一戸建てを売却するコツとは？売却方法や費用まで基礎知識を優しく解説！

一戸建ての売却方法①仲介

「仲介」は、不動産会社に買主を探してもらい、物件を売却する方法です。不動産売却は、一般的にこの仲介によっておこなわれることが多く、不動産業界では「媒介」と呼ばれています。

仲介のメリットは、買取で物件を売却するよりも高く売れる傾向があることです。さらに、売主の代わりに物件の売却活動をおこなってくれたり、内見・契約などで買主との間を取り持ってくれたりします。

しかし、後述する「買取」と比較すると、手間や時間がかかるのがデメリットです。一般的に、仲介で不動産売却する場合は、3か月～半年の期間を要します。

さらに、売却する物件が一戸建ての場合は、状況によって1年以上かかってしまうこともあります。そのため、売却を急いでいる人には、向いていないかもしれません。

一戸建ての売却方法②買取

もう一つの不動産売却方法としては、「買取」が挙げられます。買取は「直接買取」などと呼ばれ、買主を探すのではなく、不動産会社へ直接物件・土地を売却する方法です。

物件を買い取ってくれる不動産会社が見つかり次第、売却できるというメリットがあり、早ければ数日で引き渡しまで完了できます。さらに、不動産会社に買い手を仲介してもらう必要がないため、仲介手数料がかかりません。

買取のデメリットは、売却金額が安くなってしまうことです。不動産会社にとって買取は、「仕入れ」に該当するため、市場価格よりも安い金額で取引されます。買取相場は、市場価格の7割程度となることがほとんどです。

しかし、以下の条件に該当する場合は、買取での売却が適しているケースがあります。

【買取での売却が向いているケース】

• とにかく早く売却成立したい・早く現金化したい物件
• 個人への売却が難しく、買い手がつきにくい物件
• 権利関係が複雑な物件
• 利用価値・資産価値の評価が低い物件

個人が買いにくい高額な物件・築年数が経った古い物件などは買い手がつきにくいため、買取に向いている物件といえます。

また、買取によって仕入れた物件は、不動産会社が適切な補修を施してから商品化されるため、リフォームが必要な物件もそのままの状態で売却できるメリットがあります。

さらに、賃貸中の物件や再建築不可の物件など、複雑な条件を持つ場合も、買取向きと言えるでしょう。ただし、その場合は買取金額が大幅に安くなってしまう点に注意しましょう。

①事前準備

一戸建ての売却をスムーズかつ有利に進めるためには、事前準備が重要です。すぐに不動産会社に相談するのではなく、下調べ・下準備を万全にして臨むことをおすすめします。

一戸建ての売却に備えて事前にやっておくべきことは、以下の2点です。

1. 周辺の不動産相場チェック
2. 必要書類の準備

売却予定地の周辺相場を把握しておくことで、「不動産会社の査定金額が妥当かどうか」を判断できます。さらに、必要書類は取得に時間を要するものもあるため、事前に揃っているか確認しておくと、スムーズに契約・売却できるでしょう。

②不動産会社に査定してもらう

準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼し、見積もり（査定額）を出してもらいましょう。

ただし、1社だけに査定を依頼して即決するのではなく、複数社に依頼して比較検討することをおすすめします。不動産会社によって得意な分野・地域が異なるため、査定額も変動する傾向があるからです。

マンション売却が得意な業者・土地売却が得意な会社など、特色は企業によってさまざまです。大手だから高いというわけではなく、その土地に精通している中小企業のほうがいい見積もりを出してくれるケースもあります。

また、「相場を知る」といった意味でも、複数社から見積もりを取ることは重要です。売り出し価格が安すぎても高すぎても損をするので、注意してください。

一見高い見積もり額は、メリットがあるように感じるかもしれません。しかし、高すぎて売れ残ってしまうと値下げを強いられるため、最終的に相場より低い価格で売却することになりかねません。

詳しい内容は後述しますが、不動産会社の査定依頼時は、契約する会社の見極めもあわせておこなう必要があります。

③不動産会社の査定

不動産会社のおこなう査定は、大きく2種類に分けられます。それぞれの特色については、以下をご覧ください。

この2つの査定方法をかしこく使い分けることで、効率的に複数社から見積もりを取ることができます。

「机上査定」はウェブサイト上で簡単に依頼でき、結果をすばやく概算できる査定方法です。一方、「訪問査定」は、現地の状況を加味した正確な価格算出ができるのが特徴です。

