土地査定

【土地査定とは?】土地の査定はどのようにおこなう?少しでも高く売るための方法を教えます

不動産売買を検討している人のほとんどは、土地の査定に詳しくありません。

そのため、「土地の売却を検討しているけど、どの査定方法を依頼すべきか迷っている」「できればプロに依頼する前に自分で査定してアバウトな価格を知っておきたい」などの悩みや疑問を抱えている人も多いのではないでしょうか。

この記事を読めば、不動産売買の初心者でも自分で土地を査定して、おおよその相場を把握できるようになります。また、プロの土地査定方法や参考にするポイントもあわせて紹介しますので、ぜひチェックしてみてください。

プロに依頼する前に基礎知識をつけ、土地売却の準備を万全にしておきましょう。

プロがおこなう土地査定は6種類ある

プロがおこなう土地査定は6種類ある

一口に土地査定と言っても、さまざまな種類があります。プロがおこなう土地の査定方法は、全部で6種類です。査定方法の特色については、以下を参考にしてください。

査定の種類 メリット デメリット
勘定評価 公的評価である 費用が高額
売却相場ではない
無料査定 費用がかからない
売却相場を把握できる
公的評価としての効力はない
簡易査定 手間がかからない おおまかな相場しか把握できない
訪問査定 実際の相場に近い価格がわかる 時間や手間がかかる
匿名査定 個人情報を入力せずに査定できる おおまかな相場しか把握できない
査定シミュレーション その場で結果がわかる おおまかな相場しか把握できない

それぞれメリット・デメリットが異なるため、しっかり理解した上で求める情報に合った査定方法を選択しましょう。

勘定評価

鑑定評価は、不動産の経済価値を調査するものです。不動産鑑定士によっておこなわれる査定方法で、20〜30万円ほどの依頼費用がかかります。

勘定評価の査定方法には明確なルールがあり、鑑定士によって鑑定価格が変動するものではありません。そのため、公的な地価データとしての価値があり、さまざまな指標に役立てられるという特徴があります。

しかし、勘定評価はあくまでも土地の「経済価値」が把握できるものであり、売却相場ではありません。主に遺産相続・財産分与などで土地の価値を正確に知りたいときにおこなわれる土地査定です。

そのため、売却相場を知りたい場合は、他の査定方法を利用する必要があるでしょう。

無料査定

無料査定は、不動産会社がおこなう査定方法です。最短当日に結果がわかる、手軽におおまかな売却相場を把握できるなどのメリットがあります。不動産会社が無料で土地査定をおこなうのは、「依頼者が見込み顧客となる」ためです。判断基準には「公益財団法人不動産流通推進センター」の規定に準じたマニュアルの使用など、合理的に説明できるものを採用しています。

しかし、無料査定でわかるのは、あくまでも「その不動産会社が予測した目安の金額」です。査定結果は不動産会社によって差異が出てしまうため、公的評価としての価値はないものなので注意しましょう。

簡易査定

簡易査定も不動産会社がおこなう査定方法の1つです。実際に土地を見ることなく、物件情報・類似物件の取引相場・公示価格などの情報から価格を算出するため、「机上査定」とも呼ばれています。

依頼主は不動産会社に来所せずとも査定でき、電話・メール・ウェブサイトからいつでも気軽にできるのが特徴です。不動産会社によって異なりますが、無料で対応しているところが多く、1〜2日で結果がわかるというメリットがあります。

しかし、実際に土地を調査しないとわからないこともあるため、おおよその相場しか把握できないのがデメリットです。主に「手早くおおよその金額が知りたい」または「他の不動産会社と比較したい」という際に利用されます。

その不動産会社へ本格的な依頼を検討している場合は、次に紹介する「訪問査定」でより正確な相場を出してもらう必要があるでしょう。

訪問査定

不動産会社がおこなう査定方法で最も有力なのが、訪問査定です。現地調査に赴き、残置物や敷地条件・隣接地・周辺環境などの詳細情報を収集して判断します。実際の売却相場に近い正確な価格を把握できるのがメリットです。

