【完全ガイド】全国地価マップの見方や判明する4つの評価軸についても解説！

全国土地マップを通して土地の価値を知る重要性

土地の売却をおこなう上で、最初にやらなければならないことは、全国地価マップで土地の適正な価格を知ることです。なぜなら、土地の適性価格を知らずに不動産会社などに査定をしてもらうと、場合によっては低すぎる（または高すぎる）査定に気がつかない可能性があるためです。

例えば、不動産会社によっては適正価格よりも土地査定価格を高く提示し、受注率を上げ、商談中に徐々に査定額を下げていくケースがあります。また、土地の情報を知らないことをいいことに、一般的な価値よりもかなり低い値段を出して契約をするような業者もいます。

査定を依頼した不動産会社から見積りを出されたときに、提示された価格が適正価格かどうか自分自身で判断できるようになるためには、土地の「価格相場」を知っておくことが大切です。

「土地情報システム」との違い

全国地価マップと似ているサービスに、「土地情報システム」というものがあります。両サービスには、以下のような違いがあります。

【全国地価マップと土地情報システムの違い】

両サービスの最も大きな違いは、「使用目的」です。

全国土地マップでわかる以下の情報は、基本的に「保有している土地にかかる税金」を知るためのデータです。

【全国土地マップで分かること】

• 固定資産税路線価
• 相続税路線価
• 地価公示価格
• 都道府県地価調査価格

一方で、土地総合情報システムでわかる以下の情報は、「土地の売買をする過程で必要なデータ」です。

【土地情報システムで分かること】

• 不動産取引価格
• 地価公示・都道府県地価調査の結果
• 不動産取引価格アンケート回答

知ることができる情報が違うため、そもそもの使用目的が異なるというのが両サービスの違いとなります。

固定資産税路線価

全国地価マップでは、「固定資産税路線価」がわかります。固定資産税路線価とは、以下の算出の際に使われている指標のひとつです。

【固定資産税路線価から算出される税金の種類】

• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 登録免許税

上記のような税金額を事前に計算したいときには、全国地価マップを活用して計算をするようにしましょう。

なお、固定資産税路線価は土地1㎡あたりの公示地価の約70％の価格で、市区町村が3年おきに1月1日時点の評価をもとにそれぞれの道路ごとに算定し、4月ごろ発表されます。そのため、1〜3月に固定資産税の計算をしたい場合は、前年の固定資産税路線価となり正確な計算にはならないので、注意が必要です。

相続税路線価

全国地価マップでは、相続税路線価も知ることができます。相続税路線価とは、以下の税額の算出の際に使われている指標です。

【相続税路線価から算出される税金の種類】

• 相続税
• 贈与税

相続税路線価とは、相続税評価に使われるその道路に面する宅地の値段のことです。この路線価をもとに、土地の状況を考慮した相続税や贈与税を算出することができます。また、相続税路線価は国税庁から毎年1月1日時点の評価をもとに、毎年7月ごろ発表されます。そのため、1〜6月に相続税や贈与税の計算をしたい場合は、前年の相続税路線価となり正確な計算にはならないので、注意が必要です。

地価公示価格

地価公示価格とは公示地価とも呼ばれ、一般的な土地取引や相続税評価・固定資産税評価の公的な指標に活用されている価格です。公共用地を取得する際や、金融機関への担保評価、企業が保有する土地の時価評価の基準として使えます。

地価公示価格（公示地価）は、国土交通省が毎年1月1日に調査し、毎年3月に発表されるものです。ただし、この価格は、建物がある土地の場合は建造物がないものとしての更地のみの価値になるため、注意が必要です。

都道府県地価調査価格

「都道府県地価調査価格」とは、国土利用計画法施行令第9条にもとづいて、評価対象である全国約2万地点の「基準地」の土地取引の規制を正しく実行できるようにするための価格指標です。他にも、地方公共団体などの公共事業用地の取得価格を算定するための指標として、使われています。

都道府県地価調査価格は、毎年7月1日に各基準地につき1名以上の不動産鑑定士が調査をおこない、毎年9月に都道府県知事が発表します。

このように、都道府県地価調査は地価公示から半年後の地価を評価するものなので、地価の変動を速報で通達し、地価公示を補完する役割を担っているといえます。