可能であれば、机上査定を5～10社ほど依頼し、その結果から気になった会社を2～3社に絞り込みましょう。絞り込んだ会社に訪問査定を依頼し、比較検討するのがおすすめです。

④不動産会社の決定（選定）

複数社から査定してもらった後は、仲介を依頼する不動産会社を決定しましょう。不動産会社を見極める際は、査定額だけでなく、信頼できる会社かどうかもあわせてチェックします。

信頼できる会社か見極める方法としては、「価格算出の根拠がはっきりしているか」を担当者に確認してみるのがおすすめです。自分の物件と比較対象物件の類似点について、根拠のある説明ができる会社なら、安心して依頼できるでしょう。

先述したように、査定額は高ければ高いほど良いというわけではありません。正確さや信ぴょう性のある価格かどうかが重要です。

業者の中には、仲介契約を取るために査定額を相場よりもはるかに高く見積もるところもあるため、引っかからないように十分注意してください。

また、担当者の対応についてもしっかりチェックしておかなければなりません。一戸建ての売却を完了するまでは、およそ1年前後かかるとされています。担当者と長い付き合いになることを考えると、「ストレスなくコミュニケーションが取れるかどうか」や「対応の丁寧さ」なども、確認しておく必要があるでしょう。

⑤不動産会社との仲介契約

契約する不動産会社が決まったら、いよいよ契約締結をおこないます。仲介契約の正式名称は「媒介契約」といい、契約方法は以下の3つになります。

不動産会社にどんなサポートを望むかによって、選択すべき契約方法は異なります。詳しくは後述しますが、不動産の売買に慣れていない場合は、「専任媒介契約」あるいは「専属専任媒介契約」を結ぶのがおすすめです。

それぞれルールや特色が異なるため、自分に合ったものを選択しましょう。

⑥売却活動

仲介契約の締結後は、不動産会社が物件の売却活動に着手します。店頭や不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、近所の集合住宅へのポスティングなどが、主なアプローチ方法です。

近年では、物件購入を検討している人の多くが「不動産ポータルサイト」を活用して情報収集をおこなうため、ウェブサイトへの物件情報の掲載は欠かせません。

売却活動の結果、購入希望者から内見の問い合わせを受けたら、日程を調整して見学を案内します。可能であれば、売主も物件の印象がよくなるような工夫ができると良いでしょう。必要に応じてハウスクリーニングや不要物・雑草の撤去などをおこない、内見に備えて見栄えを整えておくことが大切です。

また、物件を気に入ってもらえた場合は希望者から「買付証明書」が提示され、購入希望額が伝えられます。購入希望額は、「売り出し価格の端数切捨て」あるいは「売り出し価格より5～10％割り引いた価格」が一般的です。

提示どおりに値下げに応じる必要はありませんが、常識の範囲内であれば、検討してみても良いでしょう。市場の動向チェックを欠かさず、売却タイミングを見計らうと同時に、あらかじめ妥協できる最低ラインを定めておくと判断しやすくなります。

契約のチャンスを逃してしまわないよう慎重に判断するべきなので、不動産会社の担当者にも相談した上で決定するようにしてください。

⑦買い主との売買契約

売主・買主が互いの契約内容に合意したら、買主へ「売渡承諾書」を渡し、売買契約の締結をおこないます。売買契約に必要な書類は、以下の通りです。

【売買契約の必要書類】

• 身分証明書
• 実印
• 印鑑証明書（発行後3か月以内のみ有効）
• 登記済権利証あるいは登記識別情報通知
• 住民票（発行後3か月以内のみ有効）
• 固定資産税納税通知書
• 収入印紙（契約額に応じて変動）

売買契約の際は、宅地建物取引士から買主へ「重要事項説明」がおこなわれます。不動産の公法上の規制や、権利関係に関する内容です。その後、売買契約書・物件状況等報告書・設備表などの読み合わせをおこないます。

後々のトラブルにならないよう、上記の書類内容は売主も必ず確認しておきましょう。すべての書類に双方の調印・署名が完了したら、売買契約成立です。

また、契約締結時には、買主から手付金として売買代金の10％程度が支払われます。さらに、売主も同タイミングで取引を媒介した不動産会社へ媒介手数料の半額を支払うため、覚えておいてください。

⑧物件の引き渡し

最後に、物件の引き渡しをおこないます。引き渡しのタイミングは、売買代金の支払いと同日であるケースが多いです。しかし、売買契約の際に決済日を別日に指定することもできます。ただし、一度期日を決定したら、基本的には変更できないので注意してください。

