マンション経営に興味が出たらまず知っておくべきこと！メリット・デメリットなどを解説

1.安定した収入を獲得できる

最大のメリットは、継続して家賃収入を得られることです。特に、駅近のマンションや設備が充実しているマンションであれば、需要が高く、大きな収入源となり得るでしょう。また、都心などの人気エリアであれば、マンションの取得費用は高いものの、地価の高騰などが影響してすぐに回収できるケースもあります。

このように、安定した収入源としてマンション経営をする人は多く、人気の投資方法となっているようです。

2.戸建てに比べて安定した経営が実現できる

木造が多い戸建て住宅に対して、マンションは鉄骨造りや鉄筋コンクリート造りの構造が多いため、耐用年数が長いという特徴があります。そのため、法定耐用年数が長ければ減価償却の効果が長く続き、節税効果が大きく、物件が長寿命であることにより安定した経営を続けることができます。

また、安定して経営ができるようになると、マンションの長期的な資産運用も可能になります。一般的に、戸建てと比べると高い需要があるため、資産の流動性が高いのも魅力のひとつでしょう。

3.資産価値が高い

マンションは、それ自体が資産として高額なものです。さらに、マンションを売却したとしても、土地の価値は高いまま残るという特徴があります。

資産価値は、以下のように売却価値と収益価値に分けられます。

• 売却価値マンションは耐用年数が長いため、築30年を過ぎていたとしても、高く売却できる可能性が高いです。
• 収益価値収益価値の基本は家賃収入です。マンションの資産価値が高ければ、賃貸物件として高く貸すことができます。また、分譲マンションを貸し出す場合の家賃は、賃貸マンションの家賃より高額に設定することが可能です。

このように、資産価値が高いままであり続けるという点も、マンション経営をおこなう際のメリットといえるでしょう。

4.節税になる

マンション経営の節税効果は、次の3つの税金において大きく発揮されます。

• 1. 相続税
  資産の相続税評価額は、節税対策に直結します。土地の上にマンションなどを建てると、土地の相続税評価額は「貸家建付地」として評価されるため、自由に使える土地（自用地）よりも、評価額が下がります。建物についても「借家権割合」が適用されるため、自宅に比べると評価額が下がり、ダブルで節税効果があります。

  また、建物は固定資産税評価額で評価されるため、田舎よりも都市部の方が市場価格に対する割合が低く評価され、節税となります。現金を相続するよりもマンションなどの資産を相続する方が、相続税は安くなるメリットがあります。

• 2. 固定資産税
  マンションが建っている土地は、固定資産税の減額措置があります。また、住宅の敷地については「小規模住宅用地の軽減措置」があるため、200平方メートルまでは固定資産税の課税標準額が1／6、都市計画税の課税標準額が1／3ほどになります。
• 3. 所得税
  減価償却により、所得税の節税効果があります。鉄骨造りや鉄筋コンクリートのマンションは、建物の取得費用を毎年減価償却費として計上することができます。耐用年数で定められた期間で減価償却すると、鉄筋だと新築の場合には47年間も経費計上ができるため、長い節税効果が見込まれます。

  また、所得税には損益通算という制度があり、不動産所得で赤字を計上しても、他の事業所得や給与所得と差し引きできるため、納税額を抑えることができます。

1.初期費用が高い

マンションの取得費用は、数千万円から数億円となり、戸建てやアパート経営と比べると高額の初期投資です。自己資金で準備できる金額には限りがあるため、一般的には金融機関から融資を受けて初期費用を用意する必要があります。

しかし、しっかりとした事業計画がたっているのであれば初期投資した資金を回収し、利益を残すことも可能です。

2.家賃滞納のリスクがある

住民の家賃滞納もリスクとして考えられるでしょう。マンションはアパートと比べると家賃が高く設定されています。そのため、家賃滞納が発生すると影響額が大きくなり、被害は甚大です。滞納された家賃は、回収するまで未収金として計上され続けることとなります。

これを防ぐためには、保証会社を通した契約をするなど、住民の家賃滞納リスクを避ける取り組みが必要になるでしょう。

3.修繕費用が発生する

修繕費用に関して、大きなデメリットとなる可能性があります。マンションのような建物は10年から15年の間隔で大規模修繕が必要となり、その都度多額の修繕費用がかかってきます。

分譲マンションの場合は外観や共用部分、設備などには入居者から集めた修繕積立金が充てられますが、賃貸として貸し出す場合は、修繕積立金を納めるのは入居者ではなく大家さんです。

いずれの場合も、家賃や管理費（共益費）を設定する際は、将来の修繕費負担（維持管理にかかる費用）を考慮する必要があります。

4.災害のリスクがある

災害リスクがあることも、デメリットになり得るでしょう。特に、日本は災害の多い国です。火災保険は割安で加入できますが、オーナーが加入する地震保険は、高額になるケースが多いです。地震には、緊急時対応や避難対策・耐震免震構造など、日頃から備えをしておかなければいけません。

ただし、このような災害リスクへの対策は、経営しているマンションの人気を上げることにもつながります。そのため、対策をしなければいけないことはデメリットだけではなく、メリットになる点もあるので、うまく対策を打ってアピールしていきましょう。

1.耐用年数で変わる減価償却費

耐用年数で変わる減価償却費は、マンション経営に占める大きな費用のひとつです。減価償却とは、「収益を目的としている建物や設備などの時間とともに価値が減少する資産」の取得にかかった費用を、各年分に分割して必要経費として償却するための手続きを指します。

ここでいう「各年分」とは、マンションの法定耐用年数のことです。コストとしてかかった最初の年に全てを経費化するのではなく、耐用年数分、毎年経費となることを知っておきましょう。

2.固定資産税などの税金

固定資産税などの税金は固定費なので、毎年変動しない経費として考える必要があります。ただし、さまざまな優遇制度があり、うまく活用することで軽減することができます。

また、先ほどの減価償却費などを経費とすることで、節税対策にもなります。どれぐらいのコストが毎年生じるのか、税金対策の手段などをしっかり押さえておきましょう。

3.委託管理料金や修繕費

マンション経営においては、委託管理料金や修繕費などのその都度かかるコストも考慮すべきでしょう。特に、委託管理料金は、「もったいない」と削減してしまう方も多いです。

しかし、管理会社の手腕によって、大きく収益性が変わってきます。安さだけが売りの委託管理料の管理会社を選ぶのではなく、成果としてどれだけの見返りがあったかを常に把握し、コスト管理する必要があります。

また、大規模修繕は10年から15年に発生するものとして、修繕費も考慮した事業計画を立てておきましょう。

4.火災保険などの保険料

マンションに火災保険や地震保険は必須です。万が一の事態に備えておくことも、マンション経営をする上での必要スキルです。しかし、一度保険会社と契約したら終わりではありません。適宜、無駄がないかを見直し、効率的な経営をすることを心がけましょう。

なかには、長期契約で保険料が多少安くなるサービスもありますが、途中解約などのリスクもあるため、契約の際はしっかり検討するようにしましょう。