【不動産売却における査定の基礎知識】費用や時間、査定額に影響するポイントを徹底解説

不動産売却における査定とは

不動産売却における査定とは、不動産会社が「対象の不動産がいくらで売れそうか」を予想することです。ここで予想された不動産の金額を査定額と呼びます。査定額がわかると、その後の資金計画を立てやすくなるので、売却を考えたらまずは査定を受けるのが一般的です。

ほとんどの不動産会社では、査定を無料でおこなっています。なぜなら、査定は不動産会社にとって営業の一環であり、そのまま媒介契約を締結できれば仲介手数料を得られるからです。

査定は不動産の名義人でなくても依頼が可能なので、例えば「親名義の実家を査定して欲しい」といった場合でも、不動産会社は受けつけてくれます。

また、売却を検討している人からすると、不動産査定は業者を見極める一つのポイントとなります。不動産会社によって異なる査定額で各社を比較することもできるし、担当者の対応や査定額の根拠を基にどれほどその地域に精通しているかを知ることができるためです。

「査定額＝売却額」ではない

査定額は不動産会社が公示地価や市場に出回る不動産価格をもとに算出した金額であり、あくまで予想の価格です。

査定額通りに売り出しても、その価格で物件を買ってもらえるとは限りません。買主に値下げ交渉をされて売却額を下げなければならないこともよくあります。

「査定額＝売却額」ではないという点は、しっかり覚えておいてください。

不動産売却では査定が特に重要

不動産売却では、査定が特に重要です。現在の査定額がわかれば、本当に売り時なのか判断する材料になります。さらに住み替えを考えているなら、ローンは完済できるか、頭金にいくら回せるかなどを検討することが可能です。

また、売り出す不動産の値段を最終的に決めるのは、不動産会社ではなく売主自身です。査定額がわからないまま値段を決めてしまうと、高過ぎて売れなかったり安過ぎて損してしまったりする可能性があります。

適正な価格で売り出すためにも、査定は必ず依頼しましょう。

机上査定（簡易査定）

簡易査定とも呼ばれる机上査定は、実際に物件を見てもらうわけではなく、過去の売り出し情報や地域の価格相場などをもとに、おおよその査定額を算出する方法です。準備に手間がかからないので手軽に査定を依頼でき、1〜2日ほどで結果がわかるのがメリットです。

ただし、実際の物件の様子を見て判断しているわけではないので、精度はあまり高くありません。おおよその査定額しかわからないので、注意しましょう。

そのため、机上査定は「すぐに売りたいわけではないが、もし売ったとしたらどれくらいの額になるのか知りたい」という場合に効果的です。

訪問査定（詳細査定）

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定をおこないます。立ち会いが必要なので手間はかかりますが、より精度の高い査定額がわかるのがメリットです。

机上査定と違い、訪問査定では以下のようなポイントを評価対象となります。

【訪問査定でみられるポイント】

訪問査定では物件の状態や過去の取引情報などを加味して査定額を算出するので、結果が出るまでに3〜4日ほどかかります。

もし1年以内に売却を考えているのであれば、訪問査定を行いましょう。

①不動産会社に机上査定を依頼する

「そろそろ不動産を売却したい」「良い不動産会社を見つけたい」と思ったら、まずは不動産会社に机上査定を依頼しましょう。

机上査定は、不動産会社のHPや一括査定サービスなどに必要情報を入力することで、後日メールにて査定額が送られてきます。

場合によっては、営業担当者から個別でメールや電話が来るかもしれません。

査定額を確認することも当然重要ですが、電話口での担当者の対応などもこのタイミング確認し、どの不動産会社に訪問査定をしてもらうべきなのかを決めておきましょう。

②不動産会社に訪問査定を依頼する

続いて、不動産会社に訪問査定を依頼します。このときに大切なのは、複数の不動産会社に査定を依頼するということです。

査定額は不動産会社によって変わります。より正確な査定額を知るためにも複数社に見てもらい、結果を比較しましょう。また、さまざまな不動産会社の対応を比較して頼れる担当者を見つけるうえでも、複数社への依頼は重要です。

