一戸建ての売却査定方法について解説！価格が決まるポイントとは？

一戸建ての査定価格とは

不動産会社の査定価格は、一般的に「3か月程度の販売活動をおこなった場合の売却予測金額」を指します。売り出し後にすぐ売れるような価格ではなく、一定の周知期間を経てから売却するのを見越した価格設定になっているためです。

特に、一戸建ての場合は、この売却予測金額が重要になります。売却金額が安すぎても高すぎても損をしてしまうため、適切な価格設定が求められるのです。

精度の高い不動産査定を依頼するためにも、信頼できる不動産会社を見極める必要があります。不動産会社の査定額が適切かどうかは、事前におおまかな相場を調べておくと判断できるようになります。

「不動産一括査定サイト」などを活用して複数社に簡易査定を申し込むことで、類似物件の過去取引データを参照した、おおまかな相場を把握できるのでおすすめです。

査定の流れ

不動産査定には、「簡易査定」と「詳細査定」の2つの査定方法があります。

「簡易査定」は、「机上査定」とも呼ばれる方法で、物件の条件を入力するだけで算出できる簡易的な査定方法です。「詳細査定」は、「訪問査定」とも呼ばれ、不動産会社の担当者が実際に現地へ赴き、詳細を調査した上で結果を出すという特徴があります。

一戸建ては、造りの違いや規模・経年劣化の状態などが物件ごとに大きく異なる性質を持っているため、精度の高い査定額を把握するためには、訪問査定を受けることをおすすめします。

一戸建ての査定完了までの手順は、以下の通りです。

【一戸建ての査定の流れ】

1. 査定を依頼する
2. 日程調整をおこなう
3. 訪問査定を実施する
4. 査定結果が送付される

土地が更地であれば立ち合いは必要ありませんが、建物つきの土地は必須となります。そのため、一戸建ての訪問査定の場合は、売主も予定を合わせて査定に同行しなければならないので、覚えておきましょう。

訪問査定当日の査定時間は1～2時間ほどかかり、査定結果が送付されるまでは、およそ1週間程度かかります。査定後に現地の情報と過去の売買情報を照らし合わせ、より正確な価格を算出します。

査定は複数の会社に依頼可能

物件の査定は、複数社へ同時に依頼することも可能です。最低でも3社以上から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。

査定額は不動産会社によって変動し、なかには数百万単位の差額が生じるケースも存在します。不動産会社によってそれぞれ得意な取り扱い分野・地域が異なるためです。

売りたい土地の条件に合致した不動産会社を探すためにも、大手・中小などの企業規模に関わらず、一度比較検討してみると良いでしょう。

また、複数社に査定を依頼するメリットは、それだけではありません。信頼できる不動産会社かどうかも査定時の対応でチェックできます。担当者の言動や査定額の明確な根拠などを確認して、契約する不動産会社を見極めてください。

訪問査定が必要

一戸建ては、さまざまな要因が複合的に加味されることで価値が決まる物件です。実際に見ないとわからないことも多く、データ上で正確な価格を算出することは難しいとされています。

そのため、一戸建ての価格算出には、実際に現地を訪問して物件状態を確認する「訪問査定」が必要です。

騒音・振動などの周辺環境や住み心地などは、現地で体験してみないと把握できません。また、日当たりや給排水設備などもデータでは判断しづらいため、実態を踏まえた上で価格を算出することが重要になります。

より正確な価格を出すためにも、売却前には必ず訪問査定を依頼しましょう。

①住宅ローンについて

一戸建ての売却価格を把握することで、ローン返済が可能かどうかを見極めることができます。

売却予定の一戸建てに住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済しないと物件の引き渡しができません。自己資金が用意できない場合は、物件の売却によって得た利益をローン返済に充てます。

つまり、査定額によってはローン返済ができないため、一戸建ても売却できないということになります。住宅ローンが残っている人は、まず不動産会社に査定を依頼して、売却できるのかを見極める必要があるのです。

②物件買い替え時の頭金について

住み替えの場合は、今住んでいる一戸建てを売却して新しい物件を購入する、不動産売買の両方をおこなうことになります。

一戸建てを売却して得たお金を、新居購入の資金に充てたいと考えている人も多いでしょう。どの程度頭金がまかなえそうか把握するためにも、正確な査定額を知っておく必要があるのです。

また、物件の買い替えは売買のタイミングを揃えるのが難しく、失敗しやすい特徴があります。売却が早すぎると住む場所がなくなってしまい、仮住まいの暮らしを強いられる場合もあるため、十分注意しましょう。

さらに、新居の購入を先にしてしまうと、思ったように物件が売れず、焦ってしまうかもしれません。早く売ろうと相場よりも低い金額で売却してしまった場合は、頭金が用意できなくなる可能性も出てくるでしょう。

