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【不動産査定とは?】方法や費用相場を徹底解説!流れやポイントを押さえて素早く売却

【不動産査定とは?】方法や費用相場を徹底解説!流れやポイントを押さえて素早く売却

不動産を売却したいと考えたら、はじめにおこなっておきたいのが査定です。不動産の査定は、売却したい物件のおおよその価値を原則無料で知ることができます。しかし、初めての経験では不安な方も多いでしょう。

本記事では、不動産査定の流れや必要な書類、査定に影響するポイントなどを詳しく解説していきます。

これから不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産査定とは

不動産査定とは

不動産査定とは、一戸建てやマンション、土地を売却する前に、その不動産がいくらで売れるか、不動産会社が調べることをいいます。不動産の価値を調べるためには「一物五価」という考え方が用いられ、下記の要素を加味して査定していきます。

【一物五価】

  • 公示価格で査定する
  • 路線価で査定する
  • 固定資産税評価額で査定する
  • 実勢価格で査定する
  • 基準地標準価格で査定する

多くの不動産会社では、査定を一種の営業活動としているので、基本的には無料で依頼することができます。

査定額は売却額ではない

査定額は売却額ではない

不動産査定をおこなう上で、必ず念頭に置いてほしいことが「査定額は売却額と同じではない」という点です。査定額は、あくまでも不動産会社が公示価格や市場価格を参考にした予想の額です。

つまり、査定額は仮の金額です。高い査定額が出ても売却価格が査定額を下回ることは大いに考えられるので、査定結果を鵜呑みにして住み替え等の資金計画を立てるのは控えましょう。

不動産査定が大切な理由

「正確な売却価格が出ないなら、不動産査定をおこなう必要はないのではないか」と考える方も多いでしょう。しかし、査定で不動産の価値を把握しておくことは非常に重要です。下記に、不動産査定が重要な理由をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

【不動産査定が重要な理由】

  • 不動産の相場を知れる
  • おおよその資金計画を立てられる

不動産査定が大切な理由

1つ目の理由は、不動産の相場を知れるという点です。不動産の相場を知っておくことは売却価格を決定する上で、重要な指標になります。売却価格が相場よりも低すぎれば損をしますし、高すぎれば売れ残るリスクが考えられるでしょう。

2つ目の理由は、おおよその資金計画が立てられるという点です。買い替えの場合や、売却する不動産に住宅ローン残債がある場合に限られますが、おおよその売却金額が分からないと今後住む物件の購入計画や、ローンの支払い計画が決められません。ライフプランを立てていくためにも、不動産査定は非常に重要といえるでしょう。

不動産査定の方法

不動産査定の方法

不動産査定には、大きく分けて下記の2つの査定方法があります。

【不動産査定の方法】

  • 机上査定
  • 訪問査定

それぞれの査定方法の特徴を詳しく見ていきましょう。

机上査定(簡易査定)

机上査定(簡易査定)では、メールでのやり取りや直接不動産会社に出向いて、売却したい物件情報をヒアリングしてもらい、おおよその売却費用を査定していきます。

簡単に査定するだけなので、訪問査定より正確さに欠けるというデメリットがありますが、「とりあえず査定したい」という方には適した方法といえるでしょう。

訪問査定(詳細査定)

訪問査定は、詳細査定とも呼ばれる査定方法です。不動産会社の担当者が実際に売却したい不動産に赴き、ヒアリングのみでは分からない現状や共有スペースの状態についても詳しく確認していきます。

