無料でできる不動産査定は信頼できる?有料との違いや注意点を紹介

無料でできる不動産査定は信頼できる?有料との違いや注意点を紹介
不動産査定を無料でおこなう方法はないの?」
「無料の不動産査定の精度ってどうなのだろう?」

不動産の売却を検討している人の中には、このような疑問を持っている方もいることでしょう。

不動産は売却を検討し始めた時点で、おおよその売却金額を知っておく必要があります。そうすることで、将来的にいくらのキャッシュが手に入るのか、税金はいくらほど支払う必要があるのかなど、事前の準備が可能になります。

そこでこの記事では、無料の不動産査定は存在するのか、注意点や有料査定との違いについて解説していきます。

不動産査定は無料でできる

保有している不動産を売却する際の最初のステップは、不動産会社による査定を受けることです。そんな不動産会社でおこなわれる査定ですが、結論から言うとすべて無料で受けられます。

しかし、無料だからといって、何も調べず偶然見つけた不動産会社に査定を依頼してしまうのはおすすめしません。なぜなら、相場より安すぎる金額を提示されて、大変な損害が出るかもしれないためです。

無料だからといって、何も考えず査定を依頼するのではなく、なぜ不動産会社は無料でサービスを提供しているのか、無料の不動産査定ではどのように金額が査定されているのかを事前に理解しておきましょう。

不動産査定が無料でできる理由

不動産会社が無料で不動産査定をおこなっているのは、査定の依頼主であるあなたが新規の顧客候補となるためです。

そもそも不動産会社の主な業務は、買主と売主をマッチングさせて売買を成立させることです。まずは、自社に不動産の売却依頼がなければ、業務が成り立ちません。不動産の売却を依頼され、実際に買主を見つけて売買を成立させることにより、会社はその報酬として仲介手数料を受け取ることができるのです。

つまり、売主に無料で査定を受けてもらうことによって、新しい顧客を獲得することを不動産会社は考えています。そのため、不動産会社は新規顧客獲得の営業活動の一環として無料査定をおこなっているのです。

最近では、インターネットで住所などを入力すると、すぐに査定額がわかるサービスを提供する不動産会社も登場しているため、時間もお金もかけずに査定をおこなうことができるようになりました。

しかし、不動産の評価や値段は、土地・物件の状態や立地により常に変動しています。不動産を売却する際は、間違った査定金額を参考にしないように、市場を熟知した経験豊富な不動産会社の無料査定を受けるようにしましょう。

無料の不動産査定の算出方法

無料での不動産査定方法には、下記のように3種類あります。

【無料の不動産査定の算出方法】

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

それぞれについて理解をしておくことで、査定額が正しいものか判断できるようにしておきましょう。

取引事例比較法

マンションの無料査定方法で最も利用するものが、「取引事例比較法」と呼ばれる方法です。取引事例比較法は、無料査定で依頼されているマンションと直近で実際におこなわれた取引との近しい条件の物件を比較して、査定金額を決定する方法です。手順としては、以下のようにおこなわれます。

【取引事例比較法】

  1. 参考にする取引事例を選ぶ
  2. 不動産の個別性を比較する
  3. 時点修正をおこなう
  4. 事情補正をおこなう

取引事例比較法は素人がおこなうのはかなり難しいので、必ず不動産会社に依頼するようにしましょう。

原価法

原価法とは棚卸資産の期末評価の方法で、在庫として残された棚卸資産の「取得原価」を算出します。その後、取得原価を基本として、棚卸資産の期末評価をおこなう方法です。

簡単に言うと、現在の建物と同様のものを新築した時の価格を算出し、経年による建物や設備の劣化などを評価額から引くことにより、建物評価を算出する評価方法です。

戸建てはマンションと比べると、間取りや内装の個性が強い特徴があります。そのため、周辺相場と比較するのではなく、物件の建築費用から逆算して算出する原価法が、一般的です。

収益還元法

収益還元法とは、対象の不動産が賃貸料により今後生み出すと予想される純利益を試算し、現在の不動産価値を決定する評価方法です。

主に、賃貸マンションや商業ビルなど収益目的で建築された物件を査定する際に使われます。他にも投資用物件などにも使われる評価方法です。

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類が存在します。DCF法はかなり複雑なので、一般的にあまり使いません。一方で、直接還元法は不動産会社によって活用される算出方法です。

