【店舗兼住宅】間取りのポイントや注意点、住宅ローンの利用について徹底解説

所有する住宅を店舗兼住宅のメリット

はじめに、メリットから解説していきます。所有する戸建てを店舗兼住宅にする代表的なメリットは以下の通りです。

• 店舗の家賃が不要になる
• 通勤のストレスから解放される
• 建築費の一部を経費として計上できる

それぞれ詳しくみていきましょう。

所有する戸建てを店舗兼住宅のデメリット

所有する戸建てを店舗兼住宅にする場合、メリットだけでなくデメリットも存在します。下記にデメリットをまとめたので、ぜひ参考にしてください。

• 近隣への配慮が必要になる
• 一般的な戸建てよりも売却が難しい

それぞれ詳しく確認していきましょう。

①店舗を一階に配置する

店舗兼住宅の建築を考える際、原則として店舗部分は一階に配置するようにしましょう。なぜなら、店舗は一般的に視認性が良い一階の方が集客につながりやすいからです。

当然ですが、お客さんが集まらなければ飲食店や美容院の経営は難しくなります。よほどの事情がない限りは、一階に店舗を配置しましょう。

②店舗と住宅の動線を別にする

2点目のポイントは、住居部分と店舗部分の動線を別にすることです。それぞれの動線を分けておけば、将来的に賃貸として貸し出せます。

しかし、第一種低層住居専用地域と呼ばれる土地に店舗兼住居を建築する場合には、店舗と住居を行き来できる設計であることが求められるので注意しましょう。

③外から店内が見える設計にする

店舗部分が道路側から見やすいことも、集客をおこなう上で重要なポイントです。お客さんの心理からすると、営業しているか混雑しているか一目見てわからない店舗への入店は、躊躇してしまいます。

そのため、道路に面している店舗の入り口は、中の様子がわかるようにしておきましょう。具体例を挙げると、店内の様子がわかりやすい大きな窓を採用するなどが効果的です。

④従業員用のバックヤードを設置する

続いて挙げられるポイントは、従業員用のバックヤードを設置しておくことです。バックヤードとは、店舗運営に使用する備品の保管・管理をおこなう倉庫のような場所で、従業員の休息スペースにもなります。

効率的な業務をおこなう上で重要な役割を担うスペースですが、場所を大きくとりすぎると客席や陳列棚の減少につながります。限られたスペースのなかでどの程度をバックヤードとするか、入念な計画をした上で決定しましょう。

⑤バリアフリーを意識して設計を考える

子連れや高齢者の集客を増やしたいのであれば、バリアフリーを意識した設計も重要です。
店内にトイレを設けた場合、どうしても段差や勾配ができやすいのでスロープを設置するなどの対処をおこないましょう。

⑥エリアによっては駐輪場・駐車場を作る

業種や地域に応じて、駐輪場や駐車場を作ることも視野に入れておきましょう。駅から近い店舗兼住宅の場合は必ずしも必要ではありませんが、駅から遠い場合には駐輪場・駐車場があるほうが好ましいです。

また、美容室やネイルサロンなどの滞在時間の長い業種であれば、駐車場の確保は欠かせません。駐輪場・駐車場は、近隣の月極を確保するという手もあります。

⑦セキュリティ面にも配慮する

次に挙げられる間取りのポイントは、業種に応じてセキュリティ面も考慮することです。

店舗兼住宅の場合、一般家庭にはない備品や在庫、釣り銭などの金品が数多くあります。これらの盗難リスクを最小限に抑えるためにも、防犯カメラを設置するなどの配慮は必要でしょう。

しかし、店舗の業種が書道教室などの小規模なお稽古場などであれば、そこまでの配慮は必要ないともいえます。

経営する業種に応じたセキュリティ方法を選ぶことが大切です。

⑧SNS映えも意識する

昨今では、店舗作りをおこなう際にSNS映えを意識することも重要となっています。なぜなら、急速なSNSの普及により、可愛い店内やメニューを目的に来店する顧客が増加傾向にあるからです。