その物件特有の状況が加味されるので、できるだけ正確な売却価格が知りたい方には訪問査定がおすすめです。

不動産査定の流れ

不動産査定の流れ

それでは、実際の不動産査定の流れについて、順を追って説明していきます。不動産査定は、大きく分けて下記の5つの手順で進んでいきます。

【不動産査定の流れ】

  • 不動産会社に査定を依頼
  • 訪問査定の日時を決定
  • 不動産会社による現地調査
  • 書類の確認
  • 査定結果の報告

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①不動産会社に査定を依頼

はじめに、不動産会社に査定を依頼します。査定で失敗しないためのポイントは、できるだけ複数の不動産会社に依頼するという点です。

不動産査定には明確な基準がなく、不動産会社ごとの経験値や知識が大きく反映されるため、査定結果にばらつきが生まれます。

1社の査定結果だけでは妥当な価格か判断できないので、3社以上に依頼するのがおすすめです。

②訪問査定の日時を決定

査定の依頼をしたら、次は訪問査定の日時を決定しましょう。訪問査定では基本的に家主の立会いが必要になります。

査定したい不動産が現在空き家であっても、原則として家主の立会いが必要となるので、都合の良い日時を調整してください。

③不動産会社による現地調査

現地査定当日には、不動産会社の担当者が不動産に訪れます。特別な準備をしておく必要はありませんが、正確な査定額を算出するためにも、不動産会社からの質問にはなるべく正確に答えましょう

物件の大きさなどにもよりますが、30分〜1時間で終わることが多いです。

④書類の確認

査定を依頼する際は、多くの場合にいくつかの書類の準備が求められます。下記に必要な書類をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

【査定に必要な書類】

  • 建物図面や間取図
  • 公図や測量図
  • 建築確認通知書
  • 購入時の販売図面や重要事項説明書
  • 賃貸借契約書
  • レントロール(各部屋の賃料一覧)
  • 権利書や登記識別情報通知書

これらの書類は、査定額に大きく影響する大切なものです。いずれの書類も不動産購入時に入手するので、探して準備しておきましょう。

⑤査定結果の報告

現地査定・書類の確認が完了したら、あとは査定結果を待つだけです。多くの場合、不動産会社は過去の不動産成約事例を踏まえた上で、根拠のある査定額を提示してくれます。

ただし、査定後に媒介契約をとるために高額な査定額を提示する不動産会社もあるので注意してください。査定金額が高いからといって、その不動産がそのまま高く売れるとは限りません。査定金額を信じて相場よりも高い金額で売り出し続けることで不動産が売れ残ってしまい、売却活動が長期化してしまうリスクがあるため注意が必要です。

査定額の根拠や妥当性をしっかりと納得するまで説明してくれる会社であれば信用できるといえるでしょう。

不動産査定に要する時間

不動産査定に要する時間

不動産査定に要する時間は、依頼する不動産会社によって異なります。この項では、「訪問査定時」と「査定結果までの日数」の平均値を解説するので、ぜひ参考にしてください。

訪問査定:30分~1時間

訪問査定にかかる時間は、平均して30分から1時間程度といわれています。査定する不動産の大きさや種別によって違いはありますが、査定時間はおおむね1時間程度と思っておけば間違いないです。

できるだけ迅速に終わらせたい方は、査定がしやすいよう物件の内部や書類を整理整頓して、準備しておきましょう。資料は事前に担当者にメールやFAXなどで送っておくのも有効です。

査定結果:当日~1週間

訪問査定の査定結果は、平均して当日中から1週間以内に連絡が来ることが多いです。査定を依頼した不動産会社の忙しさにもよりますが、タイミングが良ければその日のうちに査定結果が出るでしょう。

一般的に、マンションよりも戸建ての方が、物件ごとの特徴があることから査定に時間がかかります。結果を急いで知りたい場合は、あらかじめその旨を不動産会社に伝えておくと良いでしょう。

不動産査定に必要な書類

不動産査定に必要な書類

続いて、不動産査定時に必要な書類について確認していきましょう。必要書類の中には、自宅にあるものから、法務局や市役所で請求しなければならないものまであるので、査定をスムーズにおこなうためにも事前に用意しておきましょう。

下記に必要書類とその詳細をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

書類 詳細
建物図面や間取図 建築時の図面や、部屋の間取り、広さなどが記載されている書類
購入時の図面や契約書類 購入時の販売図面や重要事項説明書などの書類
管理規約・長期修繕計画表(マンションなどの場合) 利用規則や修繕計画が記載された書類(通常はマンションの管理会社などから入手)
賃貸に関する資料(入居者がいる場合) 入居者との賃貸借契約書、各部屋の賃料が書かれたレントロールなどの書類
建築確認通知書 建築基準法に則った建築をおこなっていることを証明する書類
固定資産税納税通知書 不動産にかかる固定資産税が記載されている書類
登記済権利証 名義人について記載されている書類