訪問査定は、不動産会社と打ち合わせて訪問日を決めなくてはなりません。また、すべての情報を加味して判断するため、現地調査から結果の開示まで1週間ほどかかってしまいます。

さらに、場合によっては立ち合いが必要であったり、不動産会社の繁忙期だと予約が取れなかったりするので注意しましょう。土地の売却が決定している、あるいはその不動産会社に依頼を検討している場合におすすめの方法です。

匿名査定

匿名査定は個人情報を詳細に伝えずとも査定してもらえる方法です。

氏名・電話番号を伝える必要がないので、不動産会社から営業などで連絡される心配がありません。基本的にメールアドレスのみの提示で依頼でき、おおまかな周辺地の平均価格を知ることができます。

匿名査定のデメリットは、住所を最後まで入力しないことによる相場のアバウトさです。その土地の立地条件などは加味されないため、情報としては参考にしづらいかもしれません。

「可能な限り不動産会社と連絡を取りたくない」という人や「WEB上に個人情報を入力するのに抵抗がある」という人には、おすすめの方法です。

査定シミュレーション

査定シミュレーションは、データベースから類似物件の価格を提示するAIによる査定方法です。

土地の面積・住所などの簡単な情報を入力すると、その場でおおまかな価格を提示してくれるというメリットがあり、匿名査定と同程度の査定精度が期待できます。

しかし、土地の価格は毎年変動するため、データベースが古いと実際の売値との齟齬が生じる可能性があります。

さらに、データベースの価格が「売れた価格」ではなく「売り出し時の価格」である可能性も否めないので、あまり正確な情報ではないかもしれません。

気軽に査定できるメリットがあるので、土地売却に興味があり「おおまかな土地の価値を知りたい」という人におすすめです。

プロがおこなう土地査定を左右する10のポイント

プロがおこなう土地査定を左右する10のポイント

不動産会社などの土地売却のプロは、どのような点に着目して土地の価値を判断しているのでしょうか。

土地の査定額を決める際には、主に「接近条件・環境条件・街路画地条件」の3つの条件に着目するといわれています。これらの条件をより詳しく分類したのが、以下の10個のポイントです。

  1. 土地の形状
  2. 間口と奥行き比
  3. 周辺の道路との関係
  4. 日当たり
  5. 土地の状態
  6. 隣接地の整備状況
  7. 周辺施設
  8. 周辺の住宅環境
  9. 公共交通機関までのアクセス
  10. 眺望や景観

ここからは、土地査定の評価を左右するポイントについて、詳しくみていきましょう。

①土地の形状

まずは、土地の形状です。売却予定地がどんな形状をしているかによって、その価値も変動します。

一般的に、「整形地」と呼ばれる正方形・長方形のようなきれいな形であると評価が高くなる傾向があります。整形地は、その土地に建てる建物に影響を与えないので、制限なく自由に土地が使えるからです。

一方、「不整形地」と呼ばれる台形・旗竿地は評価が低くなるでしょう。いびつな形をした土地は、家の向きや配置が限定されるため、扱いづらいというデメリットがあります。

旗竿地とは、名前の通り旗のような形状をしている土地のことです。道路との設置面積が少なく(旗の柄の部分)、奥が広くなっている(旗の部分)特徴があります。土地面積に対して自由度が低いため、あまり好まれない形状です。

②間口と奥行き比

土地の間口や奥行きとのバランスも重要です。一般的に、間口が広いほうが評価は高くなります。道路に面する部分(間口)が広ければ配置の自由度が上がり、利便性が高い土地という判断になるためです。さらに、間口が広いと日当たりも良好になるので、プラス評価となります。

また、奥行きは間口とのバランスにより評価するため、浅すぎない・広すぎないことが重視されます。間口が狭く奥行きの長い土地の場合は、評価が低くなってしまうようです。

③周辺の道路との関係

土地がどのように道路と接しているかも、価格決定時の判断材料になります。前面道路との立地関係は、主に以下の3種類です。

角地 2つの道路が交差する角にある土地
二方路地 2つの道路に挟まれている土地
中間画地 1面のみが道路に接している土地

角地や二方路地は、中間画地よりも土地の評価が高くなる傾向があります。もちろん日当たりや風通し・視認性の良さなどもポイントとなりますが、その他にも高評価となる立地条件に多く該当しているためです。

