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フラット35の審査基準は?他の住宅ローンとの違いや落ちた際の対策

フラット35の審査基準は?他の住宅ローンとの違いや落ちた際の対策
「フラット35」という名前は耳にしたことがあるけれど、どんなものか詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか。フラット35は住宅ローン商品のひとつで、民間の金融機関が扱うものとは異なります。

今回の記事では、フラット35の特徴や利用条件、審査に必要な準備などについて詳しく解説します。フラット35がどのような仕組みなのかをしっかり理解し、ローン契約をスムーズに進めましょう。

フラット35の基本情報

フラット35の基本情報

まずは、フラット35のメリット・デメリットや必要な書類、審査の流れなどの基本情報について解説します。

民間金融ローンと異なる点が多いため、しっかり確認しておきましょう。

フラット35と民間金融機関の住宅ローンの違い

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱う住宅ローンで、銀行・信用金庫・ネット銀行などが主な窓口です。借りられる人や家の条件は、どこの金融機関で申し込んでも同じですが、金利や手数料が異なります。

フラット35を扱う金融機関の多くは、独自の住宅ローンも取り扱っています。どのような違いがあるのか、以下の表にまとめました。

住宅ローンの種類 フラット35 民間金融機関の住宅ローン
金利 全期間固定金利 複数あり(変動金利、固定期間選択型など)
借入時の手数料 金融機関による(一律数万円・借入額の2%など)
保証料 なし なし(あるいは借入額の2%など)
繰上げ返済手数料 なし(Web手続きの場合は10万円以上・窓口手続きの場合は100万円以上の繰上げ額が必要) 金融機関による(有料の場合、繰上げ額や金利タイプによって異なる)
団体信用生命保険 原則加入
(保険料は金利に含まれる)
必須加入
(保険料は金利に含まれる)
住宅の技術基準 あり なし
勤続年数 縛りなし 金融機関による

フラット35のメリット|金利の変動がない

フラット35は固定金利制なので、金利の変動がありません。借入する時点で完済までの借入金利や返済額が決まるため、返済計画やライフプランが立てやすいのがメリットです。

変動金利制の場合、経済情勢に応じて金利が変わるので、利息分の支払いが増える可能性もあります。はじめはスムーズに支払えていたとしても、数十年後に予想以上の額になってしまうこともあり得るでしょう。

したがって、固定金利制であるフラット35は、途中で不利な条件になる心配をせず、計画的に決まった額を支払っていきたいという人におすすめです。

フラット35のデメリット|低金利になると損をする

変動型の民間金融機関の住宅ローンの場合、金利が低くなればその分、返済額が減る仕組みになっています。

一方、固定金利制のフラット35は金利が低くなってもその恩恵を受けられません。金利高騰によるリスクは回避できますが、低金利になると損してしまうのがデメリットです。

フラット35の審査に必要な書類

フラット35の審査に必要な書類は、所得形態や購入する住宅の種類によって内容が変わるので注意しましょう。詳しい内容は、以下の表を参考にしてください。

ローンの申込書
  • 【フラット35】長期固定金利型住宅ローン(機構買取型)借入申込書
  • 今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書
所得を証明する書類 給与所得のみの場合
  • 源泉徴収税額の通知書
  • 住民納税通知書
  • 住民税課税証明書等の公的収入証明書
給与所得のみ以外の場合 納税証明書および確定申告書の写し等
その他 新築住宅購入の場合
  • 売買金額の確認書類
  • 住宅の登記事項証明
  • 土地の登記事項証明書
住宅建設の場合
  • 建設費の確認書類
  • 土地取得費の確認書類
  • 土地の登記事項証明書
中古住宅購入の場合
  • 売買金額の確認書類
  • 住宅の登記事項証明
  • 土地の登記事項証明書

フラット35の審査の手順・流れ

必要な書類がチェックできたら、次は審査の手順・流れをみていきましょう。フラット35の審査は、以下のような流れで進みます。

【住宅建設の場合の手順・流れ】

  1. 金融機関による事前審査を受ける
  2. 借入・団信加入の申し込みをおこなう
  3. 金融機関・住宅金融支援機構による本審査を受ける
  4. 検査機関による設計審査に合格する
  5. 住宅建設開始
  6. 中間現場検査
  7. 住宅完成
  8. 竣工現場検査
  9. 適合証明書の交付
  10. ローン契約を締結、融資の実行