③訪問をしてもらう日時を決める

複数社に依頼ができたら、物件に訪問をしてもらう日時を決めます。訪問日までに物件の掃除や書類の準備なども必要なので、なるべく余裕のある日程を組むのがおすすめです。

また、査定時は立ち会いが必要になるのでスケジュールを確認し、前後に時間がある日時にしましょう。

④不動産会社による現地調査

不動産会社の担当者が、指定した日時に物件を調査しに来ます。戸建ての場合は家の内部だけでなく外壁まで確認し、マンションならエレベーターやゴミ置き場などの共有部分も査定対象です。

査定をおこなうなかで、もし不動産の状況について質問されたら、正直に答えましょう。回答内容は査定額に関わります。他にも懸念事項があれば、この時点で伝えておくと安心です。

不動産会社にもよりますが、一般的に訪問査定でおこなわれることは以下の通りです。

【訪問査定でおこなわれること】

1～2時間程度で完了するため、基本的には立ち合うことをおすすめします。もし、遠方で立ち合いが難しい場合には、鍵を預けて査定をすることや代理人立ち合いでの実施も可能です。

⑤必要な書類を確認してもらう

電話などで査定を依頼した際に必要な書類を伝えられているはずなので、用意した書類を確認してもらいます。書類に書かれている内容も査定額に影響するので、必ず準備をしましょう。

不安な場合は事前に不動産会社に質問し、どのような書類が必要かを明確にしておくと安心です。

参考までに一般的に用意しておいた方が良い書類は以下の通りです。

【不動産査定で必要な書類】

⑥査定結果の報告

現地調査の終了後2〜7日で不動産会社から査定結果を伝えられます。査定額が提示されたら、納得できるまで結果の根拠を聞きましょう。なぜその金額になったのか、必ず理由があるはずです。

質問にはっきり答えられないようなら、残念ながらその担当者は信用できない可能性が高いです。

訪問査定：30分～1時間

不動産会社の担当者に現地調査を行ってもらう訪問査定は、30分〜1時間ほどかかる場合が多いです。物件の規模にもよりますが、住宅の査定に1時間以上かかることはあまりありません。

ただし、人が住んでいる物件を見てもらう場合、スムーズに査定を進めるためにもしっかり片付けや掃除をおこなっておく必要があります。

一方、見てもらう不動産が更地の場合は立ち会いが不必要なケースもあり、依頼者は出向かずに済む可能性も高いです。

査定結果：当日～1週間程度

査定終了後、結果がわかるのは当日〜1週間ほどです。机上査定の場合、依頼した時間やタイミングによっては当日中に結果を教えてもらえる可能性もあります。不動産会社の状況によりますが、遅くとも3日ほどで結果がわかるはずです。

訪問査定の場合は、結果が出るまで1週間ほどかかると思っていてください。不動産会社が実際に調査した内容と過去のデータや相場等を照らし合わせて算出するので、やや時間がかかります。

一般的に、マンションの査定結果は早くわかり、戸建てや事業用不動産は時間がかかる傾向にあります。なかなか連絡がなく不安になるような場合は、確認の連絡をしてみても良いでしょう。

基本的にはどの不動産会社でも査定は無料

基本的には、どの不動産会社に依頼しても査定は無料でおこなってもらえます。先ほども述べたように、不動産会社はその後の不動産売買を見据えて、営業の一環として査定を無料でおこなっているためです。

不動産会社は、仲介手数料が利益となります。売主が不動産会社と媒介契約を結び、買主との間で売買が成約すれば、仲介手数料が得られるのです。したがって、無料だからといって雑な査定をおこなうわけではなく、しっかりと売却につながるように丁寧に調査してくれます。

ただし、なかには媒介契約を結びたいために、実際の査定額より高い金額を伝える不動産会社もあるので、注意が必要です。

査定は複数社に依頼し、金額にあまりに大きな差がないか、根拠をしっかり説明してくれるかなどを確認しましょう。そして売却をする場合は、より信頼できる不動産会社と媒介契約を結んでください。

「有料査定＝不動産鑑定」で20～40万円が相場

不動産売却を目的とするなら不動産会社がおこなう無料査定を依頼しますが、不動産鑑定をしてもらいたいなら有料の査定をおこないます。

不動産鑑定とは、不動産の評価額を調べることです。相続や財産分与等で裁判所に不動産の価値を正確に報告するために利用します。

不動産鑑定は国家資格の不動産鑑定士に依頼し、費用は20〜40万円ほどが相場です。

原価法

原価法は、主に戸建ての査定に使われます。その方法は、仮に今ある物件を取り壊し、再び建設したとしたらいくら費用がかかるのかを計算し、そこから経年劣化による減価修正をおこない、算出するというものです。