査定段階では、上記すべての書類が必要ではない場合もあります。しかし、正確な査定額を算出するためにも、不動産について記載されている書類はなるべく用意しておきましょう。

不動産査定でかかる費用相場

不動産査定でかかる費用相場

続いて、不動産査定にかかる費用について解説していきます。一般的には無料のところが多いですが、そのほかに発生する費用はあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

基本的に無料でおこなえる

先に結論から言うと、不動産査定は基本的には無料でおこなえます。そのほか査定時に発生してくる費用もありません。

なぜ不動産会社が無料で査定をおこなうかというと、不動産査定は営業活動の一環であるからです。不動産会社としては、査定後にその不動産の媒介契約を結んで売却することで、仲介手数料を得ることができます。

つまり、不動産査定は仲介手数料を得るための営業活動になるのです。遠慮せず無料でおこなってもらいましょう。

有料査定と無料査定の違い

不動産査定とよく似たものに「不動産鑑定」というものが存在します。不動産査定では物件の売却相場を調べますが、不動産鑑定では不動産の評価額を算出します。

下記にそれぞれの目的や費用をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

不動産査定 不動産鑑定
目的 売却相場を知る 評価額を知る
用途 物件売却時の相場を知るため 相続や財産分与の際に裁判所に正確な不動産の価値を報告するため
費用 無料 有料

2つの査定方法は、名前は似ていますが目的や用途が異なります。不動産鑑定は有料なので不動産査定と間違えないように注意しましょう。

不動産査定に影響する10個のポイント

不動産査定に影響する10個のポイント

ここからは、査定をおこなう際に不動産会社の担当者がチェックしているポイントを紹介します。

【査定に影響するポイント】

  • 築年数
  • 間取り
  • 立地(周辺環境)
  • 土地の形状
  • 窓から見える眺望・景観
  • 日当たり
  • 耐震性
  • 管理状況
  • 外壁
  • 共有スペース

それぞれ詳しく解説していきます。

①築年数

1点目に見るポイントは築年数です。不動産の築年数が浅いと査定額は高くなり、年数が経過するほど低くなります。

築年数はどうすることもできませんが、過去にリフォームや補修の履歴がある場合にはプラスに働く可能性があるので、資料などを用意しておきましょう。

②間取り

2点目のポイントは間取りです。不動産の査定をおこなう際には、建物の広さも重要ですが「使いやすい間取りであるか」も大きな判断材料になります。

具体的には、部屋の数・家事の導線の快適さ・どのような家族構成に適しているかなどです。その地域のニーズに適していると査定額は高くなります。

③立地(周辺環境)

査定額を出す際には、不動産の状態のみでなく立地も大きく影響していきます。人気のエリアであるかどうかはもちろん、スーパー・郵便局・病院などの周辺施設の充実度や、駅までの距離などもチェックポイントとなります。

また、物件周辺の環境も考慮されます。接道する道路の状況や騒音の有無などが加味されることを覚えておきましょう。

④土地の形状

土地を査定する場合には、その土地の広さだけでなく形状も査定に影響します。台形や三角形などの不整形地の場合は評価が下がってしまう可能性が高いです。

通常は整形地であることが前提で査定をするため、正方形や長方形などの綺麗な形の土地だからといって価格が上がることはあまりありません。

⑤窓から見える眺望・景観

5点目のポイントは眺望や景観です。部屋から富士山が見える不動産や、美しい庭がついている物件などは査定にプラスの影響を与えます。一方で嫌悪施設と呼ばれる建物などが見える場合や、高速道路などが見える場合などには、マイナスになることもあるでしょう。

