不動産

抵当権とは?その意味や登記方法・抹消方法をわかりやすく解説

抵当権とは?その意味や登記方法・抹消方法をわかりやすく解説

「購入したい不動産に抵当権が付いているけど、これはいったい何なのだろうか?」
「金融機関に抵当権を設定すると言われたものの、どんな権利なのか知りたい」
など、建物の売買をおこなう際に抵当権について詳しく知りたいと思う方は多いのではないでしょうか。
抵当権は不動産の所有に関わる重要な権利です。抵当権について正しい知識を持つことは、スムーズに物件の売買をするうえで非常に大切です。

物件購入でローンを借りるときに、金融機関から「抵当権の設定」として求められることが多いですが、購入する物件に第三者の抵当権が残っていることで第三者とのトラブルに発展する恐れがありますので、十分に注意しておく必要があります。

金融機関に抵当権の設定を求められた場合でも、言われるままに抵当権を設定するのではなく、「どのような条件で」、「どのような範囲を」、「どのような優先順位で」抵当として扱うのかなどを正しく理解しておきましょう。

今回は、難しく捉えられがちな抵当権の意味と、抵当権の設定に必要な登記の手続きや抵当権抹消の手続きについても解説します。

抵当権とは

抵当権とは
抵当権とは、金融機関が融資をする際に融資先の個人や法人が所有する土地や家屋などの不動産を担保に登記する権利のことです。担保とする不動産に価値があるからこそ、金融機関は融資をしています。

抵当権が設定されているかどうかは、不動産の所有地を所管する法務局で発行される土地や家屋の登記事項証明書の権利部(乙区)*を確認すれば分かります。

*登記事項証明書の構成と内容

構成 記載されている内容
表題部 土地や家屋の所在地、用途、形状など
権利部(甲区) 不動産所有者の住所氏名など所有権に関すること
権利部(乙区) 所有権以外の抵当権などの情報
共同担保目録 この物件以外に抵当権を設定された物件があれば、その物件の所在地などの情報

ローンの返済が滞ったら抵当権はどうなる?

融資の際に金融機関は担保として不動産に抵当権を設定することがあります。

この権利があれば、たとえローンの返済が滞っても金融機関は不動産を売却することで返済資金に充てることができるのです。最悪の場合に売却して返済に充てる価値のある不動産があるからこそ、金融機関は融資をすることができるとも言えます。

ローンの返済が滞った場合の実際の流れ

抵当権に基づいて不動産の競売をおこなう場合には、金融機関が裁判所に申し立てをおこなう必要があります。

しかし、ローンの返済が滞ったからといってすぐに競売をおこなうことはできません。債権者である金融機関は、以下のように段階的に取り立てをおこないます。

  1. 電話や訪問により返済の意思を確認する
  2. 催告状や督促状を送付する
  3. 期限の利益喪失の通知予告を送付する
  4. 代位弁済(債権譲渡通知)を送付する
    金融機関から保証会社へ債権が譲渡され、一括返済が求められるようになる
  5. 対象の不動産が競売に付される
  6. 競売されても不足分があれば、給与口座などが差し押さえられる

並行して、入居者に対して裁判を通して強制退去を求めることがあります。

抵当権の効果

抵当権の効果が適用されるにあたっては、その効力に順序が定められています。それは、抵当権の優先順位と国税との調整です。

  • 1.抵当権の優先順位
    同一の物件に複数の抵当権を付ける場合には、その効力に順序を付けて第一抵当権、第二抵当権、第三抵当権などと呼びます。

    第一抵当権が最も優先される抵当権です。競売などで不動産が現金化された場合、第一抵当権者から順に弁済を受けていきます。
    上位から順番に弁済をしていきますが、金額が不足した場合には下位の順位の抵当権者は弁済を受けることができません。

    そのため、金融機関は不動産の価値が十分に担保となり得るのかを審査し、できるだけ上位の抵当権を設定しようと求めます。すでに抵当権が付いている不動産の場合でも、抵当権者同士での合意があれば順位を入れ替えることも可能です。