なかには写真映えするメニューやフォトスポット等を作成し、自由に撮影ができる店内環境を整えている店舗もあります。ユーザーのニーズに応えるためにも、SNS映えを意識した店舗作りをおこなうようにしましょう。

⑨店舗と賃貸経営の両立もおすすめ

最後に挙げられるポイントは、店舗と賃貸経営の両立も視野に入れてみることです。店舗兼住宅の住宅部分は、必ずしも自宅である必要はありません。

このため、賃貸経営も並行しておこないたいと考えている場合には、店舗と賃貸マンションを両立した店舗兼住宅も検討してみましょう。賃貸マンションを店舗に併設する場合、初期費用は高くつきますが、その分家賃という大きな収益が毎月得られます。

商売に適している立地とは限らない

1点目の注意点は、店舗兼住宅を建てたい立地が展開したい事業に適しているとは限らないという点です。具体例を挙げると、駅から遠い住宅街に店舗兼住宅を建築する場合、来店方法が限られ集客に悪影響を及ぼします。

また、好立地であっても、その土地に住む人々のニーズに合った事業でなければ意味がありません。学生が多いエリアに高級サロンや単価の高い飲食店をオープンしても、思ったような利益につながらないでしょう。

これらの理由から、店舗兼住宅を建築する前に必ず地域調査をおこなっておいた方が良いといえます。

店舗と自宅の配分が難しい

店舗兼住宅は、店舗と自宅の配分が難しいという注意点もあります。店舗を広くすればその分住居が手狭になり、住居を広くすれば店舗で思うような収益を得られないかもしれません。

店舗と自宅の配分については、経験・実績豊富なハウスメーカー等に相談することが効果的です。費用対効果やプライバシー確保できる配分をしっかりと相談しておきましょう。

初期費用が大きい

最後に挙げられる注意点は、初期費用が大きいことです。店舗兼住宅ではトイレやキッチン等の水回りを複数設ける必要があり、通常の住宅よりも専有面積が広いため建築にかかる初期費用が高くなります。

そのため、事前に入念な市場調査をおこない、収益プランをしっかりと見直すことが大切です。充分な収益が見込めない場合には、店舗兼住宅が最善の方法なのかを再検討してみましょう。

住宅ローンを利用するための要件

店舗兼住宅で住宅ローンを利用するための要件は下記の通りです。

• 店舗（事務所）部分を除く居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以上あること
• 店舗（事務所）が自己の使用であること

これらはあくまで一例になりますが、一般的には上記の要件を設定している金融機関が多く見られます。住宅ローンを組めれば最長で35年という長期間の融資が受けられるので、月々の返済額を抑えられるでしょう。

住宅ローン控除が適用される条件

店舗兼住宅の場合でも、一定の条件を満たすことで住宅ローン控除が適用されます。住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上になる住宅ローンを組んで、住宅を購入した方を対象とした制度です。

下記に、住宅ローン控除の条件をまとめました。

【住宅ローン控除が適用される条件】

• 床面積の2分の1以上が自宅であること
• 住宅を新築、または新築住宅を取得し、2009年1月1日から2025年12月31日までにその住宅を自宅の居住の用に供すること
• 工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること
• 床面積が50平米以上であること

一定期間、所定の額が所得税から控除される税金特例なので、ぜひ活用してみてください。

建物部分の固定資産税

一般住宅の場合、建物部分にかかる固定資産税は新築から3年以内は半額と定められており、これを軽減措置といいます。しかし、店舗兼住宅の場合、建物の2分の1以上が住居でない限り、軽減措置の対象とはなりません。

店舗の割合が建物の2分の1以上である場合には、新築当初の軽減措置が受けられないので注意しましょう。

土地部分の固定資産税

次に、土地部分の固定資産税についてみていきましょう。一般的な住居の場合、土地の上に住宅を目的とした建物を建設すると軽減措置の対象になります。

店舗兼住宅を土地の上に建設した場合にも、軽減措置の対象にはなります。しかし、自宅部分の床面積によっては、住宅用地としてみなされる割合が異なるので注意が必要です。

土地にしても建物にしても、店舗兼住宅で固定資産税の軽減措置を受ける場合、住居部分を建物の2分の1以上にすることが大きなポイントです。軽減措置を受けたい方は、建築プランを相談する段階で、住居部分が2分の1以上になるように注文しておきましょう。