計算式は、以下の通りです。

査定額＝再調達原価−減価額

参考：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

取引事例比較法

取引事例比較法は、マンションや土地の査定で使われる方法です。周辺地域で似たような条件を持つ物件が、いくらくらいで取引されたか実際の成約事例に基づいて金額を算出し、立地条件等を加味して最終的な査定額を出します。

計算式は、以下の通りです。

査定額＝事例物件の価格×査定物件の評点×査定物件の面積

取引事例比較法は比較対象によって査定額が左右されるので、地元に精通する不動産会社に依頼しましょう。

収益還元法

収益還元法は、物件を活用した際に得られる利益に着目した方法です。主に、投資対象の不動産の査定に用いられます。

対象の物件を活用した際に、将来得られるだろう純利益と現在価格の総和を求めて査定額を算出するものです。計算式は、以下のようになります。

査定額＝純利益÷還元利回り

築年数

当たり前ですが、築年数が経つにつれて建物の価値は減少していきます。過去の取引事例を見て、それよりも築年数が浅ければ評価が上がり、年数が経っている場合は下がってしまうでしょう。

戸建ての場合、築10年で価値は新築時の約半分、マンションは戸建てに比べて価値の減少が緩やかで、20年ほどで新築時の半分と言われています。

実際には建物は手入れ次第で長く使用できますが、法定耐用年数を過ぎている戸建ての査定額は「ほぼ土地の価格のみ」で計算されてしまいます。

法定耐用年数を過ぎている戸建ては住宅ローンを借りづらかったり、融資期間が短くなったりという事情もあるためです。

このような事情から、築年数は査定を行う上で重要な要素となるのです。

間取り

住宅の広さはもちろんですが、使いやすい間取りかどうかも大切なポイントです。面積や部屋数に加え、動線が考えられているか、収納はあるかなども査定の際には加味されます。

間取りについてアピールできる点があれば、査定時に担当者に伝えてください。特に注文住宅の場合は、自分のこだわりを伝えるように努力しましょう。

立地（周辺環境）

周辺環境は暮らしに大きく関わるので、査定の際には重視されます。重要な立地条件には以下のようなものがあるので、確認しましょう。

これらの条件を満たしている物件は高く評価され、査定額が高額になりやすいです。

土地の形

土地の形も査定額に影響するので、確認が必要です。土地は正方形のように整った形のほうが高く評価され、いびつな形のものは価値が低くなる傾向にあります。

あまりに長細かったり、いびつだったりする土地には家を建てるのが難しくなるため、住宅地として売り出したい場合はどうしても相場より安い査定額がつくでしょう。

ただし、土地の広さが十分にある場合は、多少いびつな形でもそれほど問題視されないため、査定額への影響も少ないです。

眺望・景観

家からの眺望や景観の美しさも、査定額を決める上で重要なポイントです。高台にある住宅やマンションの高層階などは、評価が高くなる傾向にあります。

特に、山や海などが綺麗に見える場所や有名なタワーが見えるマンションの高層階の部屋などは、需要も高いです。

日当たり

日当たりの良い部屋は、冬でも昼間は暖かく、快適に過ごせます。そのため、周りに高い建物がなく、南向きの大きな窓があるような日当たりが良い物件は評価が上がります。

査定の際は担当者に日当たりの良さを実感してもらえるように、なるべく日光が入りやすい時間に査定に来てもらえると良いでしょう。

耐震性

耐震性は建物の安全性を左右するものであるため、重要な査定ポイントとなります。具体的には以下の3つの中でどの耐震基準に該当しているかが査定の基準となります。

【耐震基準の種類】

当然、2000年基準の建物が最も評価としては高くなります。しかし、2000年以前に立てられている建物でも、耐震適合証明書があれば2000年基準と同様の評価を受けることもあります。

不動産会社に証明書のコピーをもらうようにしましょう。

（戸建ての場合）外壁

戸建てなら外壁も評価対象です。劣化によって外壁にヒビが入っていたり、触ると手に粉がつくチョーキングという状態であったりすると、査定額が下がってしまいます。

特に、外壁のヒビは景観を損ねる上に、安全面からも低く評価されてしまうので、注意が必要です。あまりにも目立つ場合は、修復も視野に入れましょう。

（マンションの場合）共有スペース

マンションの場合、エントランス・廊下・エレベーター・宅配ボックスなどの共有スペースも、査定額に影響します。管理が行き届いており、良好な状態が保たれている場合は査定額が上がる可能性が高いです。