  • 2.国税との調整
    たとえ第一抵当権を有していた場合でも、国や自治体に滞納があればそちらから優先して支払いをおこなう場合があります。これを国税優先の原則といいます。しかし、抵当権の設定日が国税の滞納よりも先であった場合には抵当権が優先となります。

根抵当権との違い

抵当権とよく似た言葉に、根抵当権というものがあります。

根抵当権は、金融機関から繰り返し融資を受ける場合、あらかじめ限度額を設定しておき、その範囲内での借り入れを可能とするものです。

融資のたびに審査をおこない、抵当権の設定と抹消を繰り返すのは手間がかかるのであらかじめ限度額を決めておくという考え方です。

抵当権登記に必要な手続きと費用

抵当権登記に必要な手続きと費用

抵当権の登記は所有者本人がおこなうことも可能ですが、その他の業務に付随しておこなうことが多いため司法書士に委任しておこなうのが一般的です。

抵当権の設定の流れを詳しく説明していきます。

抵当権登記に必要な手続きの流れ

融資を受ける場合には、次の流れで抵当権設定の登記をおこないます。

  1. 金銭消費貸借契約書の締結
  2. 抵当権設定契約書の締結
  3. 法務局へ登記申請(窓口・郵送・ネット申請など)
  4. 登記事項申請書を抵当権者(金融機関など)へ送付

抵当権設定に関する登記の手続きでは、不動産の所有者かその代理人が不動産のある地域を管轄する法務局でおこないます。

実際には司法書士に委任し、金融機関と借り手である債務者が締結した「抵当権設定契約書」に明記された内容をもって抵当権を設定するのが一般的です。

抵当権登記に必要な費用

抵当権を登記するのに必要な費用は次のとおりです。

司法書士への報酬 見積もりが必要
登録免許税 令和6年3月末まで 0.1%*(本来は0.4%)
雑費
  • 物件所有者の印鑑登録証明書300円(自治体により料金差あり)
  • 登記事項証明書600円/1件、土地と家屋の両方が必要であれば1,200円

なお、法務局へ提出する「抵当権設定契約書」は「金銭消費貸借契約書」(住宅ローン契約書)とは異なり印紙税は不要です。

抵当権がついている物件は売買できるのか

抵当権がついている物件は売買できるのか
抵当権が付いたまま不動産が売買されることはあるのでしょうか。

結論から言えば、抵当権が設定されたままの物件を売買することはありますが、実際にはあまり見られません。抵当権が設定されている物件でも、売買と同じタイミングで抵当権を抹消して引渡しをおこないます。

物件に抵当権が設定されたまま売却をおこなう場合、事情を知らない新しい所有者が第三者に不動産を差し押さえてしまう可能性があるため注意が必要です。
抵当権の抹消がされていない場合には、第三者に競売にかけられてしまうリスクがあるのです。売却の前後で登記事項証明書を確認し、抵当権が正しく抹消されていることを確認しましょう。

実務上では、ローンの返済が完了すると金融機関と本人が連携し、必要書類を送付し抵当権を抹消します。
事前にトラブルを避けるために、不動産の売却時には売主・買主ともに意図しない抵当権が残っていないかを互いに確認しておきましょう。

なお、次のような場合は相続した不動産に抵当権が残っていることが考えられます。

  • 抵当権の抹消を忘れていた場合相続に際して、融資が本当にあるのかどうか事実関係を調査の上明らかにし、無ければ抵当権を抹消しましょう。
    相続に関わる弁護士や司法書士に依頼するのが良いでしょう。
  • ローンが残っている場合亡くなった親族がローンを残している場合、引き継いだ相続人がそのローンを代わりに完済するか、財産全体の相続を放棄するかなどの検討をしなければなりません。

