【土地査定とは？】土地の査定はどのようにおこなう？少しでも高く売るための方法を教えます

勘定評価

鑑定評価は、不動産の経済価値を調査するものです。不動産鑑定士によっておこなわれる査定方法で、20〜30万円ほどの依頼費用がかかります。

勘定評価の査定方法には明確なルールがあり、鑑定士によって鑑定価格が変動するものではありません。そのため、公的な地価データとしての価値があり、さまざまな指標に役立てられるという特徴があります。

しかし、勘定評価はあくまでも土地の「経済価値」が把握できるものであり、売却相場ではありません。主に遺産相続・財産分与などで土地の価値を正確に知りたいときにおこなわれる土地査定です。

そのため、売却相場を知りたい場合は、他の査定方法を利用する必要があるでしょう。

無料査定

無料査定は、不動産会社がおこなう査定方法です。最短当日に結果がわかる、手軽におおまかな売却相場を把握できるなどのメリットがあります。不動産会社が無料で土地査定をおこなうのは、「依頼者が見込み顧客となる」ためです。判断基準には「公益財団法人不動産流通推進センター」の規定に準じたマニュアルの使用など、合理的に説明できるものを採用しています。

しかし、無料査定でわかるのは、あくまでも「その不動産会社が予測した目安の金額」です。査定結果は不動産会社によって差異が出てしまうため、公的評価としての価値はないものなので注意しましょう。

簡易査定

簡易査定も不動産会社がおこなう査定方法の1つです。実際に土地を見ることなく、物件情報・類似物件の取引相場・公示価格などの情報から価格を算出するため、「机上査定」とも呼ばれています。

依頼主は不動産会社に来所せずとも査定でき、電話・メール・ウェブサイトからいつでも気軽にできるのが特徴です。不動産会社によって異なりますが、無料で対応しているところが多く、1〜2日で結果がわかるというメリットがあります。

しかし、実際に土地を調査しないとわからないこともあるため、おおよその相場しか把握できないのがデメリットです。主に「手早くおおよその金額が知りたい」または「他の不動産会社と比較したい」という際に利用されます。

その不動産会社へ本格的な依頼を検討している場合は、次に紹介する「訪問査定」でより正確な相場を出してもらう必要があるでしょう。

訪問査定

不動産会社がおこなう査定方法で最も有力なのが、訪問査定です。現地調査に赴き、残置物や敷地条件・隣接地・周辺環境などの詳細情報を収集して判断します。実際の売却相場に近い正確な価格を把握できるのがメリットです。

訪問査定は、不動産会社と打ち合わせて訪問日を決めなくてはなりません。また、すべての情報を加味して判断するため、現地調査から結果の開示まで1週間ほどかかってしまいます。

さらに、場合によっては立ち合いが必要であったり、不動産会社の繁忙期だと予約が取れなかったりするので注意しましょう。土地の売却が決定している、あるいはその不動産会社に依頼を検討している場合におすすめの方法です。

匿名査定

匿名査定は個人情報を詳細に伝えずとも査定してもらえる方法です。

氏名・電話番号を伝える必要がないので、不動産会社から営業などで連絡される心配がありません。基本的にメールアドレスのみの提示で依頼でき、おおまかな周辺地の平均価格を知ることができます。

匿名査定のデメリットは、住所を最後まで入力しないことによる相場のアバウトさです。その土地の立地条件などは加味されないため、情報としては参考にしづらいかもしれません。

「可能な限り不動産会社と連絡を取りたくない」という人や「WEB上に個人情報を入力するのに抵抗がある」という人には、おすすめの方法です。

査定シミュレーション

査定シミュレーションは、データベースから類似物件の価格を提示するAIによる査定方法です。

土地の面積・住所などの簡単な情報を入力すると、その場でおおまかな価格を提示してくれるというメリットがあり、匿名査定と同程度の査定精度が期待できます。

しかし、土地の価格は毎年変動するため、データベースが古いと実際の売値との齟齬が生じる可能性があります。

さらに、データベースの価格が「売れた価格」ではなく「売り出し時の価格」である可能性も否めないので、あまり正確な情報ではないかもしれません。

気軽に査定できるメリットがあるので、土地売却に興味があり「おおまかな土地の価値を知りたい」という人におすすめです。

①土地の形状

まずは、土地の形状です。売却予定地がどんな形状をしているかによって、その価値も変動します。

一般的に、「整形地」と呼ばれる正方形・長方形のようなきれいな形であると評価が高くなる傾向があります。整形地は、その土地に建てる建物に影響を与えないので、制限なく自由に土地が使えるからです。

