不動産査定をプロが解説！手順や査定額の計算方法、相場の調べ方

不動産査定とは

不動産査定とは、売却したい不動産がいくらで売却できるか見積もりをおこなうことです。査定の依頼先は不動産会社で、現地の状況や過去の販売状況、さらに公示価格や路線価などを参考にして概算の査定額を算出していきます。

ほとんどの場合、不動産査定は無料で依頼できます。これは不動産会社の営業活動の一環であるためです。

不動産会社は売主と媒介契約を結び、不動産の売買から得られる仲介手数料を目的に査定をおこないます。つまり、査定料が無料であっても、不動産会社にとってはメリットがあるのです。

不動産査定は売却を成功させるために重要

不動産の査定は、売却を成功させるために非常に重要です。査定額をあらかじめ把握しておけば、不動産を今売るべきか否かの判断ができます。さらに、不動産を売却して住み替えや住宅ローンの返済を考えている場合には、資金計画も立てやすいです。

また、不動産の最終的な売却価格を決めるのは売主ですが、査定額を加味して売値を決めることで、早期の売却にもつながります。

「不動産の査定額=売却額」ではない

よくある失敗例として挙げられるのが、不動産査定で出た査定額をそのまま鵜呑みにしてしまうことです。不動産査定は売却を成功させるために非常に重要な手順ですが、査定額をそのまま売却額と思うのは絶対にやめましょう。

なぜなら、査定額は不動産会社がいくつかの条件から予想した想定金額だからです。査定をおこなった不動産会社が必ずその価格で売却してくれるわけではないことを、覚えておきましょう。

また、高く査定した会社に売却を依頼すれば、必ず高く売れるというわけではありません。査定額が高いか低いかだけでなく、どのような点に重きを置いて査定額を算出したのか、他社の査定額よりも高いのは（低いのは）なぜか、直接確認をすることが大切です。

不動産査定は複数社に依頼する

「査定額=売却額」ではないと言いましたが、複数の不動産会社に査定を依頼することで、より売却額に近い査定額を知ることができます。

査定結果が多ければ多いほど売却相場を割り出しやすくなるので、できる限り複数社に査定を依頼しましょう。目安としては、3～6社程度への査定依頼が望ましいです。

匿名査定（AI査定）

匿名査定は、インターネット上で依頼できる最も簡易的な査定方法です。住所や広さ、築年数などのいくつかの情報を入力すると、AIが即時に査定額を算出してくれます。

個人情報を入力せずに査定結果を知ることができるので、不動産会社からの連絡が煩わしい方には、最適な査定方法と言えるでしょう。

ただし、AI査定には正確な査定額が出にくいデメリットもあります。あくまで概算の査定額をAIが算出しているだけなので、実際の売り出し価格とは異なる可能性があることを覚えておきましょう。

机上査定（簡易査定）

机上査定（簡易査定）は、売りたい物件の情報や市場動向をもとに、不動産会社に査定額を算出してもらう方法です。不動産を見せる必要がなく、物件情報・取引実績・市場動向などを基におおよその査定額が出るので、「物件を見に来てもらうのは気が引ける」という方に、おすすめです。

しかし、机上査定もAI査定と同様に市場データをもとに概算の査定額を算出しているだけなので、正確な査定額が出にくいデメリットがあります。

訪問査定

最後に挙げられる査定方法は、訪問査定です。訪問査定はその名の通り、不動産会社が売却したい不動産を実際に訪れて、綿密に査定をしていきます。AI査定や机上査定とは査定額が大きく変わることがあるので覚えておきましょう。

周辺環境や立地条件も詳しく調べるので、3つの査定方法のなかでは最も正確な査定額が出やすいです。査定料は原則無料なので、できるだけ正確な売却額を知りたい方は、訪問査定を利用してください。また、似たような言葉に「不動産鑑定」がありますが、こちらは鑑定料金が必要になりますのでご注意ください。