また、共有部分のセキュリティの充実度も重要です。監視カメラの有無やオートロックかどうかもチェックされます。

査定の種類のメリット・デメリットを理解しておく

先ほども解説した机上査定と訪問査定のそれぞれのメリット・デメリットとその活用状況を改めて把握しておきましょう。

【2種類の査定方法】

売却を考え始めた際には机上査定を依頼する、売却価格を決めるためには訪問査定をおこなう、といった使い分けをしていく必要があります。

また、机上査定はあくまで概算であるので、その金額を信じて売却計画や税金の計算などをしてしまうと、実態と大きくかけ離れてしまうこともあります。注意しましょう。

不動産会社の担当者の質を確認する

複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの担当者の質を確認しましょう。不動産会社とは査定をして終わりではありません。どこか一社とは媒介契約を結び、売却活動を共におこなう重要なパートナーとなります。

買主候補を探したり、値引き交渉の対応をしたりするのも担当者の仕事です。担当者の質によって、売却までの期間や金額が変わることも十分にあり得ます。知識が豊富で、しっかり受け答えができる人を選びましょう。

また、相性も重要です。相談しやすい人柄か、信頼できるかなども会話のなかで判断してください。

匿名査定はあまりおすすめではない

匿名査定とは、名前や電話番号などの個人情報を開示せずに査定してもらうサービスです。不動産会社から電話がかかってくることがないので、その後の営業を断らずに済みますが、本格的に売却を考えているならおすすめしません。

なぜなら、詳しい住所を入力しないので机上査定以上に精度の低い調査になり、結果はおよその金額しか分からないからです。その結果、匿名査定の金額はあまり参考にならず再度査定を依頼する必要が出てくるでしょう。

また、匿名査定を依頼された不動産会社は、「家の値段をなんとなく知りたいだけで売却意欲は低い」と判断し、本腰を入れた査定はしないこともあります。

したがって、不動産の売却を検討しているならしっかりと訪問査定を受けましょう。

査定額の根拠をチェックする

多くの不動産会社は、類似の成約事例をもとに査定結果を踏まえて金額を決めます。査定額を伝える際には担当者が根拠を教えてくれるはずですが、もし気になる点があれば質問しましょう。

加点・減点された部分には、必ず根拠があります。答えが曖昧な場合は、信用できない担当者である可能性が高いです。しっかり答えが返ってくる、真摯に対応してくれていると感じられるようなら、その不動産会社は信頼できるでしょう。

決して査定結果に口を出してはいけないわけではありません。査定額の妥当性や担当者の質を確認するためにも、納得できるまで質問してください。

近隣の売却相場を把握しておく

査定前に、近隣物件の売却価格の相場を調べておきましょう。不動産会社が提示する査定額は、必ずしも正しいわけではありません。あらかじめ近隣の売却相場を把握しておけば大体の目安がわかり、査定結果が妥当かどうか判断する材料となります。

物件情報サイトで似たような条件の家を探したり、国土交通省の不動産取引価格情報検索サイトを活用したりしましょう。

ただし、物件情報サイトで売りに出されている金額はあくまで売主の希望価格です。実際の売却価格は、多少下がっている可能性があるので注意してください。

具体的な近隣の売却相場の調べ方は以下を参考にしてください。

【近隣の売却相場の調べ方】

最低限の清掃・手入れをおこなう

本格的なハウスクリーニングは必要ありませんが、訪問査定当日までに最低限の清掃・手入れはおこなっておきましょう。特に気をつけたいのが、以下の箇所です。

これらの部分は評価につながるので、設備に不備はないか、ある程度清潔な状態であるかを確認しておいてください。

設備に不備が見つかった場合は簡単に直せるなら自力で修繕し、難しいようなら不動産会社に相談しましょう。

また、ハウスクリーニングサービスを活用するのもひとつの手です。自分では掃除の難しいような庭や水回りなどもプロの技術で綺麗にしてもらえます。

ただし、リフォームまではする必要がありません。高額な費用がかかるために、回収できる可能性が低いためです。

リフォームはしないまでも、自分またはハウスクリーニングサービスで綺麗に保っておきましょう。

修繕履歴・診断実績を明確にしておく

リフォームをおこなっている場合や新しくした設備などは、高く評価される可能性があります。当日までに修繕履歴や診断実績を明確にし、アピールできるようにしておきましょう。アピールポイントは、以下を参考にしてください。