道路と土地の関係において、評価が高くなる立地条件には、以下のようなものがあります。

  • 2つ以上の道路から進入可能である
  • 建ぺい率などの建物の制限がかからない・緩和される
  • コンクリートやアスファルトの舗装道路である
  • 道路より多少の高さがある

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。建ぺい率の制限が緩和される土地であれば建物の自由度が上がるため、評価も高くなる傾向があるのです。

反対に評価がつきにくく、安い金額になってしまう立地条件には、以下のようなものがあります。

  • 道路に対して1.5m以上の高低差がある
  • 私道に面している
  • 前面の道路の幅が狭い(容積率に制限がある)

容積率は敷地面積に対する延べ床面積(建物のすべての床面積の合計)の割合のことです。建ぺい率が敷地面積に対する平面的な上限であるのに対し、容積率は三次元的な上限になります。

土地に建てられる建築物には、さまざまな法律による規制が存在します。規制が緩和できる自由度の高い立地条件であればあるほど、評価は高くなりやすいでしょう。

④日当たり

土地の買い手が重視するポイントには、土地の日当たりもあります。土地の南側・東側が道路に面している「南東角地」である場合は、評価が高くなります。

日照が確保されている土地かどうかは、南側に障害物がないことや庭先に十分な日当たりがあるかなどによりチェックします。さらに、建物つきの土地である場合は、その建物の2階部分に日照があるかも確認されるでしょう。

最も低い評価となるのは、一切日が当たらない土地です。また、現在は日が当たっていても、後日周辺に高層ビルなどの建築予定があり日陰になると判断される場合は、評価が下がってしまうでしょう。

⑤土地の状態

稀なケースではありますが、売却予定地の土壌・地下状態が査定額に影響するケースもあります。基本的に、地中に何も埋没物がなければ、評価が下がることはありません。

マイナス評価を受けてしまう土地の状態には、以下のような例があります。

  • 土壌汚染されている
  • 地下に産業廃棄物が埋まっている
  • 埋蔵文化財がある
  • 井戸が埋設されている

地下に埋設物がある場合は、除去工事をしなければなりません。土地の評価額から調査・発掘にかかるコストなどの金額を差し引く必要があるため、評価は低くなってしまいます。

特に、工事跡地などは何かしらの埋設物がある可能性が高いので、注意が必要です。

⑥隣接地の整備状況

隣接地や周辺道路の整備状況などの街並みも、1つの判断材料になります。評価の基準は、以下の表をご覧ください。

評価される隣接地・街路
  • 公園・緑地などが隣接している
  • 道路・区画が整っている
評価が低くなる隣接地・街路
  • 倉庫や作業場に隣接している
  • 行き止まりが多いなど、街路が無秩序である

隣接地が住環境に良い影響があると判断される場合には、プラス評価となります。一方、住居地とは異なる用途の建物が隣接していると、評価が低くなりやすいようです。

⑦周辺施設

その土地の周辺には、どのような店舗・施設があるのかも重要になります。判断材料となる周辺施設の例は、以下をご覧ください。

評価される施設
  • 市役所・病院・学校
  • 商業施設(スーパーマーケット・ドラッグストアほか)
嫌悪施設
  • 下水処理場・産業廃棄物処理場(悪臭)
  • 工場・高速道路(騒音)
  • 風俗店・墓地(不快感・治安)

市役所や病院、学校などの公共施設・教育機関が充実している場合は、住環境が整っていると判断されプラス評価となります。土地から施設までが徒歩10分圏内であれば、評価に加味されるでしょう。

しかし、住環境が利便性に欠ける、さらには付近に「嫌悪施設」がある場合は、マイナス評価となります。嫌悪施設とは、騒音・悪臭・強い電磁波・不快感などにより、生活に支障をきたす可能性がある施設のことです。

その土地付近に嫌悪施設がある場合は買い手のデメリットが大きいため、重要事項として説明しなければなりません。デメリットについて納得した上で購入してもらわなければならないので、土地の価格を下げて販売する傾向があります。

