居住用財産の3000万円控除とは？制度の詳細や適用条件・必要な書類を解説

居住用財産の3,000万円特別控除の概要

不動産を売却した際には、発生した譲渡所得に対して税金を支払わなくてはなりません。譲渡所得によって税額は変わりますが、いずれにしても大きな負担になります。居住用財産の3,000万円特別控除が適用されれば、譲渡所得額から最高3,000万円を控除することが可能です。

ただし、居住用財産の3,000万円特別控除は全ての不動産売却で適用されるわけではありません。居住用の不動産の売却でのみ適用されます。

居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件は以下のとおりです。

【居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件】

• 自分の住んでいる家屋を売る
• 売却した年の前年、前々年にこの特例を受けていない
• 売却した年、前年、前々年にマイホームの買替えやマイホーム交換の特例を受けていない
• 売却した家屋や敷地について収用等の場合の特別控除などの特例を受けていない
• 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売手と買手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
• 過去に居住していた家屋を取壊して敷地のみを譲渡する場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること

適用要件は決して少なくありませんが、一般の人が自分の住んでいた家を売却する場合はほとんどクリアできます。ただし、数年以内に住宅系の特例を受けている場合は注意しましょう。

特別な関係にある者に譲渡した場合

居住用財産を譲渡した個人と購入者が特別な関係にある場合、居住用財産の3,000万円特別控除は適用されません。特別な関係と聞くと曖昧でわかりにくいですが、具体的には以下のような場合が該当します。

【特別な関係の具体例】

• 家を売却した個人の配偶者および直系血族
• 家を売却した個人と生計を一にしている親族
• 売却後、家を売却した個人とその居住用不動産に共に居住する親族
• 家を売却した個人と事実婚の関係にあるもの
• 家を売却した個人と事実婚の関係にあるものと生計を一にしている親族
• 家を売却した個人の使用人以外の者で、その個人から受け取る金銭その他財産によって生計を維持しているもの、およびその親族
• 家を売却した個人と特殊の関係にある法人

特別な関係に当てはまるかどうかは、譲渡した時の状況で判断されます。

他の特例の適用を受けている場合

住宅の売却では多くの特例が用意されていますが、その全てが併用できるわけではありません。他の特例の適用を受けている場合、居住用財産の3,000万円控除の対象外となることがほとんどです。具体的には以下のような特例を受けている場合に対象外となります。

【居住用財産の3,000万円控除と併用できない特例】

• 特定の居住用財産の交換の特例
• 固定資産の交換の特例
• 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
• 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
• 換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
• 収用交換等の場合の特別控除の特例
• 特定の土地等の長期譲渡所得の特例
• 特定の事業用資産の買換えの特例
• 特定の事業用資産の交換の特例
• 大規模な住宅地の造成のための交換等の特例
• 特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の課税の特例

居住用財産の3,000万円特別控除の申請期間

居住用財産の3,000万円特別控除の申請期間は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間です。確定申告として申請をすることで特別控除を受けることができます。

また、譲渡所得は分離課税に該当するため、年末調整などと合わせて控除を受けることはできません。別で確定申告をする必要があり、3,000万円控除を受けて納税額が0円になる場合でも申告は必須なので注意してください。

居住用財産の3,000万円特別控除に必要な書類

家を売却した人が居住用財産の3,000万円特別控除を受ける場合、以下の書類が必要となります。

また、売買契約の締結日の前日の時点で、物件の住所と住民票に記載されている住所が異なる場合は、住んでいたことを証明する書類が別途必要です。

空き家を譲渡する場合

空き家を譲渡する場合は、その物件がなぜ空きになったのかが重要なポイントとなります。個人的理由による引越し・災害が原因の場合は、その住宅に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していれば3,000万円控除の対象です。この時期を過ぎると対象外となるので売る時期には注意しましょう。

相続によって空き家を取得した場合は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却したものが該当となります。相続の場合にはその他の条件もあるため、後の項で詳しくみていきましょう。