①不動産会社に査定を依頼する

不動産の売却を検討したら、まずは不動産会社に査定依頼をおこないましょう。不動産会社によって査定額に差が出るので、できれば複数社へ依頼するのがおすすめです。

目安としては、3～6社に依頼すると売却相場がわかるでしょう。営業力や経験値を比較するためにも、大手企業のみでなく中小企業にも依頼してみることをおすすめします。

②訪問をしてもらう日時を決める

査定の依頼をおこなったら次に、実際に訪問してもらう日時を決めていきます。訪問査定の場合、多くのケースで立ち会いが必要です。平均して1時間程度で終わりますが、不動産の規模によっては半日程度かかるケースもあります。

よって、半日から1日程度立ち会える日程を選択してください。

③実際に現地調査

査定日時になったら、不動産会社の担当者が訪れて、実際に現地調査をおこないます。現地調査は家の内部や外部のみではなく、隣地との境界線や周辺環境も調査します。

その際、営業担当者からいくつか質問を受けるケースがあるので、正確に回答できるように準備しておきましょう。万が一、物件や土地部分に破損や欠陥がある場合は、後々のトラブルを防ぐためにも隠さず正直に伝えてください。

④必要な書類の確認

現地調査が終了したら、事前に不動産会社から用意するよう伝えられていた必要書類を確認していきます。必要書類は不動産会社によってさまざまですが、登記済権利用・建築確認通知書・測量図は多くの場合で必要になるので、用意しておきましょう。

万が一書類を紛失している場合、再取得までに時間がかかるものもあるので、必要書類は訪問査定の依頼時に不動産会社に聞いておいてください。

⑤査定結果が出る

訪問査定から1週間前後で不動産査定の結果が出ます。不動産会社は、現地の状況を過去の成約事例と照らし合わせて査定額を算出しますが、疑問点を感じた場合には、遠慮せずに査定額の根拠を聞いてください。

素人にもわかるように親切丁寧に根拠を解説してくれる不動産会社は、営業力や売買における経験値が高いと言えます。一方で、根拠を詳しく教えてくれない、丁寧に説明してくれない不動産会社は、選ばない方が良いでしょう。

不動産査定の依頼から結果までにかかる時間

続いて、不動産査定にはどのくらいの時間がかかるかを確認していきます。どの査定方法でもスムーズな査定結果を出すために、基本的な不動産情報を知っておく必要があります。

査定前には築年数や平米数、マンションの場合には購入時の図面など、物件情報がわかる書類を用意しておいてください。

不動産査定に必要な書類

不動産会社や査定方法によって、必要な書類は異なります。しかし、詳しい査定結果を知りたいのであれば、以下の書類を準備しておいたほうが良いでしょう。

なかには、不動産売却時に必要になる書類もあるので、あらかじめ準備しておくことをおすすめします。下記に必要書類をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

匿名査定の場合には、上記のような書類が必要でないケースが大半です。しかし、できるだけ正確な物件情報を知るためにも、上記の書類は用意しておきましょう。

不動産査定にかかる費用は基本的に無料

ここまで、不動産査定の3つの方法を解説していきました。不動産査定は、売主にとって大変便利な仕組みです。

しかし、不動産会社に査定を依頼すると、どの程度の費用がかかってしまうのか不安に感じる方も多いでしょう。結論から言うと、基本的に不動産会社の査定は無料です。

なぜなら、不動産会社は査定をすることを営業活動の一環としているからです。査定をきっかけに、売却の仲介ができれば、不動産会社は仲介手数料が得られます。

つまり、不動産会社側からすると、査定料を無料にしても不動産売却の手伝いをさせてほしいのです。このような理由から、不動産査定は気軽な気持ちで利用して良いと言えるでしょう。

査定額の計算方法・決まり方

不動産査定は、不動産会社が無料でおこなってくれます。しかし、無料だからといって査定を不動産会社に丸投げしてしまうのは、失敗のもとです。

自身で不動産査定額の計算方法や決まり方を知っておけば、相場よりも安い金額で売却するリスクを軽減できます。不動産をできる限り高く売却するためにも、査定額の計算方法や決まり方を知っておきましょう。

原価法

査定したい不動産が戸建ての場合は、「原価法」を用いて査定額を算出するのが一般的です。原価法では、建物を一度取り壊して再度同じものを建てる場合に、どの程度の費用がかかるか（再調達原価）を計算します。

