慮して新築物件か中古物件か選択する

2つめは、利回りを考慮して新築物件が中古物件かを選択するという点です。新築物件の場合には、土地の購入費用もあるため、多額の初期費用がかかります。一方で、長期のローンが組みやすく、中古物件よりも耐用年数が長いため、長期間の運用が可能です。

中古物件の場合は、新築物件よりも費用を抑えられるというメリットがある一方、耐用年数が短いため、利益率としては高くないというデメリットがあります。

一般的には、利回りは新築物件の方が良い傾向にあるので、初期費用がかかっても利回りの良い新築物件を選ぶのか、初期費用は低く抑えられるが利益率の低い中古物件を選ぶのか、しっかり検討するようにしましょう。

メリット・デメリットから物件タイプを選ぶ

メリット・デメリットから物件タイプを選択することも大切です。下記に区分マンションオーナーと一棟マンションオーナーのメリット・デメリットをまとめたので、ぜひ参考にしてください。

それぞれのメリット・デメリットをしっかりと理解して、自分にとってリスクの少ない方を選択しましょう。

借入金返済額を減価償却費以下にする

最後に挙げるポイントは、借入金返済額を減価償却費以下にするという点です。減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に配分する際に生じる費用のことです。

減価償却費は、家賃収入に対して50%程度が適正とされています。つまり、家賃収入が毎月10万円の場合は、減価償却費は5万円以下が適性になります。

しかし、これに対して借入金返済額が6万円である場合は、経営として危険な「デッドクロス」と呼ばれる状態になります。マンションオーナーとして不動産を選ぶ際には、借入金返済額を減価償却費以下にするように心がけましょう。

マンション以外にオーナーになれる不動産は？

マンション以外にオーナーになれる不動産として代表的なのが、アパートです。アパートはマンションと比較すると、建設費用などの初期費用が安価であるという特徴があります。

自己資金が少ない方や、多額の不動産投資ローンを返済し続けられる見込みがない場合は、アパートオーナーという道を検討してみるのも良いでしょう。

利回りでは何がわかるの？

利回りでは、購入する不動産が儲かるかどうかを判断できます。一般的には、3〜4%の利回りがある不動産が、収益を十分に期待できるといわれています。郊外の場合は、不動産を安く購入できるという理由から、利回りが7〜8%程度という不動産もあるようです。

利回りには、3種類があります。それぞれの利回りの計算方法をまとめたので、参考にしてください。

いずれも不動産投資を始める上で、欠かせない知識です。必ず覚えておきましょう。表面利回りや想定利回りは、あくまでも予想値になります。実際の収益として比較検討する場合には、実質利回りに重点をおいて検討するようにしてください。

サラリーマンはマンションオーナーに向いている？

近年、マンションオーナーとして副収入を得るサラリーマンが増加しています。不動産投資というと、資産家がおこなう投資方法であると思われがちですが、実はサラリーマンに適した副業なのです。

下記にサラリーマンがマンションオーナーに向いている理由をまとめたので、参考にしてください。

• 管理を外部に委託できるため、多忙なサラリーマンでも組みやすい
• 銀行からの信頼度が高く、不動産投資ローンの審査が通りやすい
• まとまった退職金を貰えるため、ローンを返済しやすい

これらの理由から、マンションオーナーはサラリーマンに向いているといわれています。

マンションオーナーになるには資格が必要？

マンションオーナーになるために、特別な資格は必要ありません。しかし、収益を上げるためには、物件や経営に関する会計の知識は必要でしょう。

もちろん、不動産取引が適正におこなわれているかどうか判断する、「宅地建物取引主任者」といった資格もあります。しかし、信頼できるパートナーと物件や市場の調査をおこない、収益の出る不動産を探し出すことがもっとも重要です。