不動産

不動産の買い取りには2種類ある!仲介との比較や買い取りの流れについて解説

不動産の買い取りには2種類ある!仲介との比較や買い取りの流れについて解説
これから土地や物件などの不動産を売却予定の方は、このように感じている人もいるのではないでしょうか。

不動産売買は人生において何度もおこなうことではないので、不安を感じる方も多いでしょう。

事前にしっかりと情報収集をして準備をしておけば、トラブルなく不動産売買をおこなうことができます。

今回解説する不動産買い取りでは、間違った認識でいると一般的な不動産相場よりも2割ほど安い金額で売却してしまうこともありえます。

そこで今回は、不動産買い取りの説明から、仲介との違い、買い取りの流れについて紹介します。

この記事を読めば、適正価格で不動産販売をおこなうために知るべきことが分かります。

不動産買い取りとは

不動産

不動産の買い取りとは、「不動産会社に直接、建物や土地などの不動産を買い取ってもらうこと」です。

個人が不動産を売却する際には、一般的には不動産会社に仲介を依頼し買い手の候補を探してもらい、買い手と売買契約をおこなうことが多いです。一方で、不動産の買い取りでは、不動産会社に直接物件を買ってもらう形式を取ります。

通常の「仲介」では、買い手の候補と不動産の価格や条件などをすり合わせて契約を進めるため、時間がかかってしまいます。

一方で「買い取り」の場合には、直接不動産会社に買ってもらうことで、現金化までの期間を短くすることができます。その分相場よりも安く売ることが多くデメリットもありますが、売り手にとってやむを得ない事情がある場合などには有効な手段の一つであるといえます。メリットとデメリットについては次の章以降で詳しく解説していきます。

「仲介」と「買い取り」の違い

不動産を売却する際におこなわれる「仲介」と、今回解説する「買い取り」には、以下のような違いがあります。

仲介 買い取り
買い手 第三者 不動産会社
販売活動 する しない
販売価格 高い 安い
売却までの期間 概ね3~6ヶ月 最短数日

仲介では、第三者が買い手となるため、売り手は不動産会社を通して販売活動をして、より好条件で購入してくれる買い手の候補を探します。一方で、買い取りの場合は、売り手が選んだ不動産会社と個別交渉するため、販売活動はおこないません。
そのため、通常の「仲介」であれば市場価格で売却できるはずの不動産も、「買い取り」では個別交渉となるため、相場よりも安く売却しなければならないケースが多いです。

ただし、売却までの期間は「買い取り」の方が早いため、不動産を早く手放したい方にはおすすめの選択肢です。
どちらも良い面・悪い面があるので、時間と価格のいずれを優先させるかをはっきりさせ、売買方法を決めましょう。

不動産買い取りの2種類

不動産の買い取りには「即時買取」と「買取保証」の2種類が存在します。それぞれを解説していきます。

即時買取

即時買取
売却までの期間 短い(最短数日)
売却価格 安い(2~3割引きが目安)
おすすめの人 とにかくすぐに現金化したい人

即時買取は、不動産会社と売却額の交渉が終わり次第、すぐに買い取ってくれるという契約形態です。
不動産会社もすぐに買い取りをするつもりで契約の手続きをするため、取引のスピードが非常に早いというのが最大の特徴です。
ただし、不動産会社との交渉だけで価格が決定されるので、市場価格よりも2割ほど安く売却されるケースが多く、注意が必要です。
売却額は下がっても良いので、とにかく早く売却したい、現金化したいという方にはおすすめの契約形態となります。

買取保証

買取保証
売却までの期間 やや短い(3ヶ月間など)
売却価格 やや安い(1~2割引きが目安)
おすすめの人 なるべく高く売却したいが、ある程度売却までの期限がある人

買取保証は即時買取と異なり、「仲介を目的とした販売活動を一定期間行い、買い手が見つからなかった場合に不動産会社が買い取る」という契約形態です。最初に取り決めた期間は販売活動をするため、もしその間に買い手との交渉が成立すれば、買い取りはなくなります。

一方で、買い手が見つからなかった場合には、事前に決めた金額で不動産会社に買い取ってもらいます。この買取保証の形態では、仲介の「買い手がいつ現れるか分からない」というデメリットを、不動産会社の買い取りで保証するものとなります。

買取保証は、一定期間市場での販売活動をすることから、即時買取と比較して高値で売却することができる点が特徴です。当然、現金化までのスピードは即時買取には負けますが、ある程度の期間の余裕があり、できる限り市場価格で売却したいと考えている方にはおすすめの契約形態となります。