【新築住宅購入の場合の手順・流れ】
※各検査は事業主が申請

  1. 金融機関による事前審査を受ける
  2. 物件の決定
  3. 借入・団信加入の申し込みをおこなう
  4. 適合証明書の交付
  5. ローン契約を締結、融資の実行

【中古住宅購入の場合の手順・流れ】

  1. 金融機関による事前審査を受ける
  2. 物件検査に合格する
  3. 借入・団信加入の申し込みをおこなう
  4. ローン契約を締結、融資の実行

借入の申し込み後、事前審査には3日から1週間ほどかかるのが一般的です。また、住宅が技術基準を満たしているのかも審査対象になっているため、検査機関に設計審査や現場検査もおこなってもらう必要があります。

フラット35の審査基準・利用条件

フラット35の審査基準・利用条件 フラット35は誰でも借入できるわけではなく、審査に基準が設けられています。審査基準は以下の通りです。

項目 条件の詳細
年齢 申し込み時の年齢が満70歳未満
年収 年収400万円以下の場合:年間合計返済額は年収の30%以下
年収400万円以上の場合:年間合計返済額は年収の35%以下
住宅の技術基準 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
住宅の床面積 戸建ての場合:70平方メートル以上
マンションの場合:30平方メートル以上
借入期間 15年以上
※上限は35年、または「80−申し込み時の年齢」のどちらか短い方
※申し込み者本人、または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上
借入金額 100万円〜8,000万円

上記の条件を満たした場合に限り、フラット35は利用可能です。ここからは、項目別に詳しく紹介するので事前にしっかり確認しておきましょう。

借りる人に関係する条件

他の金融機関に比べると、フラット35は高齢の方でも借入しやすいのが特徴で、申し込み時の年齢の上限は満70歳とされています。

また、年齢以外にも年収に関する条件があります。年収400万円以下の場合は、年間返済額は年収の30%以内に収めなければなりません。一方、年収400万円以上なら35%まで年間返済額を上げることができます。

ただし、35%まで借りられるからといって、上限ギリギリの返済比率で申し込むのは危険です。無理なく返済できるのは年収の20%〜25%といわれています。よく考えてから、物件や借入額を決めるようにしましょう。

住宅に関係する条件

フラット35でローンを組むには、住宅に関する条件もクリアする必要があります。以下の表で各項目を確認しましょう。

条件 新築戸建て 新築マンション 中古戸建て 中古マンション
接道 一般道に2メートル以上接すること
住宅規模 70平方メートル以上 30平方メートル以上 70平方メートル以上 30平方メートル以上
住宅規格 2以上の居住室と炊事室および便所・浴室の設置
併用住宅の床面積 全体の1/2以上
戸建型式等 木造住宅は戸建て、あるいは連続建て
断熱構造 断熱等性能等級レベル2以上
住宅構造 耐火構造や準耐火構造、または耐久性基準に適合
配管設備点検 点検口などの設置 共用配管を主要な壁の内部に設置しない
区画 住宅相互間を1時間準耐火構造等の界床や界壁で区画
床の遮音構造 界床が厚さ15センチ以上
劣化状況 土台や床組などに腐朽や蟻害がないこと 外壁や柱等に鉄筋の露出がないこと
管理規約 管理規約が定められていること 管理規約が定められていること
長期修繕契約 計画期間20年以上 計画期間20年以上

上記の条件を満たしてない住宅の場合、フラット35を利用することはできません。新築・中古・戸建て・マンション等、住宅の種類によって条件が異なるので注意しましょう。

借入期間・金額に関係する条件

基本的に借入期間は15年以上ですが、申し込み者本人、または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上です。80歳には完済しなければいけないため、上限は35年、または「80−申込時の年齢」のどちらか短い方が適用されることになっています。

例えば50歳で申し込んだ場合、「80−50」を計算すると30年になり、35年より短いので上限は30年です。

借りられる金額にも1,000万円以上、8,000万円以下という条件があります。年収が高いほど借りられる金額は高くなりますが、上限はあるので注意しましょう。

フラット35の審査に通りにくい人の特徴

フラット35の審査に通りにくい人の特徴

銀行などの金融機関が提供する住宅ローンに比べ、審査に通りやすいとされるフラット35ですが、残念ながら審査に落ちてしまうこともあります。フラット35の審査に通りにくい人の特徴は以下の通りです。