一方、「不整形地」と呼ばれる台形・旗竿地は評価が低くなるでしょう。いびつな形をした土地は、家の向きや配置が限定されるため、扱いづらいというデメリットがあります。

旗竿地とは、名前の通り旗のような形状をしている土地のことです。道路との設置面積が少なく（旗の柄の部分）、奥が広くなっている（旗の部分）特徴があります。土地面積に対して自由度が低いため、あまり好まれない形状です。

②間口と奥行き比

土地の間口や奥行きとのバランスも重要です。一般的に、間口が広いほうが評価は高くなります。道路に面する部分（間口）が広ければ配置の自由度が上がり、利便性が高い土地という判断になるためです。さらに、間口が広いと日当たりも良好になるので、プラス評価となります。

また、奥行きは間口とのバランスにより評価するため、浅すぎない・広すぎないことが重視されます。間口が狭く奥行きの長い土地の場合は、評価が低くなってしまうようです。

③周辺の道路との関係

土地がどのように道路と接しているかも、価格決定時の判断材料になります。前面道路との立地関係は、主に以下の3種類です。

角地や二方路地は、中間画地よりも土地の評価が高くなる傾向があります。もちろん日当たりや風通し・視認性の良さなどもポイントとなりますが、その他にも高評価となる立地条件に多く該当しているためです。

道路と土地の関係において、評価が高くなる立地条件には、以下のようなものがあります。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。建ぺい率の制限が緩和される土地であれば建物の自由度が上がるため、評価も高くなる傾向があるのです。

反対に評価がつきにくく、安い金額になってしまう立地条件には、以下のようなものがあります。

容積率は敷地面積に対する延べ床面積（建物のすべての床面積の合計）の割合のことです。建ぺい率が敷地面積に対する平面的な上限であるのに対し、容積率は三次元的な上限になります。

土地に建てられる建築物には、さまざまな法律による規制が存在します。規制が緩和できる自由度の高い立地条件であればあるほど、評価は高くなりやすいでしょう。

④日当たり

土地の買い手が重視するポイントには、土地の日当たりもあります。土地の南側・東側が道路に面している「南東角地」である場合は、評価が高くなります。

日照が確保されている土地かどうかは、南側に障害物がないことや庭先に十分な日当たりがあるかなどによりチェックします。さらに、建物つきの土地である場合は、その建物の2階部分に日照があるかも確認されるでしょう。

最も低い評価となるのは、一切日が当たらない土地です。また、現在は日が当たっていても、後日周辺に高層ビルなどの建築予定があり日陰になると判断される場合は、評価が下がってしまうでしょう。

⑤土地の状態

稀なケースではありますが、売却予定地の土壌・地下状態が査定額に影響するケースもあります。基本的に、地中に何も埋没物がなければ、評価が下がることはありません。

マイナス評価を受けてしまう土地の状態には、以下のような例があります。

地下に埋設物がある場合は、除去工事をしなければなりません。土地の評価額から調査・発掘にかかるコストなどの金額を差し引く必要があるため、評価は低くなってしまいます。

特に、工事跡地などは何かしらの埋設物がある可能性が高いので、注意が必要です。

⑥隣接地の整備状況

隣接地や周辺道路の整備状況などの街並みも、1つの判断材料になります。評価の基準は、以下の表をご覧ください。

隣接地が住環境に良い影響があると判断される場合には、プラス評価となります。一方、住居地とは異なる用途の建物が隣接していると、評価が低くなりやすいようです。

⑦周辺施設

その土地の周辺には、どのような店舗・施設があるのかも重要になります。判断材料となる周辺施設の例は、以下をご覧ください。

市役所や病院、学校などの公共施設・教育機関が充実している場合は、住環境が整っていると判断されプラス評価となります。土地から施設までが徒歩10分圏内であれば、評価に加味されるでしょう。

しかし、住環境が利便性に欠ける、さらには付近に「嫌悪施設」がある場合は、マイナス評価となります。嫌悪施設とは、騒音・悪臭・強い電磁波・不快感などにより、生活に支障をきたす可能性がある施設のことです。

その土地付近に嫌悪施設がある場合は買い手のデメリットが大きいため、重要事項として説明しなければなりません。デメリットについて納得した上で購入してもらわなければならないので、土地の価格を下げて販売する傾向があります。

嫌悪施設には明確な定義がなく、距離の規定も存在しません。そのため、周辺への聞き込みなどの現地調査により判断されます。売却予定の周辺地に嫌悪施設がある場合は「重要事項として説明するべきかどうか」を不動産会社と相談しておけるとよいでしょう。