不動産買い取りの4つのメリット

不動産のメリット

ここまで、仲介買い取りの違いについて解説しましたが、不動産買い取りには次の4つのメリットがあります。

  • 仲介手数料が全くかからない
  • すぐに現金化できる
  • 契約不適合責任が免除される
  • 近所に知られる心配が少ない

順にそれぞれ解説していきましょう。

仲介手数料が全くかからない

不動産買い取りでは、その不動産会社が直接買い取りをする場合には、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は、物件の売買価格によって異なりますが、以下のように上限が決められています。

【不動産手数料の上限】

不動産売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の金額 取扱物件価格の5%
200万円を超え400万円以下の金額 取扱物件価格の4%
400万円を超える金額 取扱物件価格の3%

なお、それぞれ該当する金額帯に分けて仲介手数料を計算し、合計しますが、物件価格が400万円を超える場合には、速算式として3%+6万円で計算をすると簡単に計算ができます。

例えば、5,000万円の建物を売却する場合に必要な仲介手数料の上限は、以下の通りです。

(5,000万円×3%=150万円)+6万円(速算式)+15.6万円(消費税10%分)=171.6万円

171.6万円もの手数料が全くかからないという点は、不動産買い取りの大きなメリットの一つでしょう。

ただし、不動産買い取りをおこなう場合でも、仲介した不動産会社と別の会社が買い取りをおこなう場合には、仲介をする不動産会社に仲介手数料を支払う必要がある場合がありますので、本当に仲介手数料がかからないかについては、あらかじめ確認しておきましょう。

すぐに現金化できる

不動産買い取りは、すぐに現金化できる点も大きなメリットです。

特に即時買取の場合は、早ければ不動産会社に連絡をして数日以内に売却が完了となるケースもあります。買取保証の場合でも、例えば仲介手続きを3ヶ月ほどおこなっても買い手が見つからない場合はすぐに買い取りをするなどの条件を付けておくことで、一般的な仲介よりも早く確実に現金化することが可能です。

もちろん、市場価格での販売ができなくなることから、売却金額は落ちますが(1~2割引きが目安)すぐに現金化できる点においてはメリットといえるでしょう。

契約不適合責任が免除される

不動産買い取りの場合には、契約不適合責任を免除することができるというメリットがあります。

契約不適合責任とは、不動産の売買契約の成立後に、売り手が事前に通告していない欠陥が見つかった場合に生じる、売り手側の責任です。具体的には、不動産購入後に雨漏りや配管の水漏れなどが見つかった場合に、売り手がその修繕費を全て支払う責任などが該当します。

不動産買い取りの場合には、契約不適合責任を免除することができるため、その場合にはこのような補償をする必要がなくなるのです。

近所に知られる心配が少ない

不動産買い取りでは、近所に売却をしていることが知られるリスクが少なくなります。一方で、仲介を依頼する場合には、以下のような販売活動をおこないます。

  • チラシの配布
  • 看板での現地呼び込み
  • 見学会

もちろん、不動産会社に相談することで、これらの活動を控えてもらうことは可能です。しかし、売却活動を控えることは、同時に買い手を見つける機会を減らしてしまうことにも繋がりますので、どちらを優先するかを判断する必要があります。

もし、近所の人に売却をすることを知られたくない理由がある場合には、不動産買い取りを利用することはメリットがあるといえます。

不動産買い取りの2つのデメリット

不動産のデメリット

一般的な仲介と比較して、不動産買い取りを利用するデメリットには、次の2つが挙げられます。

  • 売買価格が市場価格よりも2割ほど安くなる
  • 築浅物件では買い取りのメリットを感じづらい

それぞれを解説していきます。

売買価格が市場価格よりも2割ほど安くなる

最大のデメリットは売却価格でしょう。
仲介と違い、不動産買い取りでは特定の不動産会社とのみ交渉をするため、市場価格の2割引きを目安に、安く買い取られてしまう可能性があります。

不動産会社側はできるだけ安く不動産を仕入れて、リノベーションなどで付加価値をつけた上で、その後に販売することを考えています。そのため、利益を得るために安く買いたいと考えています。

当然、物件の状態やエリアなどによって価格は異なりますが、できるだけ高値で売却したい場合には、不動産買い取りではなく時間をかけて仲介で売り出すことをおすすめします。

