土地売却の際の解体費用はいくら？家を高く売るには？解体すべき人や控除などについても説明！

建物解体工事費用

建物解体工事の費用の相場は、建物が木造かあるいは鉄筋コンクリートかといったように、構造ごとに異なってきます。延床面積を30〜35坪としたときの建物の構造ごとの解体工事費用の相場は以下のとおりです。

【建物の構造ごとの解体工事費用の相場（30～35坪の場合）】

ちなみに上記の解体工事費用の相場で、延床面積が30〜35坪の場合の構造ごとの坪単価は以下のとおりです。

【建物の構造ごとの坪単価（30～35坪の場合）】

以上のように建物解体工事費用は、構造がシンプルで比較的解体しやすい木造がもっとも相場が安く、構造が複雑で解体しにくい鉄筋コンクリートが1番高額になる傾向があります。

しかし、木造住宅でも2階以上の建物は、相場よりも高くなり上記の相場通りにならない可能性もあります。たとえばセメント瓦にアスベストが含まれている木造の場合には、アスベストの処分費用が1坪あたり24万円必要になり、場合によっては鉄筋コンクリートよりも解体費用がかかります。

また相場よりも高くなってしまう場合は、解体工事現場のスペースが狭くて重機が侵入できずに手作業での解体をしなければいけないケースや、近隣に学校があり、安全面の観点からガードマンを通常よりも多い人数用意しなければいけないケースなどです。

このように現場の状況によっても解体工事費用は異なってくるので、実際に依頼するときは専門業者に下見してもらってから見積もりを取るようにしましょう。

残置物撤去費用

土地売却のために発生する解体費用には残置物撤去費用というものもあります。残置物撤去費用とは、建物内に残っている家具や家庭ごみを撤去するために必要な費用のことです。

家具や家庭ごみなどの残置物は一般廃棄物扱いになります。一般廃棄物が建物内に残っていると、解体業者は解体工事を実施できない可能性が高くなってしまいます。

そのため、建物内の残置物は解体工事の前に自分で処分することが重要になります。ちなみに残置物を撤去するときの費用は、重量によっても大きく異なってきますが概ね以下のとおりです。

上記から分かるとおり、重量1トンあたりの残置物撤去費用の相場は3万円程度です。

樹木伐採処分費用

土地売却のために発生する解体費用には樹木伐採処分費用というものもあります。こちらの費用は、庭などに生えている樹木を伐採するときに発生するものになります。樹木伐採処分費用の相場は以下のとおりです。

樹木伐採処分費用は、物量1トンあたり2万円程度の相場になります。一般的な庭の場合、撤去する樹木の物量は4トントラック2台分ほどになることが多いです。

地下埋設物撤去費用

土地売却のために発生する解体費用には地下埋没物撤去費用というものもあります。地下埋没物撤去費用が発生するケースは、解体工事の下見の段階では発見されなかった地下に埋没した物体が工事の途中で発見されたときです。

上記のようなケースの場合、追加で地下埋没物撤去費用を業者に支払う必要性が出てきます。以下は、地下埋設物の種類ごとの撤去費用の相場です。

コンクリートガラと過去の建物の基礎は、物量1トンあたりの撤去費用の平均単価が2万円程度、浄化槽の場合は、物量1トンあたり約3万円の単価になります。

ちなみに地下埋没撤去費用を抑える方法は、解体工事の途中で地下埋没物が発見された場合でも作業を中断させずにそのまま最後まで継続させることです。解体作業を途中で止めてしまうと重機の搬入が再度生じてしまい費用と手間が増大してしまうリスクがあります。

以上の理由から、地下埋没物が見つかっても途中で作業を中断させずに一貫して解体工事を継続してもらいましょう。

土地の需要が上がる

建物を解体してから土地売却をするメリットの1つ目は、解体することで土地の需要が上がる可能性があることです。

解体して更地にしてから売りに出すことで、すぐに新築の建物を建設したいと考えている買い手が見つかりやすくなります。

もし解体しないで建物が残った状態で土地を売りに出した場合、新築を建設したい買い手からはまず敬遠されてしまうでしょう。さらに、建物の築年数が大分経過していて老朽化していると中古住宅の購入を考えている買い手からも安全面から避けられる可能性が高まってしまいます。

建物自体を解体してしまえばこれらのマイナス要素を取り除くことができるので、純粋に土地だけ購入してすぐに新築を建設したいという思惑の買い手にとって好条件になり、売却のタイミングも早まり、より高い値段で売れやすくなるでしょう。

契約不適合責任を逃れることができる

建物を解体してから土地売却をするメリットの2つ目は、解体することで買い手との間の契約不適合責任を免責できる点です。

契約不適合責任とは、土地の売り手が買い手に対して負う必要のある責任のことです。買い主は購入した土地の地盤が崩れやすかったり、埋没物があったりすると、売り主に対して損害賠償や補修費用の請求、契約解除等ができる権利が法律で保証されています。