引き渡し当日の手続きの流れは、以下の通りです。

【引き渡し当日の流れ】

1. 物件・書類の最終確認
2. 売買代金の支払い（買主から売主へ）
3. 諸費用の清算（固定資産税・ローンの完済など）
4. 所有権の移転登記手続き
5. 書類と鍵の引き渡し
6. 仲介手数料の残額の支払い（売主から不動産会社へ）

買主は、一括購入ではなくローンを組んで購入するケースがほとんどです。そのため、引き渡しは売買した物件や不動産会社の店舗ではなく、金融機関にておこなわれるのが一般的です。

また、引き渡し時には「所有権の移転登記」も必要になるため、手続きのできる法務局が開庁している平日におこなわれることが多いようです。

引き渡し時に必要になる書類には、以下のようなものがあります。

【引き渡し時の必要書類】

• 身分証明書
• 印鑑証明書（発行後3か月以内のみ有効）
• 登記済権利証あるいは登記識別情報通知
• 住民票（発行後3か月以内のみ有効）
• 物件などの鍵一式
• 引き継ぎ書類など

書類の多くは、売買契約時に準備するものと同じなので、新たに用意する必要はありません。引き渡し手続き後に買主へ書類や鍵を引き継ぎ、引き渡しが完了します。

①仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼し、一戸建ての売却が成立した際に支払う成功報酬です。取引額によって変動しますが、上限は法律によって定められています。

金額ごとの仲介手数料は、以下の通りです。

上記金額は手数料の上限を定めたものではありますが、仲介手数料は多くの場合、この上限額での請求となります。また、仲介手数料の支払いは、売買契約時・物件引き渡し時の2回に分けておこなうのが一般的です。

②残りのローンの返済

売却予定の物件にローン返済が残っていた場合は、完済しなければ引き渡しできません。もちろん、自己資金で完済できる場合は問題ないですが、難しい場合は一戸建ての売却で得た利益をローン返済に充てることも可能です。

ただし、ローンの一括返済には別途手数料がかかるので、注意しましょう。

また、ローン完済後は、売却予定地の「抵当権抹消手続き」が必要になります。抵当権が設定されている場合は、登記簿謄本から抹消しないと土地を売却できないためです。

抵当権抹消は自分でも手続きできますが、時間と労力をかけたくない人は、司法書士に依頼することをおすすめします。

③譲渡所得税

一戸建てを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税の支払いが必要です。譲渡所得は、以下の計算式を用いて算出します。

譲渡所得税は、売却時に譲渡所得が発生しなければ、課税されません。そのため、上記の計算式がマイナスになる場合は、譲渡所得が発生していないことになります。

また、譲渡所得にかけられる税率は、一戸建ての所有期間によって変動します。

ただし、マイホームの売却利益が3,000万円以下の場合は、特例の適用によって課税されないケースもあります。詳細については、国税庁のウェブサイトなどをチェックしてみてください。

④印紙代

印紙代は、売買契約書の印紙税を納税するために必要な費用です。印紙を貼り付ける形で納税し、納税金額は一戸建ての売却価格によって変動します。

以下は、不動産の売却金額ごとの印紙税を表にしたものです。

また、印紙税は契約書ごとに課税されるため、売主・買主で1通ずつ保有する際には、それぞれに印紙代が発生します。つまり、2通分の印紙税を支払う際は、上記の倍額が必要になることを覚えておきましょう。

⑤測量にかかる費用

一戸建ての売却をする際には、隣接地との境界を明確にして、正確な土地の広さを測量しておかなければなりません。測量には、35～80万円程度の費用が必要です。

測量工程ごとの費用相場の内訳については、以下を参考にしてください。

また、売却予定地と隣り合う土地の性質によって、境界確定費用は大きく変動します。隣接地が公道や河川などの「官有地」であるケースだと、民有地の数倍の費用がかかってしまうため、注意が必要です。

⑥解体にかかる費用

売却予定の一戸建てが古くて売れづらい状態の場合は、家を解体して更地にしてから売却することも検討しなければならないでしょう。

家の解体相場は、構造によって異なります。1坪あたりの解体相場は、以下の通りです。

解体費用は上記の構造だけでなく、重機の搬入・廃材の搬出のしやすさなどによっても変動するものです。上記の相場は、目安程度に考えると良いでしょう。

また、築年数が経っているからといって、必ずしも解体しなければならないというわけではありません。自分で自由にリフォームしたい買い手へ、「古家付きの物件」として売ることもできるためです。