築浅物件では買い取りのメリットを感じづらい

築年数が浅い物件や人気エリアの物件などは、不動産買い取りのメリットを活かしづらいでしょう。

築浅物件や人気エリアの物件などは、仲介でも十分に売却できる可能性が高いと考えられるためです。

通常、不動産買い取りの場合には、不動産会社がリフォームを行い販売します。しかし、特に築浅物件は既に綺麗な状態であることが多く、リフォームをする必要がほとんどないことから、不動産会社は買い取りをしても利益を出しづらいという事情があります。リフォームが不要で売れるような不動産であれば、売り手は買い取りを選択せずに、仲介で売っても早く売れる可能性があるのです。

築浅物件や人気エリアの物件を売却する場合は、仲介を選ぶことをおすすめします。

「買い取り」と「仲介」のそれぞれに向いている物件一覧

「買い取り」と「仲介」のそれぞれに向いている物件一覧

ここまで、「不動産買い取り」と「仲介」のそれぞれのメリットとデメリットについて紹介しました。以下に、それぞれに向いている物件や状況をまとめましたので、参考にしてみてください。

【不動産買い取りが向いている物件・状況】

  • すぐに現金が欲しい場合
  • すぐでなくても良いが、現金が欲しい時期が明確な場合
  • 仲介手数料を払いたくない場合
  • 売却することを近所の人に知られたくない場合
  • 築年数が10年以上経っている物件
  • 人気エリアの物件でない場合

【仲介が向いている物件・状況】

  • 現金化を急いでいない場合
  • できるだけ高い金額で売却したい場合
  • 築年数が比較的浅い場合、リフォームが不要な場合
  • 人気エリアの物件の場合

個人や物件の状況に合わせて、適切な売却方法を選ぶようにしましょう。

不動産買い取りの流れ

不動産買い取りを実際におこなう場合の流れを確認しておきましょう。

具体的なステップを以下にまとめました。事前に全体像を把握して、準備をしていくことをおすすめします。

ステップ 概要
①必要書類の事前準備
不動産買い取りを依頼することを決めた場合、以下の書類が必要になります。
    • 登記済権利書・登記識別情報
    • 固定資産税納付通知書・固定資産税評価証明書
    • 土地測量図・境界確認書(マンションの場合は不要)
    • 建築確認済証・検査済証(一戸建てなどの場合)

また、以下は任意で必要になる場合がある書類です。念のため準備しておくと良いでしょう。

    • 建築設計図書・工事記録書
    • 物件の図面・設備仕様書(建物の場合)
    • 耐震診断報告書(建物の場合)
②相場の事前確認 査定依頼の前に事前に相場を確認することで、不当に安い価格で買い取られることを防ぎましょう。

相場の確認では、不動産の情報サイトなどで、売却したい物件と似た条件を入力して、検索結果の金額を見るのが簡単な方法です。

③査定依頼 相場を把握した上で、実際に不動産会社に査定を依頼しましょう。

1~2社では不当な価格を提示された場合に判断がつきづらいので、より妥当な金額を知るためには3社以上に依頼することがおすすめです。

④不動産会社の選定 以下のポイントを基に、査定依頼をした会社から1社を選びましょう。

  • 提示された金額や条件に納得できるか
  • 会社の実績は十分にありそうか
  • 担当者は親切で信頼できそうか
⑤売買契約の締結 査定内容をもとに条件の詳細を詰め、問題がなければ売買契約を締結しましょう。

早ければ契約の際に手付金を不動産会社から受け取ることができます。

⑥決済 買い手である不動産会社が、銀行などの金融機関で決済をおこないます。売り手も同じ場所に同席します。
⑦確定申告 不動産の取得額と諸費用を合わせた金額よりも、売却額の方が高くなった場合には、利益に対して税金がかかるため確定申告が必要となります。

確定申告は売却をした翌年の2月中旬〜3月中旬におこないます。忘れないように注意しましょう。

まとめ

今回は、「不動産買い取り」と「仲介」の違いと、不動産買い取りの流れについてまとめました。

不動産買い取りは「不動産会社に直接、建物や土地などの不動産を買い取ってもらうこと」です。不動産の売却の際には、まずは不動産買い取りか仲介かを判断し、買い取りの場合には「即時買取」と「買取保証」の2種類から自分に合った方法を選択しましょう。

不動産買い取りと仲介との違いのメリットとデメリットを理解して、自分に合った方法で売却活動を進めましょう。