また、手入れが行き届かず庭が殺伐としてしまっている状態は、売却に差し支えることもありますので、一度不動産会社と相談してみてください。

⑥日当たり

日当たりや風通しも査定には重要なポイントになります。近隣に太陽光を遮る建物がない場合や、建物が角地にあるなどといったことはプラスに働きます

風通しが良く洗濯物が乾きやすいことや湿気がたまりにくいことは大きなアピールポイントとなるので、査定に加味してもらいましょう。

⑦耐震性

7点目に見られるポイントは耐震性です。新耐震基準と旧耐震基準のどちらで作られたかが重要になります。昭和56年6月1日以降に建築確認申請が受理された建物は、すべて新耐震基準の建物です。

新耐震基準で建てられた建物は震度6強〜7の地震にも耐えられるといわれており、査定にプラスに働きます。

⑧管理状況

建物や設備の管理状況も査定に大きな影響を与えます。下記に管理状況に関する事項をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

【管理状況に関する事項】

  • 雨漏りがある
  • 床が傾いている
  • インフラ設備に不良がある
  • 地中に障害物がある

管理状況に関しては、すぐに対処できない事項もありますが、インフラ設備などは業者を呼ぶだけですぐに改善するケースもあります。査定額を大きく下げないためにも、管理状況をよくしておきましょう。

⑨外壁

売却したい不動産が戸建ての場合、建物の外壁の状態も査定のポイントになります。外壁に掃除できる程度の汚れや苔が生えている場合には、査定前に除去しておきましょう。

また、不具合が生じるほどに外壁の劣化が見られる場合には、外壁塗装を施しておくのもひとつの手です。ただし、必ずしも売却前におこなうべき修繕ではないため、不動産会社と相談して検討しましょう。

⑩共有スペース

最後に挙げるポイントは共有スペースです。売却したい不動産がマンションの場合、建物の共有スペースも査定に大きく影響します。

共有スペースの具体例を挙げると、駐輪場・ゴミ捨て場・エントランスなどです。住民で共有している場所は全て確認されます。

また、セキュリティ面も考慮するため、管理人が常駐している、オートロックがある、などといった場合にはアピールしましょう。

不動産査定額の決め方

不動産査定額の決め方

不動産査定額は「助言価格」「意見価格」とも呼ばれ、実際に売れると想定した価格を下記のいずれかの方法で算出していきます。

【不動産査定額を決める方法】

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

それぞれ詳しく見ていきましょう。

原価法

原価法は、主に戸建てや土地を査定する際に使われます。査定をする時点で、同等の不動産を再調達する場合の原価を求めていく方法です。つまり、同じ建物を新築で建てた場合に、現状でいくらになるかを計算するということです。その後に経過年数に伴う劣化分などを加味して、減価額として差し引きます。なお、土地の場合には造成に必要な費用を原価として計算します。

下記に原価法の計算式を記載したので、ぜひ参考にしてください。

【原価法の計算式】

査定額=再調達原価-減価額

取引事例比較法

主にマンションや戸建て、土地などを査定する際には、取引事例比較法を用います。取引事例比較法とは、近隣の類似物件の売却事例を参考に査定していく方法です。立地条件や設備に違いがある場合には、それらも加味して査定をおこないます。

下記に取引事例比較法の計算式を記載したので、ぜひ参考にしてください。

【取引事例比較法】

査定額=取引事例の価格×事情補正×時点修正×標準化補正×地域要因比較×個別要因比較

収益還元法

収益還元法は、利回り関係に着目した査定方法で、主にアパートやオフィス、店舗などを査定する際に用いられます。一定期間の純収益を還元利回りで割ることで計算する直接還元法と、不動産が将来的に生み出す予定の純収益を現在価値に換算し総和を求めて価格を算出するDCF法の2種類の計算方法があります。

下記に収益還元法の直接還元法の計算式を記載したので、ぜひ参考にしてください。

【収益還元法】(直接還元法)

査定額=純収益÷還元利回り

不動産査定の注意点

不動産査定の注意点

ここからは、不動産を査定する際の注意点について解説していきます。

【不動産査定の注意点】

  • 査定担当者を確認する
  • 査定額の根拠をチェックする
  • 正確な売却相場を把握する

不動産査定時には、査定金額の正確さを見極めることが最も重要なポイントです。頼りになる不動産会社を見極めるためにも、以下のことに注意しておきましょう。

査定担当者を確認する

1点目の注意点は、査定担当者をしっかり確認することです。査定の金額や正確さも重要ですが、パートナーとなる査定担当者の知識が豊富であるかを見極めましょう。具体的な見極めポイントは、以下の通りです。