そのため、リフォームや解体は自己判断せずに、不動産会社に相談してから取り組むことをおすすめします。

①不動産一括査定サイトを利用する

売却を有利に進めるためには、「不動産一括査定サイト」を活用するのがおすすめです。

売却予定の土地・物件情報（立地・築年数・坪数・間取りなど）と自身の連絡先を入力するだけで、簡単に複数社から見積もりを取ることができます。

ただし、ウェブサイトごとに依頼できる不動産会社が異なるため、利用時は複数サイトに申し込みすると良いでしょう。まずは、参加している会社の母数が多いものから利用します。

さらに、地方特化・都心部特化など、売りたい一戸建ての条件と強みが合致しているウェブサイトをチョイスして一括査定をおこない、比較検討してみてください。

その中から気になる会社を選択して査定を依頼することにより、会社選びに失敗する可能性が低くなるのです。

②売却物件の手入れをしておく

売却活動は、不動産会社に任せっきりにするのではなく、売主も土地や物件の手入れなどを積極的におこないましょう。保存状態が良ければ、法定耐用年数を経過した一戸建てでも高値で売却できる可能性があるためです。

売却物件の手入れ方法には、以下のようなものがあります。

【物件の印象を良くする手段の例】

• 家全体の掃除
• 不要物・雑草などの撤去
• 庭木の剪定
• 水回りの掃除（清潔感）
• 外壁洗浄
• 補修・リフォームの履歴書類提示

買い手の購買意欲を高めるような、魅力的な物件を演出することも重要ですが、可能であれば不動産会社の訪問査定前に手入れを済ませておけると良いでしょう。

担当者に「状態が良い物件だ」と思ってもらえれば、売却活動中にその旨をアピールしてもらえるかもしれません。さらに、日当たりや周辺環境・治安の良さもアピールポイントとして考慮されます。

ベストな状態を見せるためにも、訪問査定は昼間におこなうとよいでしょう。

③専属専任媒介契約または専任媒介契約を締結する

不動産会社との媒介契約には3つの方法がありますが、不動産の売買に慣れていない人は、「専属専任媒介契約」あるいは「専任媒介契約」を選択するのがおすすめです。

この2つの契約方法は、レインズへの登録が義務付けられています。レインズは「不動産流通標準情報システム」の通称で、物件情報を効果的に拡散できるのがメリットです。

また、これらの契約方法では複数社と契約できない代わりに、手厚いサポートが受けられるという特徴があります。積極的に売却活動をおこなってくれるだけでなく、こまめな進捗報告も義務付けられているのです。

一方、一般媒介契約ではレインズへの登録義務・売却活動の報告義務が定められていないため、不慣れな人にとっては活用しづらいかもしれません。

「売却活動を安心かつ効果的に任せたい」という人は、専属専任媒介契約か専任媒介契約が適しているでしょう。

④建物状況調査（インスペクション）をしておく

築年数の経過した一戸建てを売却する際は、「建物状況調査（インスペクション）」を済ませておきましょう。

「建物の耐久力や雨漏りの心配がないか」などを状況調査で明らかにしておくことで、購入希望者に安心感を与えられるというメリットがあります。

インスペクションの調査内容は、以下の通りです。

インスペクションをおこなうことにより、「その物件に修繕が必要ないこと」が証明できます。さらに、修繕が必要な場合は「修繕費がどのくらいかかるのか」を明らかにできるため、インスペクション実施済みの物件は需要が高くなります。

一般的に、インスペクションには5～10万円程度の費用がかかります。しかし、建物の状態が明らかになることで買い叩かれる心配も少なくなるため、必要に応じて建築士へ依頼すると良いでしょう。

⑤内見に売主も参加する

購入希望者から内見の問い合わせを受けた際は、可能な限り売主も同行するよう心掛けてください。住んでみなければわからない情報や、持ち主だからこそわかるアピールポイントなどを直接伝えるチャンスになります。

さらに、内見時の印象をアップする方法として、以下のような配慮をおこなうのもおすすめです。

【内見時のイメージアップ方法の例】

• 人数分のスリッパを用意する
• 空気の入れ替え（消臭・除菌）
• 電気を点灯させておく（明るい部屋を印象付けるため）
• 切れた電球を交換しておく
• 不要なものを捨てる

また、不動産会社へ詳細を確認してみても良いでしょう。今まで多くの内見に同行してきた経験がある担当者なら、良いアドバイスをしてくれるかもしれません。