嫌悪施設には明確な定義がなく、距離の規定も存在しません。そのため、周辺への聞き込みなどの現地調査により判断されます。売却予定の周辺地に嫌悪施設がある場合は「重要事項として説明するべきかどうか」を不動産会社と相談しておけるとよいでしょう。

⑧周辺の住宅環境

その土地の利便性・快適性については、周辺施設だけでなく周辺の住宅環境も加味されます。住宅環境に対する評価は、以下の通りです。

高評価 中評価 低評価
  • 閑静な住宅地
  • 低層の戸建てが多い
  • 区画の規模が大きい
  • 戸建て・アパートなどの混在地
  • 住宅以外の土地が多い(倉庫など)
  • 区画の規模が小さい

周辺住宅が低層の戸建てである、あるいは区画の規模が大きい場合は、優れた住環境であると評価されるでしょう。一方、区画の規模が小さい・住宅以外の土地が多い地域である場合は、評価が下がる傾向にあります。

⑨公共交通機関までのアクセス

土地から駅などの公共交通機関までのアクセスも、査定額に大きく影響します。

基本的には駅から近い土地のほうが査定額も高く、徒歩10分圏内にあると評価が高くなります。駅から近ければ、住宅地だけでなく店舗やオフィスなどのニーズも高まるため、相対的にプラス評価となります。

しかし、徒歩圏内から離れた場所にある郊外などの土地に関しては例外です。駅や周辺施設への移動は徒歩よりもバスや車を利用する人がメインになるため、駅からの距離よりも周辺環境のほうが重視されるでしょう。

エリアによってニーズが異なることを覚えておきましょう。

⑩眺望や景観

さらに、土地から見える景色についても評価に加味されるケースがあります。

見晴らしが良い土地、景観が良い土地はプラス評価が得られるでしょう。海や山、著名な景勝地が一望できる土地はセールスポイントとなるため、付加価値がつきやすくなるのです。

しかし、目の前に高い建物が建っている・嫌悪施設が見えるなどのデメリットがある場合は、マイナス評価となってしまうでしょう。

プロに依頼する前に自分で査定しよう

プロに依頼する前に自分で査定しよう

プロに土地査定を依頼する前に、まずは自分で土地の価値を調べて、おおまかな土地の相場を把握しておくことをおすすめします。

実際に、プロへ査定を依頼した際に「提示価格が適切なのかどうか」を判断する知識として活用できるためです。自分で土地相場を予測する方法としては「公的評価額」や「実際の取引価格」の利用などがあります。

後悔しない不動産会社選びのためにも、事前に自分で査定しておくことが大切です。

公的評価額から推定する

まず、公的評価額を使って土地の相場を推定する方法を紹介します。活用する公的評価額は、以下の3つです。

  1. 公示地価・基準地価
  2. 相続税路線価
  3. 固定資産税評価額

正しく土地の相場を把握するためには、1つの情報だけに偏らないことが重要になります。特に、価格はさまざまな要素によって変動するため、相場にも幅が出てしまうものです。可能な限り複数の情報を参考にしましょう。

公的評価額①公示地価・基準地価

土地鑑定の専門家である不動産鑑定士により決定された、「地価の公示価格・基準価格」を調べる方法です。公示地価は国土交通省が全国約3万地点の地価を調査した評価額のことで、毎年1月1日に公表されています。

公示地価は国土交通省のウェブサイト「土地総合情報システム」を使って調べることができます。調査手順は、以下を参考にしてください。

  1. 土地総合システムにアクセスし、「地価公示都道府県地価調査」を選択
  2. 地域を選択し条件を入力
  3. 算出される「地価公示価格」を確認
  4. 地価公示価格から相場を予測

地価公示価格が確認できたら、以下の計算式を用いて相場を算出しましょう。

相場=地価公示価格×土地の面積×1.1

実際の土地価格は地価公示価格の1.1倍になるケースが多いため、上記のような計算式が活用されています。

公的評価額②相続税路線価

相続税路線価から相場を算出する方法です。相続税路線価は、相続税・贈与税の算定基準として参照する土地の価格のことで、国税庁も参考にしている公的なデータです。

相続税路線価は、国税庁のウェブサイトで公開されています。国税庁のウェブサイトが見づらい人は、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を参考にするのがおすすめです。