直接還元法の計算式は、以下の通りです。

不動産価格=一定期間の純利益÷還元利回り

「一定期間の純利益」というのは、だいたい1年間の純利益が用いられることが多いです。また、純利益は以下の計算式を使います。

1年間の純利益=1年間の家賃収入–管理費・税金などの経費

つまり、1年間の純利益を年間の還元利回りで割ると、不動産の適正価格がわかります。

無料査定と有料査定の違い

最初にも述べましたが、不動産会社がおこなう査定は、基本的に営業活動の一環であるためすべて無料です。一方で、不動産鑑定士に依頼して有料で不動産査定をおこなう方法も存在します。

不動産の無料査定と不動産鑑定士の有料査定の違いは、以下の通りです。

【無料の査定と不動産鑑定士による有料査定の違い】

種類 無料査定 有料査定
査定をおこなう人間 不動産会社の人間 不動産鑑定士
特徴 営業活動の一環 証拠資料として作成をしている
利用場面 不動産売買 遺産相続、法人の不動産取引

先ほども述べましたが、不動産会社が無料査定をおこなう理由は、依頼者が新規顧客になる可能性があり、売買が成立したときにその報酬として仲介手数料がもらえるからです。しかし、不動産会社の無料査定は公的効力を持たないので、相続や離婚調停などで、裁判所に不動産の価格を証明する際の証拠にはできません。無料査定は、「自身の不動産の売買価格の見積もりが欲しいとき」または「売り出しの値段を決める参考にしたいとき」など、売却に関連する場面で利用するようにしましょう。

一方で、有料の国家資格を有する不動産鑑定士に依頼する査定では、不動産の経済的な価格や評価を判定することを目的に、不動産評価額の算出をおこなっています。そのため、無料査定に比べるとかなり正確な査定額の算出が可能です。

この資格は国家資格なので、不動産鑑定士が作成した査定書は、公的な証明書としての提示が可能です。ただし、有料査定の費用は平均してすべてかなり高価になります。決して安価ではないので、公的に必要な場面があったときなどに利用しましょう。

例えば、遺産相続のとき、法人間の不動産の売買などがおこなわれるとき、不動産会社の無料査定で査定価格がわからない物件の取引がおこなわれるときなどです。

以下では、不動産鑑定士に有償査定を依頼した際の費用相場を紹介しているので、参考にしてください。

【不動産鑑定士での有償査定の相場】

不動産の種別 土地の種別 費用相場
土地のみ 戸建て住宅の広さの土地 20万円程度
土地のみ 大規模な土地 30万円程度
建物のみ 戸建住宅 20万円程度
土地と建物 戸建住宅 25万円程度
マンション 一室の所有している土地 30万円程度

無料の不動産査定で注意したいポイント

この章では、不動産の無料査定で注意すべきポイントについて、解説していきます。具体的なポイントは、以下5点です。

【無料の不動産査定の注意ポイント】

  • 営業電話がかかってくる可能性がある
  • 査定の信憑性は保証されていない
  • 事前に書類を揃えておく必要がある
  • 不動産会社を選ぶことも目的とする
  • WEB上で査定依頼をする際には土地の懸念点を伝える

それぞれの注意すべきポイントについて、解説していきます。

営業電話がかかってくる可能性がある

不動産会社は、営業活動の一環として無料査定をおこなっています。つまり、新規の顧客を獲得することが目的です。そのため、場合によっては何度も営業電話がかかってきます。

しかし、一部の一括査定サイトなどを利用すれば、独自の基準やルールで厳選した優良不動産会社のみだけ提携しているので、安心です。「しつこい営業電話などの迷惑行為」を規約違反としているサイトもあるので、調べてみると良いでしょう。

査定の信憑性は保証されていない

査定額は、不動産会社が集めたデータをもとに、3か月以内で売却したときの予想の値段を試算したものです。そのため、あくまで不動産の目安の値段であり、絶対的な指標ではないことを覚えておきましょう。

実際に売却する際の価格は、無料査定の金額より下がることも考えられます。また、不動産会社によっても金額にばらつきがあるのが現状です。

できるだけ信憑性がある金額が知りたい場合には、4~5社以上から査定を受け、相場を把握しておくべきでしょう。当然、高い査定価格を提示した会社が高い価格で売ってくれるかどうかもわかりません。あくまで査定です。

事前に書類を揃えておく必要がある

不動産を査定するときには、用意しなければいけない書類が4種類存在します。いずれも必須の書類なので、事前に準備しておきましょう。

不動産査定をする際に抑えておくべき4種類の書類】

  • 登記事項証明書
  • 公図
  • 本人確認書類
  • 登記済権利書

それぞれの取得方法や取得費用などは、以下の通りです。

不動産査定の際に必要な書類の詳細】

書類名 証明内容 取得方法 取得費用
登記事項証明書 不動産の権利が誰にあるかが記載されている証明書 法務局 450~600円
公図 地図 法務局 450~500円
本人確認書類 本人を証明するもの ※さまざまなものがあるので、詳細は割愛 ※さまざまなものがあるので、詳細は割愛
登記済権利書 不動産所有者が誰かわかるが記載されている証明書 法務局 原則発行不可※法務局に問い合わせください