  • 信用情報に傷がついている人
  • フラット35以外のローンを利用している人
  • 購入する家の担保評価が低い人

ここからは、フラット35の審査に通りにくい人の特徴を紹介します。どのような場合に、審査が通らない可能性があるのか、申し込む前にチェックしておきましょう。

信用情報に傷がついている人

過去にクレジットカードや携帯料金などの支払いを滞納していた場合、信用情報に傷がついている可能性が高いです。信用情報に傷がついていると、フラット35のローン返済も滞ってしまうのではないかと疑われ、審査に通りにくくなってしまいます

1度でも滞納があると、5〜7年ほど記録が残るのが一般的です。どんなに少額でも記録されてしまうので、日頃から残高不足や払い忘れがないように気をつけましょう。

クレジットカード類の信用情報はCICを通して開示が可能です。自分の信用情報の状況を確認したい方は活用してみてください。

フラット35以外のローンを利用している人

すでにフラット35以外のローンを利用している人も、審査に通りにくい傾向です。複数のローンを組んでいると、返済不能に陥るリスクがあると考えられるからです。組んでいるローンが多いほど審査に通りにくくなってしまうので、可能な限り完済しておきましょう。

ローンを組んで買ったマンションを賃貸に出して収益を得ている場合などは、事情を考慮してもらえることもあるので、相談してみてください。

購入する家の担保評価が低い人

住宅ローンを組むということは、「購入する家を担保に融資を受ける」ということです。購入予定の家が立地や構造上の何らかの理由で資産価値が低いとみなされた場合、担保評価も低いということになってしまいます。

担保評価が低いと、仮に抵当権を行使して競売にかけたとしても、金融機関が十分に融資を取り戻せない恐れがあるため、審査に通してもらえない可能性があります。

フラット35の審査に落ちた際の対策

フラット35の審査に落ちた際の対策

もしフラット35の審査に落ちてしまっても、再審査を受けることが可能です。落ちてしまった原因を探って対策を講じましょう。フラット35の審査に落ちた際の具体的な対策は、以下の通りです。

  • 半年以上の期間を空けて再審査に申し込む
  • 頭金(自己資金)を増やす
  • 返済期間を短縮する
  • 申し込みする物件を変える
  • 他の住宅ローンを提供している金融機関を利用する

半年以上の期間を空けて再審査に申し込む

住宅ローンに申し込むと、信用情報機関に半年間記録が残ります。落ちた後にすぐローンを申し込んだ場合、履歴をチェックされて審査に通らなかったことがわかってしまうので、気をつけましょう。通常の審査に加え、前回通らなかったのはなぜなのか、厳しい目で見られる可能性があります

これは、他の金融機関で申し込んでも同じです。仮審査で落ちてしまった場合は、履歴をクリアにしてから審査してもらえるよう、半年以上の期間を空けてから再度申し込むようにしましょう。

頭金(自己資金)を増やす

年収に対して借入額が大きすぎると、審査に落ちてしまうことがあります。そのような場合は、頭金(自己資金)を増やし、借入額を抑えるのが効果的です。計画的に貯蓄し、自己資金を増やしてから購入を再検討しましょう。

フラット35では、物件価格の1割以上の自己資金が準備できれば、適用金利が引き下げられます。お得にローンを組みたいのであれば、頭金をしっかり準備してから審査に臨むのがおすすめです。

返済期間を短縮する

申し込み時の年齢が高いほど完済時の状況が考慮され、返済期間の長いローンを組むのは難しくなります。40歳以上の方は、無理のない範囲で返済期間を短縮して申請してみましょう。さらに、フラット35では返済期間を20年以下とすると、金利優遇を受けやすいというメリットもあります。

ただし、無理に短縮すると月々の返済額が大きくなり過ぎてしまうかもしれません。また、後から返済期間を伸ばすことはよほどの事情がない限り認められないので、よく考えてから申し込みましょう。

申し込みする物件を変える

申し込む物件を変更するのも、審査に落ちにくくするために効果的な方法です。その理由は、借入額が減れば返済不能に陥るリスクが低いと判断されるからです。

希望の住宅を諦めることになってしまうかもしれませんが、より安い物件に変更することで審査に通りやすくなるでしょう。

上限ギリギリで借り入れをした場合、予期せぬリストラや事故などに見舞われた際に、返済が難しくなってしまうこともあります。余裕を持った返済計画を立てられるよう、希望物件を見直してみましょう。

