【固定資産税の計算シミュレーション】算出方法や特例・減額措置、注意点を徹底解説

【土地・家屋】固定資産税の計算方法

土地・家屋の固定資産税を計算する際には、下記の計算式を使用します。

【土地・家屋の固定資産税の計算方法】

固定資産税＝課税標準額×標準税率（1.4％）
宅地用の家屋や新築物件である場合は、条件によって軽減税率の措置を受けられるケースがあります。

【償却資産】固定資産税の計算方法

償却資産の固定資産税の計算方法は、下記の通りです。

【償却資産の固定資産税の計算方法】
固定資産税＝課税標準額（1,000円未満切り捨て）×税率
税率は一般的に1.4％としている市区町村が大半ですが、一部で1.5％としているケースもあるので事前に確認しておきましょう。

償却資産を正しく計算するためには、課税標準額の計算が正確であることが求められます。下記に基本的な課税標準額の計算方法をまとめたので、確認しておきましょう。

【課税標準額の計算方法】

• 初年度・・・評価額＝取得価額×（1-原価率×2分の1）
• 2年目以降・・・評価額＝前年度評価額×（1-原価率）

上記の計算式から課税評価額を割り出し、資産が所在する地域ごとに合算した額である決定価格を算出していきましょう。

新築マンションの固定資産税シミュレーション

はじめに、新築マンションの固定資産税をシミュレーションしていきます。土地と建物の評価額を以下のように設定し、シミュレーションをおこなっていきます。

【新築マンションの評価額】

• 土地の固定資産税評価額・・・3,000万円
• 建物の固定資産税評価額・・・2,000万円

マンションの場合、住宅用地としての軽減措置が受けられるので、評価額が6分の1となります。さらに、新築マンションの軽減措置により、建物の評価額は2分の1です。つまり、軽減措置を適用した新築マンションの課税標準額は、以下の通りになります。

【新築マンションの課税評価額】

• 土地の課税評価額・・・500万円
• 建物の課税標準額・・・1,000万円

上記で算出された課税評価額に標準税率1.4％を乗ずると、土地の固定資産税は7万円・建物の固定資産税は14万円と計算できます。

中古マンションの固定資産税シミュレーション

中古マンションのシミュレーションも、基本的な考え方は新築マンションと変わりません。土地と建物の評価額を以下に設定し、シミュレーションをおこなっていきましょう。

【中古マンションの評価額】

• 土地の固定資産税評価額・・・2,000万円
• 建物の固定資産税評価額・・・1,000万円

中古マンションの場合にも、住宅用地としての軽減措置により固定資産税は6分の1となります。しかし、建物は新築ではないので新築住宅の軽減措置は受けられません。このデータをもとに課税評価額を計算していきましょう。

【中古マンションの課税評価額】

• 土地の課税評価額・・・約333万円
• 建物の課税標準額・・・1,000万円

上記で算出した課税評価額に標準税率1.4％を乗じていきます。すると、土地の固定資産税は約333万円×1.4％＝約4万6,000円・建物の固定資産税は1,000万円×1.4％＝14万円です。

新築戸建て（一軒家）の固定資産税シミュレーション

新築戸建ての固定資産税の計算方法は、新築マンションと同様です。住宅用地の軽減措置として土地の固定資産税が6分の1になり、新築の軽減措置として建物の固定資産税が2分の1になります。

【新築戸建ての評価額】

• 土地の課税評価額・・・6,000万円→1,000万円
• 建物の課税標準額・・・1,000万円→500万円

では、上記の情報をもとに、固定資産税のシミュレーションをおこなっていきましょう。

【新築戸建ての固定資産税】

• 土地の固定資産税・・・1,000万円×1.4％＝14万円
• 建物の課税標準額・・・500万円×1.4％＝7万円

上記の計算式からもわかるように、土地の固定資産税評価額が6,000万円・建物の固定資産税評価額が1,000万円の固定資産税は、土地部分が14万円・建物部分が7万円となります。

中古戸建て（一軒家）の固定資産税シミュレーション

中古戸建ての場合、基本的な考え方は中古マンションと同様です。新築の軽減措置は受けられませんが住宅用地としての軽減措置は受けられます。

では、下記の中古戸建ての固定資産税を求めていきましょう。

【中古戸建ての評価額】

• 土地の固定資産税評価額・・・2,000万円
• 建物の固定資産税評価額・・・500万円

住宅用地としての軽減措置により、土地の固定資産税は6分の1となります。

【中古戸建ての固定資産税】

• 土地の固定資産税・・・2,000万円×1.4％×1/6＝約4万6,000円
• 建物の課税標準額・・・500万円×1.4％＝7万円

つまり、土地の固定資産税評価額2,000万円・建物の固定資産税評価額が500万円の中古戸建ての場合、毎年合計11万6,000円の固定資産税を支払うわなくてはなりません。

土地のみの固定資産税シミュレーション

最後に土地のみの固定資産税をシミュレーションしていきましょう。土地のみの場合、住宅用地としての軽減措置が受けられないので、土地の固定資産税評価額がそのまま課税標準額となります。

そのため土地の固定資産税評価額が5,000万円である場合には、課税評価額5,000万円×標準税率1.4％＝70万円もの固定資産税を毎年納めなくてはなりません。

この結果からもわかるように固定資産税を節税したいのであれば、土地として所有するよりも住宅用地としての活用しておくことをおすすめします。

土地と建物は別で考える

1点目に挙げられる注意点は、固定資産税を計算する際に土地と建物を別で考えることです。土地と建物の固定資産税の計算方法はほとんど同じですが、建物は経年劣化によって資産価値が減少するのに対して、土地には経年劣化の概念がありません。
このため、固定資産税をより正確に計算するためには土地と建物を別に考えておく必要があります

しかし土地の価値も常に一定ではありません。土地の価値は地価の変動により変化していくため、3年に1度の頻度で評価額が見直されることを覚えておきましょう。

特定の空き家では軽減税率が適用されない

住宅用地では固定資産税の軽減措置が適用され、土地のみの場合よりも節税になります。しかし、「特定空き家」と呼ばれる空き家では軽減税率が適用されないので注意しましょう。
下記に、特定空き家に認定されやすい空き家の特徴をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

【特定空き家に認定されやすい空き家の特徴】

• 倒壊や火災のリスクがある空き家
• 景観を損なう不衛生な空き家

上記に該当すると特定空き家として認定されて軽減税率は適用されません。その結果、特例が適用された場合と比べて、固定資産税の支払額が最大で6倍になるので注意しましょう。

過払いがある場合は役所に問い合わせる

最後に挙げられる注意点は、過払い金に関することです。固定資産税の納付額は人為的なミスなどにより、実際の納付額よりも高くなってしまうことがあります。

固定資産税の払い過ぎに気づいたら、納税通知書が届いた日の翌日から3か月以内に役所に問い合わせましょう。審査請求を依頼すると正しい金額に修正した納付所を再送付してもらえます。
すでに支払ってしまった場合には、役所に対して過払い金の還付依頼をしてください。