【相続税路線価の調査手順】

  1. 全国地価マップにアクセスし土地の住所を入力
  2. 表示される「相続税路線価(数字とアルファベットの表記)」を確認
  3. 相続税路線価から相場を予測

相続税路線価は、千円単位で表記されている特徴があります。そのため、「100C」は「1㎡あたり10万円」という意味になります。

また、数字の末尾についているアルファベットは、借地権割合を示すものです。今回は相場を算出するため、この数値を参考にする必要はありません。

相続税路線価から相場を算出する方法は、以下の通りです。

相場=相続税路線価÷0.8×土地の面積×1.1
(地価公示価格×土地の面積×1.1)

相続税路線価は地価公示価格の80%程度、相場は地価公示価格の1.1倍になるように設定されているため、上記の計算式を用いて相場を求めます。

公的評価額③固定資産税評価額

固定資産税評価額から土地の相場を算出する方法です。固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税を計算するために各市区町村が基準にしている数値のことを指します。

すでに固定資産税を支払っている場合は、納税通知書や課税明細書に記載されています。先ほど紹介した「全国地価マップ」を参照すれば、自分で調べることも可能です。

【固定資産税評価額の調査方法】

  1. 全国地価マップにアクセスし土地の住所を入力
  2. 表示される「固定資産税評価額(道路に記載されている数字)」を確認
  3. 固定資産税評価額から相場を予測

固定資産税評価額から相場を算出する方法は以下の通りです。

相場=固定資産税評価額÷0.7×土地の面積×1.1
(地価公示価格×土地の面積×1.1)

固定資産税評価額は地価公示価格の70%程度となるため、上記の計算式が適用されます。

周辺の土地の取引価格から推定する

周辺の土地の取引価格を参考にして、土地の相場を推定する方法もあります。過去取引の成約価格である「実勢価格」を参照する方法です。実勢価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べられます。

【実勢価格の調査方法】

  1. 土地総合情報システムのアクセスし「不動産取引価格情報検索」を選択
  2. 検索する取引価格の時期・種類・地域を選択
  3. 表示された「実勢価格(取引価格)」を確認

実勢価格を参考にする際は、可能な限り売却予定地と近い条件を選択し、複数比較することがポイントです。検索結果として表示された実勢価格の平均値が相場になります。

また、売り出し中の土地が掲載されたポータルサイトを利用する方法もあります。しかし、ポータルサイトの価格は実状価格よりも高くなるよう設定した「売り出し価格」で表示されているため、参照時は注意しましょう。

業者に土地査定を依頼する際の流れ

業者に土地査定を依頼する際の流れ

おおまかな相場であれば、ある程度自分でも把握できますが、より正確な金額を知りたい人は、プロに査定を依頼するのがよいでしょう。プロである不動産会社に土地査定を依頼する時の流れは、以下の通りです。

  1. 査定を申し込む
  2. 訪問査定を受ける
  3. 結果を確認する

まずは気になる不動産会社に査定を申し込み、訪問査定の日程調整をしましょう。訪問査定当日から結果送付までは時間や日数がかかるため、余裕をもって申し込みすることをおすすめします。

査定を申し込む

まずは、不動産会社に査定を依頼しましょう。依頼したい不動産会社がある程度決まっている場合は、直接店舗に訪れて申し込むこともできますが、決まっていない場合は「一括査定サイト」の利用もおすすめです。

土地査定の依頼時には、以下の情報が必要になります。

  • 売却予定地の住所
  • 依頼者の連絡先(アドレス・電話番号)
  • 依頼者と土地の関係(相続・共有名義・借地など)
  • 査定の依頼理由

一括査定に申し込んだ場合は、入力した連絡先に当日から数日の間に不動産会社から連絡がきます。そのなかから気になった会社へ「訪問査定」を依頼してください。直接店舗を訪れた場合は、その場で訪問査定の日時を決定します。