⑧周辺の住宅環境

その土地の利便性・快適性については、周辺施設だけでなく周辺の住宅環境も加味されます。住宅環境に対する評価は、以下の通りです。

周辺住宅が低層の戸建てである、あるいは区画の規模が大きい場合は、優れた住環境であると評価されるでしょう。一方、区画の規模が小さい・住宅以外の土地が多い地域である場合は、評価が下がる傾向にあります。

⑨公共交通機関までのアクセス

土地から駅などの公共交通機関までのアクセスも、査定額に大きく影響します。

基本的には駅から近い土地のほうが査定額も高く、徒歩10分圏内にあると評価が高くなります。駅から近ければ、住宅地だけでなく店舗やオフィスなどのニーズも高まるため、相対的にプラス評価となります。

しかし、徒歩圏内から離れた場所にある郊外などの土地に関しては例外です。駅や周辺施設への移動は徒歩よりもバスや車を利用する人がメインになるため、駅からの距離よりも周辺環境のほうが重視されるでしょう。

エリアによってニーズが異なることを覚えておきましょう。

⑩眺望や景観

さらに、土地から見える景色についても評価に加味されるケースがあります。

見晴らしが良い土地、景観が良い土地はプラス評価が得られるでしょう。海や山、著名な景勝地が一望できる土地はセールスポイントとなるため、付加価値がつきやすくなるのです。

しかし、目の前に高い建物が建っている・嫌悪施設が見えるなどのデメリットがある場合は、マイナス評価となってしまうでしょう。

公的評価額から推定する

まず、公的評価額を使って土地の相場を推定する方法を紹介します。活用する公的評価額は、以下の3つです。

正しく土地の相場を把握するためには、1つの情報だけに偏らないことが重要になります。特に、価格はさまざまな要素によって変動するため、相場にも幅が出てしまうものです。可能な限り複数の情報を参考にしましょう。

公的評価額②相続税路線価

相続税路線価から相場を算出する方法です。相続税路線価は、相続税・贈与税の算定基準として参照する土地の価格のことで、国税庁も参考にしている公的なデータです。

相続税路線価は、国税庁のウェブサイトで公開されています。国税庁のウェブサイトが見づらい人は、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を参考にするのがおすすめです。

【相続税路線価の調査手順】

相続税路線価は、千円単位で表記されている特徴があります。そのため、「100C」は「1㎡あたり10万円」という意味になります。

また、数字の末尾についているアルファベットは、借地権割合を示すものです。今回は相場を算出するため、この数値を参考にする必要はありません。

相続税路線価から相場を算出する方法は、以下の通りです。

相続税路線価は地価公示価格の80％程度、相場は地価公示価格の1.1倍になるように設定されているため、上記の計算式を用いて相場を求めます。

公的評価額③固定資産税評価額

固定資産税評価額から土地の相場を算出する方法です。固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税を計算するために各市区町村が基準にしている数値のことを指します。

すでに固定資産税を支払っている場合は、納税通知書や課税明細書に記載されています。先ほど紹介した「全国地価マップ」を参照すれば、自分で調べることも可能です。

【固定資産税評価額の調査方法】

固定資産税評価額から相場を算出する方法は以下の通りです。

固定資産税評価額は地価公示価格の70％程度となるため、上記の計算式が適用されます。

査定を申し込む

まずは、不動産会社に査定を依頼しましょう。依頼したい不動産会社がある程度決まっている場合は、直接店舗に訪れて申し込むこともできますが、決まっていない場合は「一括査定サイト」の利用もおすすめです。

土地査定の依頼時には、以下の情報が必要になります。

一括査定に申し込んだ場合は、入力した連絡先に当日から数日の間に不動産会社から連絡がきます。そのなかから気になった会社へ「訪問査定」を依頼してください。直接店舗を訪れた場合は、その場で訪問査定の日時を決定します。

訪問査定を受ける

日程を組んだら、訪問査定を受けましょう。売却予定地が更地の場合は必要ありませんが、建物つきの土地である場合は、立ち合い必須となります。依頼者も予定を合わせて現地へ行かなければならないので、注意しましょう。

訪問査定にかかる時間は、30分程度です。実際の価格に近い値段を算出するため、土地の状態や周辺環境などを細かく確認して情報を収集します。

結果を確認する

訪問査定終了後、数日から1週間程度で査定結果が判明します。郵送・データ送付など、不動産会社によって開示方法はさまざまです。

査定結果はなるべく早く確認し、疑問点・不明点があれば担当者にヒアリングしておくことをおすすめします。特に、土地の何がプラス（マイナス）評価となったのかを聞いておくと、のちの売却活動に活かせるでしょう。