そして、再調達原価に築年数に応じた減価修正をして価格を求めていきます。減価修正とは、経年劣化や陳腐化など様々な要因で価格が低下した分を修正する作業のことを言います。査定する建物は築年数が経過したものがほとんどなため、築年数に応じて建物が劣化していると仮定した費用を算出し、再調達原価から減価修正として差し引いたもので今の査定額を判断します。

原価法の計算式は以下の通りです。

取引事例比較法

マンションや土地を査定したい場合には、「取引事例比較法」を用います。取引事例比較法は、過去に近隣で売却された同等の物件の情報をもとに査定をおこなっていく方法です。土地面積や物件の規模などが同じ場合、立地条件や売買された時期には若干の違いがあったりするので、評点をつけて金額を調整します。

取引事例比較法の計算方法は、以下の通りです。

収益還元法

収益還元法では、その不動産が将来的に得られると予想される純利益と現在価格の総和から、査定額を算出していきます。

この査定方法は、戸建てやマンションに関わらず、賃貸物件の査定に用いられる方法です。還元法の計算方法は、以下の通りです。

地価・路線価

価格を決める際の客観的な指標に、地価・路線価があります。路線価は、査定する物件のエリアの価値がどれだけあるかを、どの道路に接しているかという観点で決められており、都度更新されています。この路線価を参考に、土地の価値を査定する方法があります。

建物構造

土地の値段を査定しつつ、その土地に建っている建物の価格も査定されます。建築費の高い鉄筋コンクリート造は、丈夫で長持ちのため高く評価されますが、建築費の安い木造の価値は、安い査定額となります。

築年数

不動産査定をおこなう際、価格を決める重要なポイントと言っても過言ではないのが、築年数です。一般的に、マンションや戸建てなどの建物は、築年数を重ねれば重ねるほど価格が落ちていきます。

建築方法によって一概には言えませんが、建物の査定額がゼロになる基準は、戸建てが約20年、マンションが約45年と言われています。これは、法定耐用年数が木造22年、金属造27年もしくは34年、鉄筋鉄骨コンクリート造が47年であることによるものです。まだまだ綺麗な建物であっても、耐用年数によって査定額が変動することを覚えておきましょう。

ここまでの「路線価や公示価格」から土地価格を査定し、「建物構造と築年」から、「土地の価格と建物の価格」を算出して、その合計から価格を割り出す査定方法を「積算法」といいます。

周辺の売買価格

積算法は比較的手堅い方法で、銀行などが不動産評価をおこなう際によく使われますが、その価格で本当に売買されているかという経験測も大切です。

そこで、各社が査定をおこなう際は、「周辺で似たような物件がいくらで取引されていたか」を比較・検討します。こうした方法を「取引事例比較法」といい、実際に、「築年数◯年で、坪単価◯円で売られていた」という事例をもとに、算出していきます。

周辺の家賃相場

「仮にこの物件を賃貸物件にした場合、いくらで貸すことができるのか」という考え方で査定する方法もあります。その不動産にどれだけ「稼ぐ力があるか」という考え方をもとに査定する方法で、投資用物件を査定する際の一般的な方法です。海外ではこうした考え方のほうが主流で、「収益還元法」と呼ばれます。

仮に、売却できなくても、「家賃〇円で賃貸として貸すことができる」ため、「一年間で◯円の賃料収入が得られる」のだから、「10年でいくらの収入があり、周辺の利回り平均は〇%なので、収益還元価格はいくらである」などと計算します。

積算価格は高くても収益還元価格は低い、あるいはその逆などもあります。売主としても「この物件、貸したら家賃いくらなのかな」と、不動産ポータルサイトなどを見て参考にしてみるとよいでしょう。

人口動静

積算法、取引事例比較法、収益還元法など、いくつかの査定方法を紹介しましたが、どの査定方法も「今の価値」を算出する方法になります。しかし、将来その不動産のある地域の人口が減ることがわかっていれば、将来的な価値が下がってしまうのです。