他の住宅ローンを提供している金融機関を利用する

住宅ローンには、さまざまな選択肢があります。フラット35の審査に落ちてしまっても、他の住宅ローンが組めないとは限りません。他の住宅ローンを提供する金融機関を探し、自分に合った条件のものを見つけましょう。

とはいえ、自分でさまざまな選択肢を比較し決定するのは難しいという方もいるかもしれません。そんなときは、不動産会社を頼るのがおすすめです。不動産会社は多くの金融機関と提携しているので、あなたに合ったローンを教えてくれるでしょう。

フラット35の審査に関するよくある質問

フラット35の審査に関するよくある質問

ここまでは、フラット35の特徴や必要な準備、審査の流れなどについて説明してきました。最後に、フラット35の審査に関するよくある質問にお答えします。

疑問をしっかり解決して審査に備えましょう。

金融機関によって差がある?

フラット35を取り扱う金融機関は現在300以上ありますが、どの窓口で申請しても審査の内容や基準に違いはありません。金利や手数料は変わってきますが、審査項目は同じです。

したがって、「Aでの審査はだめだったからBを受けよう」といったように、金融機関を変えても同じ結果になってしまうので注意しましょう。

自営業の人は審査に落ちやすい?

自営業の人はローンを組むのが難しいとされていますが、一般の銀行による住宅ローンに比べるとフラット35の方が審査に通りやすいといえます。その理由は、一般の銀行の住宅ローンでは勤務状況の安定を重視しますが、フラット35では勤務形態を問わないからです。

自営業の人が特別通りやすいというわけではありませんが、他の住宅ローンに比べて利用しやすいため、迷っている方もフラット35を選択肢に入れておいて損はないでしょう。

審査にかかる期間・日数は?

申し込んでから実際に審査がすべて済むまでは、1〜2ヶ月程度かかるといわれています。事前審査に3日から1週間程度かかり、通過できれば必要書類を整えて本審査に臨みます。本審査は、1〜3週間程度が目安です。

審査に通っても、実際に融資がおこなわれるまでにはさまざまな過程があるため、数ヶ月はかかります。フラット35を利用するなら、住宅をいつまでに手に入れたいのか考え、余裕を持って申し込みましょう。

勤務先の安定性・勤続年数は関係ない?

一般の銀行が提供する住宅ローンでは、審査において勤務先の安定性や勤務年数を重視する傾向にあります。そのため、非正規雇用の人や転職したばかりの人などは審査に落ちやすいです。

一方、フラット35のローン審査では雇用形態や勤続年数は問われません。自営業で働く人をはじめ、契約社員や就職したばかりの人などでもローンを組めることが多いです。

フラット35の事前審査 ・本審査に落ちる確率は?

金融機関が公式に発表しているわけではないので、正確な数値は定かではありませんが、事前審査に落ちる確率は10%程度といわれています。先ほど説明したように事前審査に通りにくい人の特徴は、以下のような場合です。

  • 信用情報に傷がついている
  • フラット35以外のローンを利用している
  • 購入する家の担保評価が低い

こういった場合は、事前審査を通過できない可能性があるので、上記の内容を参考に対策を講じましょう。

その後の本審査では、より厳密にチェックされます。ただ、本審査に落ちる確率はかなり低く、5%ほどといわれています。本審査では、公的なものを含めさまざまな書類と本人の申告内容を照らし合わせて、最終判断をおこないます。

したがって、本人の申告内容が間違っている場合や虚偽が認められた場合は、審査に落ちてしまうでしょう。

まとめ

フラット35は勤務形態や勤続年数を審査項目としていないので、他の住宅ローンで通るか不安な方でも申し込みやすいのが特徴です。

一方で、フラット35では年齢・年収・借入期間に加え、住宅に関する条件も詳細に定められています。知識不足のまま申し込むと、思うような結果を得られないことがあります。

後悔することがないように、あらかじめ審査基準を確認して準備を整えてから申し込むようにしましょう。

プロフィール
矢野翔一 様(有限会社アローフィールド)
矢野翔一 様(有限会社アローフィールド)
関西学院大学法学部法律学科卒。

宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士(AFP)、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。
数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。