訪問査定を受ける

日程を組んだら、訪問査定を受けましょう。売却予定地が更地の場合は必要ありませんが、建物つきの土地である場合は、立ち合い必須となります。依頼者も予定を合わせて現地へ行かなければならないので、注意しましょう。

訪問査定にかかる時間は、30分程度です。実際の価格に近い値段を算出するため、土地の状態や周辺環境などを細かく確認して情報を収集します。

結果を確認する

訪問査定終了後、数日から1週間程度で査定結果が判明します。郵送・データ送付など、不動産会社によって開示方法はさまざまです。

査定結果はなるべく早く確認し、疑問点・不明点があれば担当者にヒアリングしておくことをおすすめします。特に、土地の何がプラス(マイナス)評価となったのかを聞いておくと、のちの売却活動に活かせるでしょう。

土地の査定前に準備しておくべきこと

土地の査定前に準備しておくべきこと

最後に、土地査定を依頼する前に準備しておくべきことについて紹介します。

【土地査定前の確認事項】

  • 名義人は明確になっているか
  • 土地は整っているか
  • 境界が明確になっているか

これらの準備が整っていないと、いざ土地を売却しようと思ってもスムーズに進めることができなくなります。それぞれ詳しく紹介していきますので、しっかり覚えておきましょう。

名義人を明確にする

土地査定を受ける前に、まずは名義人を明確にしておく必要があります。

土地売却を考えている人のなかには、「親や親族から相続した土地を手放したい」と考えている人も多いでしょう。相続した土地を売却する場合は、現在土地の名義人が誰になっているのかを確認しておくことをおすすめします。

土地の査定なら名義人以外でも対応できる場合がありますが、売却は本人しか対応できません。前名義人が存命しているなら協力してもらうことも可能ですが、亡くなっている場合は土地の名義変更をする必要があります。

名義変更をおこなうためには、さまざまな必要書類を取り寄せて法務局へ申請しなければなりません。自分で対応する場合は時間がかかり、専門家に依頼する場合は費用がかかります。早めに確認しておきましょう。

土地を整える

査定前に土地を清掃し整えておくことで、管理されている土地であることをアピールできます。特に更地の場合は、雑草やゴミの不法投棄などがないかを定期的に確認し、必要なら除去しましょう。

査定価格に大きく影響することはありませんが、土地をしっかり管理していることが伝わり印象が良くなります。

また、土地を綺麗な状態に整えておくことで、不法投棄されづらくなるメリットもあります。悪徳業者は、雑草が生い茂りゴミが散乱している土地を狙って不法投棄するため、管理の行き届いた土地はターゲットにされづらくなるためです。

境界が明確になっているか確認する

隣接する土地と売却予定地との境界線が明確かどうかも重要です。長年更地の状態だと隣接地との境界があいまいになっているケースもあり、登記上の土地面積と実際の土地の面積に差異が発生することがあります。

隣接地との境界の確認方法は、以下の通りです。

  • 境界確定図・地積測量図を取得する
  • 現地の境界標を確認する

上記の方法でも確認できなかった場合は、土地家屋調査士に書類作成・境界標設置などの「確定測量」を依頼する必要があります。土地を売却する際は、売主の責任で用意しておかなければならないためです。

しかし、あくまでも土地売却において必要になる作業なので、必ずしも査定前にしなければならないわけではありません。実施するタイミングは売却活動を始めてからでも問題ないので、不動産会社とよく相談して決めてください。

まとめ

土地査定をスムーズに進めるためには、プロに依頼する前にできる範囲の準備をしておくことが重要です。事前におおまかな土地相場を把握し、確認事項についてチェックしておけるとよいでしょう。

また、プロの土地査定は目的によってさまざまな手法があるので、自分のニーズに合ったものを選択することをおすすめします。納得のいく土地査定が受けられるよう、今回紹介した基礎知識をしっかり覚えておきましょう。

プロフィール
矢野翔一(有限会社アローフィールド)
矢野翔一(有限会社アローフィールド)
関西学院大学法学部法律学科卒。

宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士(AFP)、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。
数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。