償却資産税もかかる

店舗兼住宅のような事業用の不動産を所有している場合、固定資産税の他に償却資産税もかかります。償却資産税とは、事業に供する機械や器具、備品等の有形固定資産のことです。

下記に償却資産の例をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

• 机や椅子などの店内の装飾品
• 陳列棚や各種備品
• 機械および装置
• 門や塀などの構築物
• 車両および運搬具

上記の有形固定資産が償却資産税として課税されるので、店舗兼住宅にかかる税金は一般住宅よりも高くなることを覚えておきましょう。

店舗兼住宅が建てられる場所は用途地域によって制限される

はじめに、用途地域について解説していきます。用途地域とは、住居・商業・工業等の用途を適正に配分した土地のことです。住環境の保護や商工業の利便を目的とした制限で、13種類もの地域に分けられています。

わかりやすく解説すると、どの土地にどのような建物を建てて良いかを決める制限です。
店舗を建築する場合、建築可能なエリアと店舗の専有面積の上限があらかじめ決まっているので注意しましょう。

第一種低層住居専用地域には原則として建てられない

住宅街の場合、「第一種低層住居専用地域」では原則として店舗は建てられません。しかし、例外として「住居に付随する店舗・事務所など」であれば、建築が可能とされています。

つまり、店舗兼住宅は要件さえ満たせば第一種低層住居専用地域に建築可能ということです。下記に店舗兼住宅を第一種低層住居専用地域に建築する要件をまとめたので、参考にしてください。

• 店舗面積が50平米以下かつ建築物の延べ面積の2分の1未満であること
• 日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂もしくは喫茶店
• 自家販売のために食品製造業を営むパン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋その他これらに類するもの
• 学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設
• 美術品又は工芸品を制作するためのアトリエ又は工房

しかし、要件を満たした場合でも、地区計画や建築協定などの街づくりのルールにより、店舗の建設を禁止しているケースもあります。後から「店舗が運営できない土地だった」と後悔することのないよう、土地の制限について詳しく調べておきましょう。

ハウスメーカー

ハウスメーカーでは、一般住宅以外に店舗兼住宅の相談もおこなっています。自宅として使用する住宅はもちろん、賃貸タイプの建物も提案してくれるので、方向性が決まっていない方はまずハウスメーカーに相談しても良いでしょう。

一口にハウスメーカーと言っても、会社によって提案するプランが大きく異なるので、まずは複数の建築プランを取り寄せてみてください。

工務店

工務店では、自分好みの理想の店舗兼住宅を注文できます。具体的なプランが定まっている場合には工務店に依頼しましょう。

工務店はハウスメーカーとは異なり、規定のプランを用意していないため、自由な設計が可能です。しかし、ある程度は自分で考える必要があるので提案力を求める方には不向きといえるでしょう。

デベロッパー

最後に挙げられる相談先は、デベロッパーです。デベロッパーは、大規模な店舗兼マンション住宅を建築したい方におすすめの相談先です。

もちろんハウスメーカー等にも、大規模な店舗兼住宅の相談ができます。しかし、10階以上の店舗兼マンション住宅を建設する場合には、実績の多いデベロッパーに依頼した方が良いでしょう。

店舗兼住宅は経費になる？

店舗兼住宅は経費になります。下記に、経費として計上できる項目をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

• 店舗部分で生じた水道光熱費
• 固定資産税（店舗兼住宅全体の額を店舗面積で案分した分）
• 住宅ローンの利息（店舗兼住宅全体の額を店舗面積で案分した分）

店舗兼住宅の中古物件はある？

店舗兼住宅の中古物件は、決して数は多くないもののゼロではありません。実際に中古の店舗兼住宅を調べたところ、全国で200件・東京都では16件の情報がヒットしました。

中古物件は新築物件と比較すると、自分で間取りを考えられるという利点は失われます。しかし、価格を抑えて店舗兼住宅を手に入れられるというメリットもあるので、新築と併せて検討してみましょう。