これらに加え、メリットになり得る部分は積極的に担当者に伝えてください。

不動産の瑕疵を確認しておく

瑕疵とは、設備の故障や造成不良などにより物件に何らかの欠陥が生じることです。簡単に言うと、物件に不具合がある状態を指します。

住宅を売る際に、瑕疵があることを隠したまま買主に引き渡した場合、後からトラブルに発展しかねません。そのような事態を防ぐために、不動産の売主には「瑕疵担保責任」が課されており、買主から訴えがあれば契約解除や損害賠償を負うことになります。

瑕疵に該当するのは、以下のような例です。

ここに示したのは、あくまで一例です。心当たりがある場合は、必ず査定時に担当者に伝えてください。

なお、査定時に瑕疵を隠したまま媒介契約を結び売却まで進んだ場合、後々不動産会社にも損害賠償を請求される可能性があります。

公示地価を利用する

公示地価とは、土地を売買する際に目安にする価格です。国が公共事業のために土地を購入する際に用いられるほか、一般の売買をおこなうときも参考にされています。

不動産の公示地価を知るには、課税明細書が必要です。課税明細書は、固定資産税の納税通知と一緒に同封されており、土地や建物の評価額が記されています。

課税明細書に載っている土地の評価額は公示地価の70％ほどの金額なので、その値に1.43をかけて求めます。

【公示地価の求め方】

公示地価＝土地の評価額×1.43

ここでわかるのが、土地のおおよその金額です。建物の売却相場は残念ながら求められません。

自分で調べたい場合は、上記の方法で土地の価格を求めて建物の評価額と合算してください。状態にもよりますが、建物の値段は評価額より高く査定されることもあります。

参照：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

路線価から調べる

路線価を調べれば、土地のおおよその価格がわかります。ここで言う「路線価」とは、国税庁が相続税等の納税額を定めるときに使用するもので、日本全国の土地の評価額を調べることが可能になるものです。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」や資産評価システム研究センターの「全国地下マップ」で住所検索すると、以下のように該当する住所の路線価がわかります。

（引用：rosenka.nta.go.jp）

不動産鑑定士が調査した評価額や公示地価・取引価格が根拠となっているため、土地の適正価格を知る際のよい判断基準となります。

なお、不動産に対する相続税や固定資産税を算出する基準であるため、公示地価の80％程度となっています。

レインズ（不動産流通標準情報システム）で調べる

レインズ（不動産流通標準情報システム）でも調べることができます。

レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトで、「直近一年間に売買された価格情報」や「過去2年間の市場動向」を調べられる。

原則として、レインズは一般には非公開で不動産会社だけが確認できるサービスです。しかし、一部の情報は「レインズ・マーケット・インフォメーション」で確認が可能となっています。

近隣での過去の売却事例なども確認できるため、似ている条件の不動産がどの程度の金額で売買されたのかの把握が可能です。

不動産査定は誰ができる？

不動産査定の依頼は、誰でもできます。査定の依頼だけなら、家の名義人でなくても可能です。

例えば、高齢の両親に代わって娘や息子が不動産会社に連絡しても、依頼を受けてもらえます。他にも、離婚で家を手放すような場合は、代理で弁護士に査定依頼をおこなってもらうことも可能です。

ただし、その後の売却活動は名義人でない限り勝手に進められないので、注意してください。加えて、訪問査定の場合は不動産会社の担当者が物件を訪れるので、対象物件の住人に許可なく依頼してしまうと、トラブルに発展しかねません。

自分の名義でない不動産を査定してもらう際は、必ず名義人や住人の許可を得ておきましょう。

不動産一括査定サイトはおすすめ？

不動産一括査定サイトを利用すると、簡単に複数社に査定依頼を出せます。頼みたい不動産会社が特に決まっていない場合は、積極的に活用するのがおすすめです。

不動産一括サイトでは、大手の会社から地元に密着したところまで幅広い選択肢が取り揃えられており、各社を比較することができます。悪質な業者は外されている場合も多く、そのようなサイトは安心して使えるのもメリットです。

また、インターネットがあればいつでも無料で利用できるので、時間に縛られることがありません。忙しい方にもおすすめです。