逆に、人気の商業施設ができる、新しい駅ができるなどの人口が増える要素があれば、査定価格も高くなりやすいです。

「将来の人気の予測」はわかりにくいものですが、人口が増えそうか減りそうかは、ある程度傾向をつかめます。「若い人が少ないから、将来はもっと人口が減る」というエリアと、「子育て世代が増えているので、今後も人口が増える」といったことが加味されるのとでは、査定価格に大きく影響します。

物件の間取り

不動産の査定時には、物件の間取りにも注目します。高い査定額がつく基準は、多くの買主が欲しいと思う一般的な間取りであるかどうかです。

ここで言う一般的な間取りとは、10畳程度の居間や隣接するダイニングスペース、家族4人程度が暮らせる個室を兼ね備えた間取りです。一方で、いくら豪華でも螺旋階段や部屋の一部をガレージ化しているような間取りは、査定額がつきにくいでしょう。

周辺環境（立地）

不動産の査定額は不動産自体の評価だけではなく、その周辺環境にも大きく影響されます。人気のエリアや近隣に公共施設があるような不動産は、それだけで十分な価値があります。

また、人気のエリアでなくとも、子育てがしやすく有名小学校のあるエリアも人気が高いです。

一方で、近隣に火葬場やごみ処理場、墓地がある不動産は、評価が下がってしまう可能性があるので覚えておきましょう。

土地の形状

不動産が土地や戸建ての場合、その土地の形状も重要なポイントとなります。正方形や長方形の綺麗な形の土地は、査定額が高くなる傾向にあるのです。

なぜなら、形が綺麗な土地ほど、建物の向きや形の自由度が高くなるからです。三角形などの不整形地の場合には、どうしても使い方が制限されてしまいます。

他にも、道路に面している間口の大きさも重要です。車が十分に通れる経路が確保された利便性の高い土地の方が、査定額はつきやすいでしょう。

耐震性

戸建てやマンションを査定する際には、耐震性にも着目します。具体的には、「新耐震基準」で建てられた建物かそうでないかが重要です。

新耐震基準とは、1981年6月1日に施行された耐震基準で、震度6～7の大地震に耐えられる建物の性能を表しています。旧耐震基準で建てられた建物は、築年数が経過していることも相まって、どうしても査定額がつきにくくなります。耐震診断で基準をクリアしていることを証明したり、補強工事などをおこなったりしているかどうかでも査定額は変わります。

日当たり

マンション・戸建てに限らず、必ずといっていいほど重要視されるのが、日当たりの良さです。不動産査定時には、南向きにバルコニーや庭があるか、近隣に日光を遮る大きな建物がないかが注目されます。

1階部分の日当たりの悪さももちろん影響しますが、洗濯物を干すであろう2階部分への日当たりが悪い不動産は特に査定額が下がりやすいです。また、将来的にマンション等が建設され、日当たりが悪くなることが予想される不動産も、査定額が下がりやすいでしょう。

外壁の状態

戸建ての場合は、外壁の状態も大きく査定額に影響します。一般的に、戸建ての外壁塗装は10年に1回の頻度で塗り替えるのが目安です。なぜなら、10年に1回の頻度で塗り替えをすると、外壁のヒビや劣化を最小限に抑えられるからです。

なかには、外壁の劣化を構造の劣化と評価するケースもあるので、建物の外側の状態を今一度確認してください。

共有スペースの状況

売却したい不動産がマンションの場合、そのマンションの共有スペースも査定のポイントになります。具体例を挙げると、コンシェルジュやジムのような特別な施設のあるマンションは、それだけで資産価値が高くなりやすいです。

しかし、いくら居室部分が綺麗であっても、ゴミ捨て場が汚い、自転車置き場が散乱しているなど、共有スペースの管理がきちんとされていない場合には、査定額は下がってしまいます。

担当者の実力も確認する

1点目は、担当者の実力を確認することです。訪問査定を選択した場合には、必ず担当者の実力も確認しましょう。

不動産売却では物件の需要の高さも重要ですが、それ以上に担当者の知識の豊富さや経験・実績の高さが影響します。同じ不動産でも担当者が優秀であるのとそうでないのとでは、売却額や売却までの期間に大きな差が出るでしょう。