他人に貸してした居住用財産を譲渡する場合

居住用財産の3,000万円特別控除は、物件を他人に貸していた場合でも一定期間受けることができます。その期限は、所有者が住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

「将来的に売却するけど、一旦は賃貸として貸出したい」という場合は、この時期を過ぎないように定期借家契約を締結するなどの工夫をしましょう。人に貸していて誰かが住んでいても所有者が3年以内に住んでいなければ意味がないので十分注意してください。

建物の一部を賃貸として併用していた場合

住宅の一部を賃貸として貸出していた場合は、居住用として使用しているスペースの売却益にのみ3,000万円の特別控除を受けることができます。

例えば、売却益が4,000万円で居住スペースが60%・賃貸スペースが40％の場合、売却益のうち2,400万円のみが3,000万円控除の対象になるので、居住用部分に対して税金はかかりません。しかし、賃貸スペースである1,600万円分の売却益に対しては税金がかかります。

建物の一部を店舗として併用していた場合

店舗併用住宅の場合も、居住スペースのみが3,000万円特別控除の対象です。売却時には店舗と居住の空間を分けて売却金額が決まるわけではないため、利用面積の比率によって居住用の価格を出しましょう。

また、店舗の面積が少なく全体の10%に満たない場合は、全て居住用スペースとして特例を受けることが可能です。間取り図などを参考に広さを出して計算してみてください。

相続で所有者になった場合

相続によって所有者となった場合は、以下の条件を満たす必要があります。

【相続で所有者になった場合の条件】

• 相続開始の直前まで被相続人が住んでいたこと
• 1981年5月31日以前に建築された物件であること
• 区分所有建築物以外の家屋であること
• 相続開始の直前まで被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
• 相続の時から譲渡の時までに貸付用・居住用に利用していないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

上記のように、相続の場合は細かい条件が設けられています。空き家になってから売却すると3,000万円控除の対象にならないので、相続したらすぐに行動しましょう。

相続人が老人ホームに入所している場合

物件の所有者が亡くなり、その相続人が老人ホームに入所している場合は特別控除が受けられないことがあります。例えば夫婦で老人ホームに入所しており、所有者である夫が先に亡くなりマイホームを売却する場合だと、相続の後に一度居住しなくてはなりません。

老人ホームに入所したまま不動産を売却してしまうと、居住していないので3,000万円の控除を受けることは不可能です。ただし、配偶者の税額軽減などもあるため、3,000万円の控除を受けるために一度居住することが必ずしも正解とは言えません。

土地・建物を複数人で共有している場合

売却する土地・建物を複数人で共有している場合は、その持ち分の割合によって譲渡益が計算され、1人につき3,000万円の控除を受けることが可能です。

例えば、夫婦で共有している物件の売却益が5,000万円で、その持ち分が夫60%・妻40％の場合は以下のように計算します。

夫婦2人とも3,000万円の控除が受けられるため、1人で所有している時よりもお得になるのが特徴です。

居住用財産の3,000万円特別控除は土地のみでも適用される？

居住用財産の3,000万円特別控除は、建物の取り壊し後1年以内に売買契約を締結していれば、土地のみでも適用されます。

解体後から1年を超えてしまうと控除の適用外となってしまうため、買主が決まってから古家を解体するという条件をつけるなど、売り方に工夫が必要です。また、その土地を賃貸していない場合のみに適用されるので気をつけましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除に必要な添付書類は？

居住用財産の3,000万円特別控除には以下の書類の添付が必要です。

【居住用財産の3,000万円特別控除に必要な添付書類】

• 売却時の売買契約書
• 売却時にかかった費用の領収書
• 購入時の売買契約書
• 購入時にかかった費用の領収書
• 登記事項証明書
• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 本人確認書類

購入時の書類に関しては、なくしてしまっていても控除を受けることが可能です。ただし、購入価格を証明することができないので、売却価格の5％で計算されてしまいます。