頭金の用意が間に合わなければ、手付金を解約金として支払った上に、契約を解除することになってしまいます。物件の買い替えは慎重に検討してください。

①所有者

不動産の売買では、所有者として登記されている人物と売主が、同一人物であるかどうかが重要になります。不動産の売却は、名義人本人しか対応できないためです。

売主と登記簿謄本の所有者が同じなら問題ありませんが、異なる場合は「所有権移転登記」をおこない、名義人を変更する手続きが必要になります。

特に、相続した一戸建ての場合は、登記上の所有者が変更されていないケースが多いものです。訪問査定を受ける前に、「現在の名義人は誰なのか」を確認しておくことをおすすめします。

また、所有権移転登記にはさまざまな書類を揃える労力や、専門家に依頼するコストが必要です。早めに確認しておくと良いでしょう。

②境界

査定時には、隣接地との境界が明確になっているかもチェックされます。

不動産の売却時には、「土地の境界の明示義務」が課せられます。隣接する土地との境界線がはっきりしていないと、登記上のデータと実際の土地面積に差異が発生してしまい、売却後のトラブルになりかねません。

隣接地との境界は、「確定測量図」や「筆界確認書」などで確認できます。

確定測量図は、隣接所有者との立ち合いの下で「確定測量」をおこなった際に作成する実測図のことです。すべての境界が確定しており、境界に関する争いはないことを証明できるメリットがあります。確定測量図がある場合はすでに境界が明らかになっているため、訪問査定の際に、写しを担当者へ提示すれば完了です。

また、筆界確認書は、隣接地の確定測量に立ち会った際などに取得する書類で、1つの土地の境界線について相互に合意したことを記しています。

ただし、1境界分について合意したものであるため、他の境界が明らかになっていない場合は、未確定部分の測量が必要です。その際は、土地家屋調査士に依頼して、「確定測量」をおこなわなければなりません。

しかし、あくまでも土地売却時に必要な作業なので、査定後に実施しても問題はないでしょう。自分の売却予定地の境界線が明らかかどうかを把握しておき、査定時に不動産会社へ伝えることが重要になります。

③越境

訪問査定では、境界だけでなく「越境」の有無も確認されます。越境とは、家屋の一部やブロック塀・空調の室外機・樹木の枝葉などの所有物が、空間の上下にわたって隣接地に侵入している状態のことです。

物件によっては、隣接所有者との間で「越境の覚書」を交わしている場合もあります。特になくても問題ないものですが、あると買主に対して親切でしょう。

また、越境は軽微なものであれば、ほとんど価格に影響することはありません。越境している内容が樹木の枝葉などであれば事前に撤去し、越境を解消しておくことをおすすめします。

しかし、ブロック塀や擁塀が越境してしまっているケースでは、どちらの所有物なのか査定時に確認されるため、事前に所有権の認識をはっきりさせておく必要があるでしょう。

④日照・眺望・通風

買主が物件選びの際に重視する「日照・眺望・風通し」などの住環境も、もちろん評価の対象です。

具体的には、道路に面している向きなどによって判断され、南・東・西・北の順に評価されます。そのため、南・東側が道路に面した「南東角地」は、評価が高くなる傾向があります

さらに、日照が確保されているかどうかは、南に障害物がない・庭先に十分日照がある・建物の2階に日照があるなどの項目がチェックされます。

また、物件が少し高台にあり、眺望が良い場合には評価に加味されます。反対に、高い建物が建っている・嫌悪施設（お墓・ゴミ処理場・工場など）がある場合は、マイナス評価となるでしょう。

風が通り抜けるような構造をした一戸建てである場合は、通風状態が良いと判断され、プラス評価になります。

⑤騒音・振動・臭気

査定時は、土地や物件そのものだけでなく、周辺環境も評価に加味されます。騒音・振動・臭気などの周辺施設から受ける不快な影響がないかどうかも重要です。

上記のような、不快感を与え、生活に支障をきたす恐れがある施設のことは、「嫌悪施設」と呼ばれます。周囲に嫌悪施設があり、悪影響を受ける物件だと判断される場合には、マイナス評価となる可能性が高いでしょう。

下記は、嫌悪施設とその悪影響の例です。

基本的に、嫌悪施設から受ける影響を緩和することは難しいですが、騒音に関しては物件に高い設備性能があれば、マイナス評価を最小限にできる場合があります。

窓サッシの性能が高く、防音性に優れているなど、遮音性のある一軒家である場合は、訪問査定の際にしっかり担当者にアピールしておきましょう。

⑥維持管理

一戸建ての場合は、その物件の維持管理の精度もチェックされます。経年劣化に伴う外壁・屋根のリフォームや、シロアリ予防対策など、修繕履歴がしっかりしていることをアピールできれば、評価は高くなるでしょう。