不動産売却を成功させるためにも、ぜひ頼れる担当者を見つけてください。

匿名査定はできるだけ避ける

匿名査定をできるだけ避けるのも、査定を成功させる上での大きなポイントです。匿名査定には、不動産会社に個人情報を開示する必要がなく、気軽に査定額を知れるメリットがあります。

しかし、査定額の精度は低く、多くの場合でおおよその価格しか知ることができません。おおよその査定額では、そもそも査定を依頼する意味がなく、概算金額で住み替えや住宅ローン返済の資金計画をおこなうと、必ず計画崩れに陥ってしまうでしょう。

これらの理由から、匿名査定はできるだけ避けて、訪問査定などの確実な査定方法をおこなうようにしてください。

査定の内容を具体的に確認する

最後に挙げられる注意点は、査定内容を具体的に確認することです。査定が完了すると、不動産会社から「査定書」と呼ばれる明細書が発行されます。

査定書には不動産の情報をはじめ、査定額とその結果に至った根拠が明記されています。査定額の根拠が乏しい、売り出し価格が明確でない査定書は、そもそも査定が甘い場合があるので、注意してください。

周辺の物件の相場を調べる

不動産査定を依頼する前に、売りたい物件の周辺にある不動産の相場価格を把握しておきましょう。不動産の相場価格を把握するには、下記のサイトがおすすめです。

あらかじめ相場感を把握することにより、査定結果が妥当なものか判断できるようになります。

最低限の清掃と手入れをおこなう

訪問査定を依頼する場合、最低限の清掃や手入れはおこなっておくのがベストです。訪問査定では、実際に不動産会社の担当者が訪れて、物件の管理状況を確認します。「綺麗に使用されている」と判断されるように、最低限の清掃はしておきましょう。

また、物件の綺麗さのみではなく、設備の故障や不具合についても確認していきます。少しの手入れで修繕できる箇所は、あらかじめ修理しておくと効果的です。

しかし、大規模な修繕が必要な場合や修理に多額の費用がかかる場合には、勝手なリフォームはせずに不動産会社と相談してください。

修繕履歴・診断実績を確認しておく

修繕履歴や診断実績がある場合には、査定額にプラスに働く可能性があります。下記に、査定額が上がる可能性のある履歴や診断をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

この他にも、不動産の魅力をアピールできる書類があれば、用意しておきましょう。

不動産の欠陥を判明しておく

査定を依頼する前に、不動産の欠陥を判明しておくことも重要です。不動産売却をおこなう際、売主には「瑕疵担保責任」が課せられます。

瑕疵担保責任とは、購入した時点で知らされていなかった欠陥が購入後に見つかった場合、買主は売主に対して契約解除や損害賠償を請求できる責任のことです。つまり、不動産の欠陥を故意や過失で買主に知らせていないと、契約後に契約解除や損害賠償に発展する可能性があることを表しています。

せっかく不動産売却をおこなっても、後から瑕疵が発覚し、契約解除に発展したら何の意味もありません。欠陥に心当たりがある方は、不動産会社に相談して欠陥を解消しておきましょう。

無料の査定と有料の査定の違いは？

有料の査定とは「不動産鑑定」を指しており、不動産査定とは大きく異なります。不動産査定は不動産会社がおこないますが、不動産鑑定は評価額を知るために不動産鑑定士がおこなう手続きです。

不動産鑑定は相続や財産分与の際に依頼する手続きなので、間違えないよう注意してください。

不動産査定は誰でもできる？

不動産は大きな財産であるため、査定は所有者以外できないと思われがちですが、査定だけなら名義人以外でも可能です。

しかし、当然ですがトラブルを防止するためにも、所有者の許可は取っておいてください。

不動産一括査定サイトはおすすめ？

不動産一括査定サイトでは、いくつかの必要事項を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼をできます。

不動産売却を成功させるためには、1社のみでなく複数社に査定を依頼し、相場感を把握したほうが良いとされています。不動産一括査定サイトを利用すれば、1社1社問い合わせる手間も省けるので、ぜひ活用してください。

査定書に書かれている内容は？

不動産会社から発行される査定書には、下記の内容が記載されています。

査定書に記載されている内容は、担当者の実力や信頼性がわかる部分でもあるので、しっかりと確認しておきましょう。