相続財産の取り扱いには、次の3種類があります。

方法 内容 メリット
単純承認 債務(借金)の有無に関わらず、まるごと相続する 特別な手続きが不要
限定承認 債権(財産)債務(借金)を精算して、債権が残った場合だけ相続する どれだけの借金があるか分からない場合、財産を調査し精算してプラス分だけ相続できる。
相続放棄 まるごと放棄する 借金に一切関わらなくてすむ

家庭裁判所への申述は相続の開始を知った日から3ヶ月以内におこないます。

限定承認や相続放棄は個人だけでおこなうのであれば簡単ですが、共同相続人がいる場合には、全員の同意が必要です。
家庭裁判所での手続きを全員でおこなう必要があります。手間と費用がかかるため、弁護士や司法書士に依頼するのがおすすめです。

抵当権抹消とは

抵当権抹消とは
ローンを完済すると、そのローンに対する不動産の担保が不要になることから抵当権を抹消します。

一般的には、ローンを完済したタイミングで金融機関から必要書類が送られてきます。それをもとに金融機関と本人とが連携して、抹消の手続きをすることが多いです。

登記抹消の手続きの資料を参考にすることもできますが、登記事項証明書を取得することで確認することができます。正しく抹消の手続きができていることを確認しましょう。

抵当権抹消をしなかった場合

ローンを完済しているにも関わらず、なんらかの理由で抵当権が抹消されていない場合には金融機関や物件の所有者が手続きをしていない可能性が考えられます。

抹消をしないまま物件を所有し続けることで不利益を被る恐れがあるので、速やかに抹消の手続きをしましょう。

登記事項証明書に抵当権が残っていることで、次の点で困ることがあります。

  • 所有者に借り入れがあると判断され、新規の融資を受けられないことや融資金額に制限を設けられてしまう
  • 抵当権付きの物件として見られることで、売買が困難になってしまう
  • 所有者が代わり関係者が増えることで、抹消登記や相続登記などの手続きが煩雑になってしまう

抵当権抹消に必要な手続きと費用

抵当権抹消に必要な手続きと費用
次に、抵当権の抹消に必要な手続きと費用を説明します。

抵当権の抹消では、一般的には金融機関と本人とが連携して手続きをおこないますので、どちらがどこまで手続きをするかを確認しておきましょう。金融機関が司法書士に依頼をしてくれる場合や、本人が司法書士に依頼する場合、本人が法務局へ直接出向いて手続きをする場合などがあります。

抵当権抹消に必要な手続きの流れ

ローンの完済後に抵当権を抹消する手続きの流れは次のとおりです。

  1. 金融機関から書類が送付される
  2. 次の必要書類を揃える
    弁済証書 ローンの完済を証明するもの
    登記済証 抵当権を設定した際に交付されるもの
    登記事項証明書
    • 金融機関にかかる分
    • 3ヶ月以内に発行されたもの
    委任状 金融機関が抵当権抹消手続きを委任するもの
  3. 抵当権抹消のための登記申請書を作成する
  4. 必要書類とともに登記申請書を提出する(登録免許税分の印紙も必要)

以下の場合のように、他の手続きに付随して抵当権の抹消をおこなう場合には、手続きが煩雑になることから司法書士にまとめて依頼してしまうことが一般的です。

  • 他の金融機関にローンの借り換えをおこなう場合
  • 不動産の売却と同時に、ローンの残額を完済する場合
  • 相続の手続きの中で抵当権を抹消する場合

抵当権抹消に必要な費用

抵当権の抹消に必要な費用は次のとおりです。

法務局への申請料 物件1件あたり1,000円
(土地と家屋なら2件で2,000円)
司法書士報酬(依頼する場合)
  • 1万5千円程度が相場
  • 見積もりが必要

まとめ

抵当権は、主に金融機関が融資をするうえで不動産を担保とするために設定するものだということを紹介しました。

また、不動産の売買では第三者の抵当権が残っていないかを確認しておくことが、その後のトラブル防止のために重要です。

抵当権の設定や抹消・登記の手続きについては、司法書士に依頼する場合もありますが、実際にどのようなことをおこなうのかは自分でも把握しておくようにしましょう。