買主は、購入を検討している物件の修繕履歴を知りたがる傾向があります。しかし、しっかり修繕履歴をまとめている売主は少ないものです。

今までに修繕・改修をおこなった履歴があるなら、実施時期と内容を簡単にまとめておくだけでも、印象が良くなります。以下は、修繕履歴をまとめた例です。

特に、築年数が経過している一戸建ての場合は、修繕履歴の有無でかなり買い手の印象は異なってしまいます。物件を売れやすくするためにも、修繕履歴があるならやっておいて損はないでしょう。

⑦給排水設備

不動産会社によっては、査定時に給排水設備の使用感を確認することもあります。

水圧が低くて勢いがない、お湯と冷水の切り替えがスムーズでない場合は、マイナス評価となるでしょう。特に、シャワーの水圧が弱いと評価が下がる傾向があるので、事前に修理して使用感を快適にしておくことをおすすめします。

水回りの使用感は、毎日使って慣れてしまえば売主は気にならないことが多いため、見落とされがちなポイントです。しかし、売却後に買主からクレームになることも多い要素なので、しっかりと確認しておくことをおすすめします。

⑧雨漏り・床の傾き

一戸建てに雨漏りや床の傾きが発生している場合は、物件に「瑕疵（かし）」があることになります。瑕疵とは、「通常はあるべき品質が欠陥していること」なので、査定額は大きく下がってしまうでしょう。

さらに、売却時も買い手が見つかりづらい傾向があり、売却活動は相当苦戦を強いられます。傾きが明らかである場合には、売却自体不可能だと判断されることもあるようです。

ただし、不利になるからといって瑕疵を隠蔽することはできません。売主には、「瑕疵担保責任」が課せられているため、万が一売却後に瑕疵が見つかった場合は、契約解除・損害賠償請求の責任を負わなければなりません。最悪、裁判にまで発展することもあるので、十分注意しましょう。

雨漏りや床の傾きなどの深刻な瑕疵がある場合は、買主への説明はもちろん、査定時に不動産会社へしっかり申告しておく必要があります。

また、雨漏りなど修繕できる瑕疵であれば、修繕後に売却したほうがスムーズでしょう。

⑨地中障害物

訪問査定では、建物の下や庭など、売却する土地の地中に障害物がないかどうかもヒアリングされます。地中障害物も瑕疵のうちの1つに該当するためです。

地中障害物には、以下のようなものがあります。

• 産業廃棄物
• 埋蔵文化財
• 井戸の埋設
• 貯水槽
• 過去物件の地下室
• 土壌汚染

地中障害物は見た目では判断できず、直接調査できないので、売主がしっかり答えなければなりません。もし、地中障害物があった場合は査定額が落ちてしまいますが、隠蔽すると瑕疵担保責任に問われるので、注意しましょう。

地中障害物がある場合は、ありのままを伝えるようにしてください。

⑩周辺環境

一戸建ての売却は、物件自体と関係ない要因で売値が決まるケースもあります。

訪問査定では、物件の状態だけが評価されるわけではありません。周辺環境も評価に加味され、価格が変動します。交通の便や暮らしやすさなどは、買主が物件購入の大きな判断材料としているためです。

評価に加味される周辺施設には、以下のようなものがあります。

上記のような施設が付近にあれば、「利便性の高い住みよい立地」だと判断されるでしょう。特に、徒歩10分圏内にあるならプラス評価となります。

また、公共施設や教育機関が充実している場合は、「住環境が整っている」と判断されるため、評価が高くなる傾向があります。

ただし、交通の便に関しては、立地により重視される項目が異なるケースもあります。基本的に駅から近い立地であれば、査定額も高くなる傾向ですが、徒歩圏内から離れた郊外では必ずしも適用されるわけではありません。

郊外の移動手段は徒歩ではなく車であることが多いため、交通の便よりも周辺施設の充実度が重視されます。また、交通の便に関しては、駅からの距離よりバス停が徒歩圏内にあるかなどがチェックされるでしょう。

周辺土地相場

土地の価格は、周辺の土地相場をベースにして算出するのが基本です。

土地相場は坪単価で算出され、1坪あたり約3.3058㎡で計算されます。土地の相場が1坪50万円の地域なら、その周辺エリアも同金額の土地相場となる傾向があるのです。

ただし、都会は地価が高い一方で、田舎は安くなる傾向があり、土地相場にはかなりの地域差が発生します。

また、国内景気によっても大きく変動する性質があるため、同じ土地でも数年前と現在では査定額が異なるので注意しましょう。

査定額が上がるポイント

基本的には、周辺の土地相場を参考に価格算出されますが、場合によっては相場よりも高く評価されるケースがあります。土地に以下のような要素がある場合は、土地価格が上がりやすい傾向があるようです。