【見極めポイント】

  • 対応が親切
  • 質問に的確に回答してくれる
  • 根拠に基づいて詳しく説明してくれる
  • 資料が分かりやすい

上記の4つのポイントを満たす担当者であれば、信頼してもよいといえるでしょう。

査定額の根拠をチェックする

不動産を査定した際には、査定額だけでなくその根拠もしっかり確認しましょう。多くの場合、査定書に不動産情報・査定額・根拠が記載されています。根拠となるプラスとマイナスの要素が明記されているかを確認しましょう

査定では、正確な査定額や根拠が記載されていない場合もあります。このような不動産会社は、周辺の相場や市場価値を熟知していない可能性があるので、注意が必要です。そのような不動産会社に依頼してしまった場合には、査定額の根拠を尋ねるようにしましょう。

正確な売却相場を把握する

最後に挙げられる注意点は、正確な売却相場を把握することです。不動産査定をおこなっても最終的に売り出し価格を決定するのは売り主です。売り主が相場を把握していないことで損をしてしまう可能性があります。

相場を知る最も簡単な方法は、査定したい不動産と似た条件をポータルサイトなどで検索してみて、実際に売出されている物件の金額を調べてみることです。しかし、より確実な方法としては、査定を複数の不動産会社に依頼してみることです。複数社の査定結果を参考に相場を把握して、適切な売出し価格を設定しましょう。

不動産査定に関するよくある質問

不動産査定に関するよくある質問

最後に、不動産査定に関するよくある質問をまとめていきます。

【不動産査定に関するよくある質問】

  • 不動産査定は誰でも依頼できる?
  • 不動産査定はどこでできる?
  • 査定をする前に必要な準備はある?

今は疑問点がなくとも、後々困ることがあるかもしれません。それぞれ詳しく解説するので確認しておきましょう。

不動産査定は誰でも依頼できる?

不動産査定は誰でも依頼できます。不動産を所有している名義人のみしかおこなえないと思われがちですが、実はそんなことはありません。また、二世帯住宅を査定してもらう際に、2家族の家主の同意が必要ということもありません。

しかし、トラブルになる可能性もあるので、訪問査定などをおこなう際には必ず名義人の許可を取りましょう。

不動産査定はどこでできる?

不動産査定を依頼するためには、大きく分けて下記の2つの方法があります。

【不動産査定の方法】

  • 不動産会社に依頼する
  • 一括査定サイトを利用する

不動産会社に依頼する場合は、店舗に赴くことが一般的です。しかし、不動産会社にはさまざまな種類があり、賃貸のみしか取り扱いがない会社も多く存在します。そのような会社では不動産査定はおこなえないので、まずは電話やメールで問い合わせしてみると良いでしょう。

一括査定サイトとは、ネット経由で複数の不動産会社へ依頼できるシステムです。不動産の情報を1度入力するだけで、複数社から査定結果をもらえるので、時間がない方も利用しやすいでしょう。

査定をする前に必要な準備はある?

不動産査定を依頼する前にリフォームや片付けが必要と考える方は多いですが、一般的に査定段階で掃除などをしておく必要はありません。しかし、いくつか確認しておくべきポイントは存在します。

【査定前に必要な準備】

  • 住宅ローンの残債を確認する
  • 各種書類の確認・把握をする
  • ある程度の売却時期の設定をする

上記の3点を確認しておけば、査定から売却までスムーズにおこなえるでしょう。

まとめ

当記事では、不動産査定の流れやポイントについて解説していきました。不動産の査定は不動産会社にて原則無料で依頼できます。気軽に利用できる机上査定と、正確な査定額を算出できる訪問査定の2種類があるので、自分に合った査定方法を選択してみましょう。

また、より正確な金額を知るためには複数の不動産会社に査定を依頼するのもおすすめです。物件の相場を把握して適切な売出し価格を設定するためにも、不動産査定は慎重におこないましょう。