【アパート経営の利回り】3種類の計算方法や最低ラインの目安、地域ごとの相場を徹底解説

想定利回り

想定利回りとは、アパートに空室がない状態で年間利益を想定した場合の利回りです。空室のリスクを想定した計算ではないため、アパートを購入する段階で候補を絞り出す際に用いられます。

下記に想定利回りの計算方法をまとめたので、参考にしてください。

【想定利回りの計算方法】

表面利回り

表面利回りは、物件の初期費用に対して年間の家賃収入で得る利益が何％かを表しています。物件取得時に掲載されている利回りのほとんどがこの表面利回りで、以下の計算式を用いて計算可能です。

【表面利回りの計算方法】

例えば、4000万円で購入した物件の年間家賃が400万円の場合、400万円÷4000万円×100（％）=10で、表面利回りは10％であることがわかります。

表面利回りには、物件購入時にかかる費用などの経費は考慮されていません。そのため、諸経費を見込んだ利回りを知りたい場合には、次の項で解説する実質利回りを求めてください。

実質利回り

実質利回りでは、アパート経営の正確な利回りを計算できます。下記に実質利回りの計算方法をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

【実質利回りの計算方法】

具体例として、この計算式を用いて下記のアパートの実質利回りを計算していきます。

上記の情報を計算式にあてると（400万円-100万円）÷（4000万円+400万円）×100（％）=約6.8という結果になり、このアパートの実質利回りは6.8％であることがわかります。

実質利回りを提示している不動産会社の場合には、どこまでの経費が計算式に含まれているか、事前に確認しておくことをおすすめします。

修繕費も考慮して利回りを計算する

修繕費も考慮して、利回りを考えることが大切です。アパート経営をおこなうと、数年単位もしくは数十年単位で修繕をする必要があります。

修繕工事の規模は物件によってさまざまですが、なかには一度に数十万から数百万円かかってしまう修繕もあります。一般的に、修繕費は家賃の7％を見込んでおくと良いとされています。

想定外の出費に悩むことのないよう、あらかじめ修繕費を見込んだ利回りを計算しておきましょう。

空室のリスクも考えておく

2点目に挙げられる注意点は、空室のリスクです。アパート経営には、どうしても空室のリスクがつきまといます。

しかし、想定利回りと表面利回りは満室を想定した利回りであるため、空室のリスクを考える際には自身で計算する必要があるでしょう。

下記に空室率と空室を想定した利回りの計算方法をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

【空室率の計算方法】

【空室率を想定した実質利回り】

実際に空室が出るかどうかはアパート経営をはじめてみないとわからないので、目安として空室率を想定した利回りを考慮しておきましょう。

金利の変動も視野に入れておく

アパートの購入費用を金融機関から借り入れる場合には、金利の変動にも注意する必要があります。一般的に、金融機関から融資を受ける場合、「固定金利」と「変動金利」の2種類から返済方法を選びます。

固定金利はその名の通り金利が固定されているので、変動に左右されることはありません。しかし、変動金利の場合には世の中の情勢によって金利が変わるので、想定していた利回りが得られなくなるケースもあるでしょう。

それぞれの金利の特徴を理解して、自身の現状に合った方法を選択してください。

経年による家賃の値下がりも考える

最後に挙げられる注意点は、経年によって家賃が下がることを考慮しておくことです。新築時に月8万円で貸していたアパートでも、築年数の経過とともに価値が減少していきます。

一般的に、新築の物件と築年数10年の物件とでは家賃が11％減少するといわれています。そのため、家賃の減少を見込んだ利回りを計算する必要があります。

新築アパートの場合の利回り

まずは、新築アパートを購入した場合の利回りです。想定するアパートの条件は、以下の通りです。

この場合、先にアパートの購入費用と諸経費を見込んだ金額や、想定家賃収入を導き出してから利回りの計算をおこなっていきましょう。

【諸経費を見込んだ購入費用】

次に、満室と空室も考慮した年間の家賃収入を計算していきます。

【家賃収入】

最後に、管理費・修繕費・不動産会社に支払う広告費の諸経費を計算します。

【諸経費】

購入費用・家賃収入・諸経費を導き出したら、計算式を用いて利回りのパーセンテ―ジを求めていきましょう。

つまり、上記の新築アパートの表面利回りは8.3％、実質利回りは6.6％であることがわかります。

中古アパートの場合の利回り

次に、下記の中古アパートの利回りを計算していきましょう。

この場合にも新築マンションと同様に、諸経費を見込んだ購入費用・家賃収入・諸経費を計算します。

【諸経費を見込んだ購入費用】

【家賃収入】

【諸経費】

では、利回りの計算式にこれらの数値を当てはめて計算していきましょう。

中古アパートの利回りが3〜7％といわれているので、アパート経営をはじめる前に、しっかりとそれぞれの利回りを計算しておきましょう。

需要の高い物件を見極める

1点目のポイントは、需要の高い物件を見極めることです。アパート経営において最も重要と言っても過言ではないのが、需要と供給のバランスです。

例えば、近隣に大学が多くあるエリアの場合、ファミリーよりも単身者向け物件の方が需要は高い傾向にあります。

一方で、近隣に小学校・病院・銀行などのライフラインが整っているエリアの場合には、ファミリーが集まりやすい傾向にあるでしょう。

このように、立地によって異なる需要をしっかりと見極め、空室のリスクが低い物件を建てることが非常に大切です。

アパートの管理をしっかりおこなう

空室対策のために、アパートの管理をしっかりとおこなうことも重要です。アパート経営は物件を取得したら終わりではありません。

日々の管理業務は多岐に渡りますが、建物のメンテナンスや共有スペースの清掃が主な業務です。管理の行き届いたアパートは退去しづらいという特徴があるので、これらの管理はしっかりとおこなっていきましょう。

個人では難しいという場合には、不動産管理会社に委託もできます。

トラブルへの対策を事前に考えておく

入居者からの苦情への対応や、住民同士のトラブルへの対策を事前に考えておくことも大切です。

入居者からの苦情の大半は、機器の故障や不具合によるものが多いので、できるだけ速やかに対応するようにしましょう。

空室リスクへの対策を徹底的におこなう

アパート経営は、収入の大半が月々の家賃となります。そのため、空室対策を徹底的におこなうことが大切です。

空室リスクを下げるための対処法としては、下記の方法が挙げられます。

目先の空室リスクを減らしたいのであれば、入居者の幅を広げることが効果的です。昨今では、家を借りられない高齢者の一人暮らしや外国人労働者が社会問題になっているので、これらの入居者の受け入れを検討することで入居率は上がるでしょう。

また、入居者にとってデメリットでしかない礼金や更新料といった費用を見直すことで、入居率が向上するケースもあります。

個人で入居者の良し悪しを見極めるのが難しい場合には、経験豊富な不動産会社を仲介に入れ、優良な入居者を募集するのも一つの手です。

利回りの高さだけでアパート経営を決めない

最後は、利回りの高さだけでアパート経営を決めないことです。アパート経営において、利回りの高さは非常に重要です。しかし、利回りだけで物件を決めてしまうことは危険です。

なぜなら、利回りはアパートが満室の状態を表しており、あくまで予想値であるからです。予想値だけを鵜呑みにしてアパートを購入した場合、思うような収益が出ずに後悔してしまうでしょう。

多少利回りが低くても、地域の需要にあったアパートの方が実際の収益が高いというのはよくあることなので、エリアの相場やニーズをしっかりと把握してアパート経営を考えてください。