• 駅から近い（徒歩圏内）
• スーパーなど商業施設に近い
• 角地・南向きの土地である
• 前面道路が舗装道路である
• 整形地（長方形・正方形のきれいな土地）である
• 道路より多少の高さがある
• 閑静な住宅地・区画の整った住宅地である

上記のような要素を持つ土地であれば、プラス評価が得られる可能性が高いでしょう。住環境の利便性に優れていることや、建築物の自由度が高い土地であると判断されるためです。

ただし、土地価格が上がるとしても、せいぜい10％程度だということは覚えておきましょう。周辺相場から逸脱して高いと買い手が見つかりにくくなるため、どんなに良い物件であっても、相場よりやや高い程度の価格設定となります。

査定額が下がるポイント

プラス評価となる要因があれば、反対にマイナス評価される要因も存在します。以下のようなケースでは、周辺の土地相場よりも低く査定されてしまうでしょう。

• 駅や商業施設が遠い（周辺に何もない）
• 前面道路の道幅が狭い（容積率に制限がある）
• 北向きの土地である
• 不整形地である（旗竿地・台形などいびつな形の土地）
• 道路と土地に高低差がある
• 水道・ガス・下水道などのライフラインが引き込めない
• 地中障害物・埋蔵文化財・土壌汚染がある
• 周辺に嫌悪施設がある

「容積率」とは、敷地面積に対する延べ床面積（物件のすべての床面積）の割合のことです。前面道路が12ｍ以下の場合は、その土地の建物に制限がかかってしまいます。

つまり、住みづらい土地や、建物に制限のかかる土地は、マイナス評価を受ける傾向にあるのです。さらに、土地価格は上がりづらく下がりやすい傾向があり、上記のような要素がある土地は、大幅に値崩れしてしまう可能性があります。

築年数

建物価格の算出方法は、「原価法」に則っておこないます。まず、その物件を「現在再建築した場合に原価がいくらかかるのか」を計算して、「再調達原価」を算出します。

計算式は、以下の通りです。

次に、築年数に応じて低下する価格を割引く「原価修正」をおこない、建物の査定価格を算出します。

先述した通り、木造の一戸建ての場合は法定耐用年数が22年となるため、残存年数には「22年−現在の築年数」が入ります。

売却予定の一戸建てが「築15年・総面積30坪・坪単価50万円」だと仮定した場合の計算式は、以下の通りです。

なお、この計算式に用いる耐用年数は不動産会社によって多少幅があるものになります。20年を基準にするところもあれば25年に設定しているところもあり、中古の一戸建ての需要が高いかどうかによって変動するようです。

また、その土地の需要や市場の動向によっても変動するため、必ずしも上記の計算式の数値で算出されるわけではありません。あくまでも建物価格算出の目安として覚えておいてください。

査定額が上がるポイント

前述した計算式により算出されるのが、基本となる建物価格です。この基本価格をベースに、「建物に付加価値があるかどうか」を評価して、最終的な価格が算出されます。

評価がプラスとなる条件は、以下の通りです。

• リフォーム・修繕済みである
• 建物の仕上げ材のグレードが良い
• 設備の仕様が良い

バリアフリー・耐震・省エネ対策のリフォームは、建物に付加価値がつくことになるため、建物価格が上がりやすい傾向です。

さらに、キッチンなどの水回りのフルリフォームも人気が高く、人工大理石・おしゃれな金物などのデザイン性が高いものは、売れやすいとされています。

また、耐震リフォームにより「新耐震基準」を満たしている場合は、不動産取得税・登録免許税の軽減措置や住宅ローン控除が受けられるメリットがあります。経済的メリットが大きく、買い手にとって魅力的な物件です。

新耐震基準に適合していることを証明する書類があれば、積極的に不動産会社へアピールしておきましょう。

査定額が下がるポイント

ベースとなる建物価格よりも、査定額が低くなる場合もあります。特に、以下の要因を持つ一戸建ての場合は、大きくマイナス評価を受けるため注意しましょう。

• 施工の質が低い
• 旧耐震の建物である
• アスベストなどの有害物質を使っている

古い基準で建てられた一戸建ては、耐震性や安全性のイメージが悪く、売れづらいため、査定額が大幅に下がってしまう傾向です。

1981（昭和56）年5月31日以前の建築物は「旧耐震基準」に該当し、法改正後の「新耐震基準」を満たしていないということになります。旧耐震基準の物件は「既存不適格建築物」と呼ばれ、買い手のデメリットが大きいため、売れづらいのです。

さらに、1975（昭和50）年より前に建てられた物件は、断熱材にアスベストが使われている可能性があります。一時は健康被害が社会問題にまで発展したため、微量であっても買い手に忌避されてしまうかもしれません。