建物を解体しなかった場合、土地を詳しく調査しないので地盤の脆弱さや埋没物の存在に気づかないリスクがあります。そのため、買い手との不要なトラブルをあらかじめ避けて契約不適合責任から逃れるためには、建物を解体して更地にする際、地盤の調査・埋没物の有無の確認をおこなえるのでそちらの方が良いでしょう。

場合によっては売却価格が下がる

建物を解体してから土地売却をおこなうデメリットの1つ目は、解体することがケースによっては売却価格を下げることにつながってしまう可能性があるという点です。

建物が築25年未満の比較的新しいものである場合、土地とセットで売ることで付加価値が付いて、建物がない場合よりも高額な値段で売却できる可能性があります。

また、築年数が経過している建物でも昔ながらの古民家のような味わいのある雰囲気がある場合、そのような物件を好む人が土地ごと高額で買い取ってくれる可能性もあります。

建物を解体するということは、高く売れるこれらの可能性をなくすことがあるということを認識しておきましょう。

固定資産税が高くなる可能性がある

建物を解体してから土地売却をおこなうデメリットの2つ目は、固定資産税が高くなる可能性があるということです。

建物を解体して更地にした場合、建物がある状態で土地を売るケースと比較して約3〜4倍もの固定資産税がかかってしまいます。

建物がある土地は、住宅用地の軽減措置特例という制度が適用されるので固定資産税が通常の1/6に軽減されます。しかし、建物を解体してしまうとこの特例が外されて高くなってしまうという仕組みです。

ただし、実は建物を解体しても固定資産税が軽減されたまま売却する方法があります。それは、建物を解体するタイミングを1月1日以降に設定してその年内に土地を売却してしまうのです。そうすることで、固定資産税が1/6に軽減されたままになります。

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解体してから土地売却をした方が良い人

建物を解体してから土地売却をした方が良い人の特徴は以下のとおりです。

では、それぞれの人の特徴を詳しく見ていきましょう。

解体せずに土地売却をした方が良い人

一方で、建物を解体せずに土地売却をした方が良いケースがあります。たとえば、土地売却にかかる費用をとにかく抑えたいと考えている人です。

解体は無料でできず、業者に依頼することで解体費用が発生します。また、建物を解体して土地を更地にしてしまうことで、固定資産税が増えます。

3,000万円特別控除が利用可能か

3,000万円特別控除の特例は、居住用としていた自宅などを売却した場合に適用されます。3,000万円特別控除とは、売却代金と解体費用の合計金額を3,000万円まで控除してくれます。

令和9年12月31日までであれば、特別控除の適用条件に当てはまり、住宅の売却の際に使えます。また適用が認められない場合が以下のようにあるので、注意が必要です。

【3,000万円特別控除を利用できないケース】

土地の売買は金額が大きいため、3,000万円の特別控除は売却者の大きなメリットです。

固定資産税と解体のタイミング

解体のタイミングは、固定資産税と取り壊しのタイミングも意識すべきです。更地にしてしまうと、「住宅用地の特例」が適用されなくなるため、固定資産税が高くなってしまいます。60.5坪以内の土地であれば、住宅が建っているときと比べて、固定資産税は3倍から4倍になります。

固定資産税の見直しは、毎年1月1日の状態で判断されます。そのため、年末に取り壊すよりも1月1日以降に取り壊す方が、固定資産税が見直される期間が長くなります。解体のタイミングは、壊す時期によって固定資産税が変わってしまうことも念頭においておくと良いでしょう。

少しでも高く売る方法があるかを不動産会社に相談

建物を解体して売却する際、少しでも高く売りたい場合には不動産会社に相談してください。プロに相談することにより、さまざまな視点からアドバイスをもらえ、納得できる不動産売却ができます。たとえば、不動産会社に直接売却することで仲介してもらうよりも、早く買い取りをしてもらえます。直接買取してもらうと、仲介と比べて買い取り価格が安くなってしまう反面、早期売却が可能です。

自分で解体してから売却すべきか判断できない場合にも、不動産会社に相談することで適切なアドバイスがもらえます。相談する場合には、信用できる営業マンかどうかも重要です。メールや電話で問い合わせをした後に、直接相談して信用できるかしっかり確認しましょう。

解体後に新築が立てられないケースに該当していないか

家を解体して土地売却を検討するときの注意点として、所有している土地が「解体後に新築が立てられないケースではないか」を確認しておきましょう。解体後に新築が立てられない区域のことを「市街化調整区域」といい、新築を建てる際に建築範囲が限られたり、新築が許可されたりしない場合があります。

市街化調整区域は、向こう10年以内に住宅街や商業施設が開発される予定の区域なので、解体せずに売却した方がよいケースもあります。市区町村などの行政によっても、条例が異なるため、気になった人は不動産会社や行政などに問い合わせてみましょう。