他にも、不動産会社によって追加で求められる書類がある場合もあります。あらかじめ、聞いておいて準備することで、スムーズでトラブルのない査定が受けられるでしょう。

不動産会社を選ぶことも目的とする

不動産の無料査定は、不動産会社を選定することも目的の1つです。そのため、ただ査定額を受け取るだけではなく、以下のようなポイントをチェックしておくことも必要となります。

【無料の不動産査定を依頼する際のチェックポイント】

  • 査定額の根拠は明快でわかりやすいか
  • 担当者の応対は適切か
  • 不動産のエリアに対して知識はあるか

上記のようなポイントを確認せずに、提示された価格だけで不動産会社を選ぶと、後々以下のようなトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

【金額だけで不動産会社を選んだ場合に起こること】

  • 査定額と実際の売却額が異なる
  • 買い手がなかなか決まらない
  • 仲介手数料などの追加費用の説明を受けられない

確認するべきことは、査定金額だけではありません。媒介契約を結ぶ候補の会社を選んでいるというつもりで、無料の査定を受けましょう。

WEB上で査定依頼をする際には土地の懸念点を伝える

WEB上で無料査定をする際は、土地の状況を正確に伝えましょう。まれに高い査定金額が欲しいために懸念事項などを共有しない方がいますが、売却時には不動産会社が実際に土地を訪れて確認するので、意味がありません。

また、売主が「売る際に不利となる情報を知っていたのに隠していた」場合には、損害賠償責任を負うこととなります。隠し事は絶対にしてはいけません。

その中でも特に、以下のような特殊形状と呼ばれるものは、必ず伝えるようにしましょう。

【特殊形状の例】

  • 三角地
  • 旗竿地
  • 台形地
  • 傾斜地

特殊形状の影響で評価が悪い場合、土地自体の価格は安くなります。なぜなら、建物が建てづらいなどの理由で買い手が付きにくいためです。建ぺい率や容積率にも関わることなので、必ず事前に共有しておきましょう。

無料の不動産査定についてよくある質問

不動産の無料査定では、以下のような質問などが寄せられます。

【無料の不動産査定についてのよくある質問】

それぞれについて回答していきます。

無料の不動産査定では査定書はもらえる?

結論、不動産の無料査定で査定書はもらうことができます。

ただし、無料で貰える査定書は公的な効力はないので、注意しましょう。以下のような状況では有償ではありますが、不動産鑑定士に正式な査定書をもらってください。

【不動産鑑定士に依頼するべき状況】

  • 相続や離婚の際に財産分与をするとき
  • 親族間で不動産を売買するとき
  • 代償分割の価格を決める、または遺留分減殺請求をしたいとき
  • 相続税の申告で土地評価額を下げたいとき
  • 生前贈与、負担付贈与をおこなうとき

自分で不動産査定をすることはできる?

土地の査定は、不動産会社で算出してもらうことが可能です。しかし、その業者の経験・実績によっても査定額は変わってしまいます。そのため、査定をもらう前に自分でおおよその価格を調べ、相場の理解をしておきましょう。

土地の価格を調べるのは初心者には難しいように思えますが、以下の方法を利用すれば、比較的簡単に調べることができます。

【自分でおおよその査定額を調べる方法】

  • ポータルサイトを使う
  • 土地総合情報システムを使う
  • 公示地価を使う
  • 路線価図を使う
  • 固定資産税評価額を使う

必ずではありませんが、自分で調べておくことで不動産会社の査定についての理解が深まり、適切金額を見極めることができます。余裕のある方は、一度調べてみましょう。

まとめ

今回の記事では、無料の不動産査定について解説してきました。

不動産の査定には2種類の方法がありました。不動産会社が営業目的としておこなっている無料のものと、国家資格である不動産鑑定士がおこなう有償のものの2種類です。

基本的に公的効力が必要なければ、不動産会社の無料査定を活用することをおすすめします。しかし、その際に注意するポイントをしっかり確認し、トラブルにつながらないように気をつけて不動産や土地を売却しましょう。

プロフィール
上野典行(プリンシブル・コンサルティング・グループ株式会社)
上野典行(プリンシブル・コンサルティング・グループ株式会社)
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員
「プリンシプル 住まい総研」所長
住宅情報マンションズ初代編集長

1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。

プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。